Alberto Valiño

La liberación de deudor en las disoluciones de comunidad

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En esta entrada voy a comentar la tributación de la liberación de deudor en la disolución de una comunidad de bienes.
Y como acostumbro, abro con un caso.

Un supuesto habitual

Nos encontramos ante
una liquidación de una sociedad de gananciales
o
ante una extinción de condominio de una pareja (Pepe y Merche).

La comunidad de bienes (ganancial, ordinaria o de otro tipo) está conformada en el activo por un piso valorado en 300.000€ y en el *pasivo, por un saldo de préstamo hipotecario de 150.000€.

*En puridad lo del pasivo sólo es para la sociedad conyugal.

Han acordado que Pepe
se quedará con el piso, que ya hemos dicho vale 300.000€,
asumirá íntegramente la deuda bancaria pendiente, liberando de dicha responsabilidad hipotecaria a Merche;
y además pagará a Merche 75.000€ en dinero.
Así cuadra todo.

Tributación de la operación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Si hay liquidación de gananciales, operación exenta del ITPAJD.

Cuando lo que se produce es la extinción del condominio sobre el piso

Operación no sujeta a TPO y sí a AJD,

en virtud de lo dispuesto en el artículo 7.2.b LITP,

por tratarse de un bien indivisible que se adjudica a uno (Pepe) a cambio de compensar al otro en dinero (75.000) o equivalente (la asunción de la deuda que correspondía inicialmente al otro comunero ) 75.000€.

Base Imponible AJD (el valor de la mitad del inmueble que es la parte que A adquiere “ex novo” con la extinción de condominio y de la que antes no era titular.- 150.000€.

Cuota a pagar (en CCAA donde se pague el 1,5%) =2.250€.

En Comunidad Valenciana si se adjudica la vivienda habitual es el 0,1% (sería 150€).

Y ahora vamos con la liberación de deudor

En el número siguiente de protocolo, en la misma escritura o en otra posterior, comparecen apoderados de la entidad bancaria para otorgar la liberación como deudora de Merche.

¿Qué es eso de la liberación de deudor?

Me refiero a la subrogación por cambio de deudor; en este caso, donde había dos deudores, Pepe y Merche, ahora sólo va a existir un deudor, Pepe.

Se producirá entre los codeudores una redistribución de la responsabilidad hipotecaria.

Para que este pacto tenga efectos frente al banco, lógicamente tiene que ser una de las partes firmantes del mismo.

De lo contrario, Merche seguirá siendo deudora de la entidad financiera.

Aunque las cuotas las pague siempre Pepe.

¿Tienen que pagar AJD por la liberación de deudor?

Hasta que apareció la Sentencia núm. 521/2020 de 20 mayo del Tribunal Supremo, la DGT consideraba que la subrogación de un tercero (en este caso Pepe) en las responsabilidades hipotecarias del comunero saliente (Merche) no quedaba gravada por AJD, por no producir  inscripción distinta de la originada por la propia transmisión del inmueble y no cumplirse todos los requisitos del 31.2 LITP.

No obstante, a partir de la sentencia señalada, la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles SÍ está sujeta a la modalidad AJD del ITPAJD. V3116-20

No es liberación de deudor el pacto entre las partes de asunción de la deuda

La cláusula establecida en la escritura de disolución de comunidad acerca de que quien se adjudica el inmueble (Pepe) asume la deuda pendiente del préstamo hipotecario como compensación por el exceso de adjudicación, no libera a la otra parte (Merche), si no viene nadie del banco a firmar.

En este supuesto, la hipoteca permanece inalterada sobre el mismo inmueble y en los mismos términos.

Por tanto, al no haber liberación del otro codeudor, la escritura no queda sujeta a AJD. V1696-23 y V0027-23.

La clave es que la liberación del codeudor se haga por la entidad acreedora.

Sujeto pasivo de AJD en la verdadera liberación de deudor 

La condición de sujeto pasivo recae en la persona que inste o solicite el otorgamiento del documento notarial, en este caso, Pepe que consiente en liberar a su ex de la responsabilidad del préstamo en el que ambos eran cotitulares.

Base Imponible de AJD 

Es la total responsabilidad hipotecaria de que el codeudor (Merche) queda liberado, es decir, la parte que le correspondía del capital pendiente más los intereses y cualesquiera otros conceptos incluidos en la hipoteca.

V3116-20

V2822-21

Según Javier Máximo Juárez (al respecto de la base imponible):

“Al menos se refiere a «la parte» de la responsabilidad hipotecaria, por lo que aplicando el criterio civil, aun en el caso de responsabilidad solidaria externa de los codeudores, a efectos internos existe mancomunidad. Y todo ello, aunque la responsabilidad hipotecaria queda inalterada, responsabilidad hipotecaria que solo surte efectos respecto de terceros, no entre los codeudores que fueron parte contractual.
Por ello lo lógico sería acotar la base a la parte del capital pendiente correspondiente al codeudor liberado“.

Mi interpretación

el 50% de la responsabilidad hipotecaria pendiente:

  • saldo pendiente (75.000)

+ (datos inventados):

  • intereses ordinarios (12%/1 AÑO) 
  • intereses de demora (18% /1 AÑO) 
  • costas y otros (5%),

vinculados a esa mitad del saldo pendiente.

Total.- 101.250.

Cuota 1,5% x 101.250€ =1.518,75€.

Conclusión

Para que exista tributación por AJD debe existir liberación expresa en escritura por la entidad acreedora, pues la interna entre los codeudores carece de efectos liberatorios frente al acreedor.

Más y mejor en Tributación de la liberación de deudor hipotecario en la escritura de disolución de condominio y subrogación de hipotecade Justito el Notario.

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