¿Cuánto IRPF pagas en una extinción de condominio?
Si te adjudican menos de lo que te corresponde por tu cuota, transmites parte de ella y tienes una ganancia o una pérdida patrimonial en el IRPF. La cifra depende de lo que costó el bien, del valor que se da en la operación y, si se compró antes de 1995, del abatimiento de la disposición transitoria novena. Esta calculadora hace la cuenta por el método global o bien por bien, para comunidades de bienes y sociedades de gananciales, también si eres no residente.
Si quieres entender cada paso, lee cómo se calcula el IRPF en una extinción de condominio. Si prefieres que lo calcule yo y te diga cómo reducirlo, pide una consulta de extinción de condominio.
Ganancias y pérdidas patrimoniales · Art. 33 LIRPF · DT 9ª · Bienes mixtos (inmuebles, acciones, vehículos…) · Sociedad de Gananciales con pasivo independiente
| Nombre | % Participación | |
|---|---|---|
| Descripción | Tipo de bien | V. Mercado (€) | V. Adquisición (€) (opcional) | Fecha adquisición (opcional) | Adjudicado a… | |
|---|---|---|---|---|---|---|
Solo aplica en CB cuando todos los bienes pertenecen a los mismos comuneros con idéntica cuota.
Esta guía explica en lenguaje sencillo cuándo hay que declarar y cómo funciona el cálculo. Si prefieres ir directo, rellena los datos y pulsa calcular.
Cuando se reparte algo que tenías en común con otras personas, la regla general es que no hay que declarar nada: cada uno recibe lo que ya era suyo, solo que ahora en exclusiva.
El problema surge cuando alguien se lleva más de lo que le tocaba. Eso se llama exceso de adjudicación. La persona que recibió menos bienes —y cobró dinero para compensar la diferencia— está transmitiendo una parte de lo que se llevó el otro. Y esa transmisión puede generar una ganancia o pérdida en el IRPF.
Dos hermanos tienen dos pisos al 50% cada uno. Se los reparten: el hermano A se queda el pequeño (vale 150.000 €, costó 60.000 €) y el hermano B el grande (vale 338.000 €, costó 190.000 €). El hermano B le paga al A 94.000 € para compensar.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Total de los dos pisos | 150.000 + 338.000 | 488.000 € |
| Lo que tocaba al hermano A (50%) | 488.000 ÷ 2 | 244.000 € |
| Dinero que cobró A | = exceso de B | 94.000 € |
| Porcentaje que transmitió A | 94.000 ÷ 338.000 | 27,81% |
| Lo que costó ese 27,81% del piso grande | 190.000 × 27,81% | 52.839 € |
Una pareja tiene dos pisos y una hipoteca de 50.000 € sobre el primero. El cónyuge A se queda el piso hipotecado (vale 250.000 €, costó 100.000 €) y asume la hipoteca. El cónyuge B se queda el otro piso (vale 100.000 €). A también paga 50.000 € en metálico a B.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Valor neto a repartir (piso A − hipoteca + piso B) | 250.000 − 50.000 + 100.000 | 300.000 € |
| Lo que tocaba a cada uno | 300.000 ÷ 2 | 150.000 € |
| Cónyuge A recibe neto | 250.000 − 50.000 | 200.000 € → recibió de más |
| Dinero que cobró el cónyuge B | 50.000 € | |
| Porcentaje que transmitió B | 50.000 ÷ 200.000 | 25% |
| Lo que costó ese 25% del piso de A | 100.000 × 25% | 25.000 € |
Si el cónyuge B reinvierte los 50.000 € cobrados en comprar una nueva vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes, la ganancia de 25.000 € queda exenta (art. 38 LIRPF).
Dos hermanas tienen dos pisos que compraron en el punto alto del mercado. La hermana A se lleva el pequeño (vale 50.000 €, costó 100.000 €) y la hermana B el grande (vale 60.000 €, costó 120.000 €). B paga 5.000 € a A para compensar.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Total de los dos pisos | 50.000 + 60.000 | 110.000 € |
| Lo que tocaba a cada una | 110.000 ÷ 2 | 55.000 € |
| Dinero que cobró A | 5.000 € | |
| Porcentaje que transmitió A | 5.000 ÷ 60.000 | 8,33% |
| Lo que costó ese 8,33% del piso grande | 120.000 × 8,33% | 10.000 € |
Esta pérdida se puede compensar con otras ganancias del ahorro del mismo año o de los cuatro años siguientes.
No todos los bienes funcionan igual a efectos del IRPF:
Los bienes que no generan ganancia sí cuentan para calcular el reparto total, pero no entran en el cálculo del porcentaje ni del IRPF.
Si un bien no va íntegro a una sola persona sino que queda repartido (por ejemplo, un piso del que A se queda el 60% y B el 40%), introduce una fila separada por persona, con el valor de mercado y el coste de su porción:
| Fila | Valor de mercado a introducir | Valor de coste a introducir |
|---|---|---|
| A (se queda el 60%) | Valor total del piso × 60% | Coste total × 60% |
| B (se queda el 40%) | Valor total del piso × 40% | Coste total × 40% |
Si alguien no recibe ningún bien —solo cobra dinero y se va—, añádelo en la lista de comuneros con su porcentaje pero sin asignarle ningún bien. La calculadora lo detectará automáticamente.
Cálculo orientativo. La herramienta no sustituye el asesoramiento fiscal profesional · albertovalino.com
Preguntas frecuentes sobre el IRPF en la extinción de condominio
La calculadora te da la cifra. Si quieres entender de dónde sale, lo explico con ejemplos de hermanos, divorcio e hipoteca en cómo se calcula el IRPF en una extinción de condominio.
¿Quién paga IRPF en una extinción de condominio?
El que entrega su parte a cambio de dinero. Declara en su renta la ganancia entre lo que cobra y lo que le costó su cuota. El que se queda el inmueble no tributa en el IRPF por la operación: para él es una adquisición, y lo que paga es el AJD.
¿Y si no resido en España?
Depende de dónde residas. Si es en la UE o en el EEE, se aplican las mismas reglas que a un residente y el tipo del IRNR es el 19 %. Si resides fuera, por ejemplo en el Reino Unido o en Estados Unidos, la ley excluye la regla de la división de la cosa común (art. 24.4 TRLIRNR): tributas por tu cuota en cada bien que se adjudique otro comunero, aunque el reparto sea equilibrado. Además, quien te compra la cuota del inmueble retiene el 3 % del precio a cuenta de tu impuesto (art. 25.2 TRLIRNR; consulta vinculante V1831-12).
¿Qué pasa si no hubo compensación en dinero?
Entonces la transmisión es gratuita. El que recibe el exceso tributa por él en el Impuesto sobre Donaciones, no en el ITPAJD (consultas vinculantes V1592-24 y V1340-24), y una posible pérdida del que lo cede no se puede computar (art. 33.5.c LIRPF).
¿Se aplican los coeficientes de abatimiento?
Solo a inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, y solo sobre la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Tienen un límite de 400.000 € de valores de transmisión acumulados desde 2015, que la calculadora tiene en cuenta si se lo indicas.
¿Y si Hacienda ya me ha liquidado y creo que he pagado de más?
Se puede pedir la rectificación o recurrir, sobre todo cuando el valor de adquisición está mal calculado o se han quedado fuera gastos. Mira cómo llevo los recursos frente a Hacienda. Y si todavía no habéis firmado, estudio la extinción de condominio antes de que vayáis a la notaría.