. Respuesta rápida
La extinción es la vía más económica al tributar por AJD (0,5% – 1,5%) solo sobre la parte adquirida, evitando el TPO de una compraventa. Los costes principales son Notaría (según valor y folios), Registro de la Propiedad y Gestoría. Generalmente, el adjudicatario asume AJD y el registro, mientras la notaría suele repartirse. Aunque no genera Plusvalía municipal si la adjudicación es proporcional o a «uno», inevitable y compensada, es fundamental revisar el impacto del IRPF para quien sale del proindiviso si el valor del inmueble ha subido.
Cómo funciona la extinción de condominio en un caso irreal
Antonella y Leonel ya no se soportan.
Han decidido extinguir el condominio del piso que tienen a medias para evitar que el proindiviso se convierta en una pesadilla judicial
Sin movidas: ella se queda el piso y compensa a su ex con la mitad del valor.
—¿Y esto de la extinción del condominio qué coste tiene?—se preguntan al unísono.
Si estás en una situación parecida (sea con tu pareja, hermanos o primos), aquí tienes el desglose real de lo que vas a pagar en 2026.
¿Por qué la extinción de condominio es más barata que una compraventa?
La extinción de condominio no es una compraventa; es la concreción de un derecho que ya tenías. Por eso, si se diseña bien, no pagas el impuesto de transmisiones (TPO), sino que tributas por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es mucho más económico.
¿Quién paga los gastos de la extinción?
A diferencia de la compraventa donde el artículo 1455 del Código Civil le endosa la mayor parte del coste de notaría (70% aprox.) al vendedor, salvo pacto en contra; en una disolución de un proindiviso, no existe ningún criterio legal.
No obstante, la práctica habitual es:
Notaría: se suele repartir entre los comuneros según su cuota.
Registro y AJD: los asume íntegramente quien se queda con la propiedad (el adjudicatario), ya que es su título el que se inscribe.
Gestoría por la liquidación de impuestos e inscripción: si se contrata, suele hacerse cargo el que se asigna el inmueble.
- Plusvalía Municipal: en la declaración de Plusvalía el interesado es el que «sale del condominio»
Desglose de costes: ¿en qué se va el dinero?
1. Notaría: el valor y los folios
La factura del notario depende de:
La base: El valor por el que declares el inmueble en la escritura. Puedes usar esta calculadora de gastos de notaría y registro para ver cómo cambia la cifra según el valor del piso.
Los folios: A partir del quinto folio, el precio aumenta. Calcula unos 30 folios para una escritura estándar con sus anexos.
2. Registro de la Propiedad
Es el coste por plasmar oficialmente que tú eres el único dueño. La factura se emite siempre a nombre de quien se queda el inmueble.
3. Gastos extra: tasación y gestoría
Tasación: si no hay acuerdo en el valor, necesitarás un profesional; su coste depende de elementos como la superficie, la tipología de inmueble y la ubicación. (estima entre 300 € – 600 €).
Gestoría: si encargas la tramitación de impuestos y registro, los honorarios suelen rondar los 300 € – 550 € según el valor del inmueble.
4. El Impuesto (AJD): el gran ahorro
El AJD no se paga por todo el valor de la casa; solo se paga por lo que adquieres ex novo (la parte que antes no era tuya).
Tabla de tipos generales de AJD por Comunidad Autónoma
| Comunidad Autónoma | Tipo de Gravamen % | Por «adquirir» una cuota de 100.000€ |
|---|---|---|
| País Vasco | 0% | 0 |
| Navarra, Ceuta y Melilla | 0,5% | 500€ |
| Madrid, Canarias | 0,75% | 750€ |
| La Rioja | 1% | 1.000€ |
| Andalucía, Asturias | 1,2% | 1.200€ |
| Aragon, Cantabria, Castilla la Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Baleares, Murcia y Comunidad Valenciana | 1,5% | 1.500€ |
¿Y qué pasa con la Plusvalía municipal y el IRPF?
No los pierdas de vista.
Aunque no son gastos de la «escritura» en sí, pueden ser costes reales de la operación:
Plusvalía municipal: en una extinción proporcional, olvídate de ella; pero si surgen excesos en adjudicación evitables o inevitables pero no compensados el Ayuntamiento puede venir a «por lo suyo». Te lo explico en mi post Extinción de condominio sobre un bien inmueble. Tributación.
IRPF: Si el valor del piso ha subido desde que lo comprasteis, el que sale puede tener una ganancia patrimonial, cuando hay un descuadre. Es vital que sepas en qué casos sí y en qué casos no hay que pagar IRPF en una extinción de condominio. Evitarás sorpresas en tu declaración..
Ejemplos rápidos (precios aproximados)
Para que no tengas que hacer malabarismos con la calculadora, aquí tienes cuatro escenarios reales basados en una extinción al 50/50 y una escritura estándar.
Costes extinción de condominio entre dos comuneros 50/50
| Valor del inmueble | AJD 1,5% (x lo adquirido ex novo) | Notaría | Registro | Gestoría | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000€ | 750€ | 821€ | 356€ | 340€ | 2.267€ |
| 200.000€ | 1.500€ | 936€ | 511€ | 415€ | 3.362€ |
| 400.000€ | 3.000€ | 1.100€ | 704€ | 457€ | 5.261€ |
| 900.000€ | 13.500€ | 1.353€ | 977,97€ | 611€ | 16.441,97€ |
Nota sobre los cálculos: He aplicado un 1,5% de AJD por ser el tipo general para la mayoría de Comunidades Autónomas. Tu factura final puede ser menor si el inmueble está en una región con tipos más bajos o si puedes acogerte a bonificaciones especiales (vivienda habitual, límites de valor, etc.). Te sugiero que compruebes el tipo exacto que te toca en este enlace a la normativa autonómica de impuestos antes de cerrar tus números.
¿Hablamos de tu caso?
Si prefieres que analice tu situación particular para evitar errores fiscales y diseñar la mejor estrategia, reserva una Consulta de Orientación.
.Disclaimer
Los datos que te salen de la calculadora para notaría y registro son un combo de arancel (notarial y registral) más cosecha propia.
No son cifras exactas, aunque lleven decimales. Piensa en ellas como «por ahí van los tiros».
Si quieres más precisión consulta directamente con un notario y con el registro de la propiedad y te darán encantados un presupuesto exacto.
La adjudicación de un inmueble a un copropietario en una extinción de condominio goza de una tributación mucho más beneficiosa que si completa la titularidad vía compra de cuota.
El ahorro fiscal suele oscilar entre un 5,25% y un 8,5% de la cuota «adquirida».
Si la adjudicación del inmueble a uno se verifica en el seno de un partición de herencia, sin exceso de adjudicación o con exceso inevitable, compensando a los demás comuneros, esa operación se libra de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El ahorro fiscal oscilará entre el 0,75% y el 1,5%.
Y además, al «aprovechar» la escritura de herencia para concretar el bien en una sola mano, evitan un paso y salvan costes de notaría, registro y gestión.
Igual igual no cuesta. Porque una cuota entre tres suele ser menor (1/3 que entre dos (un 50%).
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados recaerá, normalmente sobre una cantidad menor, a igual valor del inmueble.
Los gastos de notaría y registro de la propiedad suelen ser más elevados cuantos más comuneros haya.
El «troceamiento» de bases arancelarias dispara los honorarios.
La existencia de una hipoteca no solo incrementa los costes de notaría y registro, sino que también introduce costes adicionales (financieros y de gestoría) que no existirían en una extinción de condominio sobre un inmueble libre de cargas.
El pacto de 80 es legal y válido entre las partes, pero fiscalmente la operación se valorará en 100. Esto implica una mayor carga tributaria por AJD para el adjudicatario y un riesgo de que se le exija el Impuesto de Donaciones por la diferencia.
Un exceso de adjudicación encarece la operación principalmente por la vía fiscal. Si es inevitable (bien indivisible), el coste es asumible al tributar por AJD. Si es evitable, el coste se dispara al tributar por TPO.
La diferencia: entre un 5,25% y un 8,5%.
