Cuando una extinción de condominio o una liquidación de gananciales no tributa en el IIVTNU, muchos suspiran aliviados. Nadie paga plusvalía. Todo correcto.
Pero no pases por alto un efecto que te puede costar dinero a la larga si tú eres quien se quedó el inmueble: la fecha de la operación no sujeta es inocua. No reinicia el contador. Y cuando el adjudicatario transmita en el futuro, el período de generación se calculará desde la adquisición original — no desde la adjudicación.
La regla general
El artículo 104.3 TRLRHL establece que la adjudicación de bienes en la liquidación de la sociedad de gananciales no queda sujeta al IIVTNU.
En las demás extinciones de condominio, la no sujeción opera cuando ningún comunero recibe más de lo que le corresponde en proporción a su cuota. Y cuando hay exceso de adjudicación inevitable — porque el bien es indivisible y se adjudica a uno de los comuneros que compensa al resto económicamente — tampoco se produce el hecho imponible: no hay transmisión civil ni fiscal, sino especificación de un derecho abstracto preexistente. Lo mismo aplica cuando hay varios inmuebles y no es posible una adjudicación más equitativa.
En todos estos supuestos los comuneros salientes no realizan el hecho imponible. El impuesto no se devenga.
Pero la fecha de esas operaciones no pinta nada a efectos del cómputo del período de generación. De cara a una futura transmisión, habrá que remontarse hasta la adquisición anterior que sí estuvo sujeta al impuesto.
Ejemplo 1 — Liquidación de gananciales
El matrimonio adquiere la vivienda el 06/05/1994 por 26.000 €. El 31/01/2015, sentencia de separación: ella se adjudica la vivienda valorada entonces en 115.000 €. Operación no gravada por IIVTNU (art. 104.3 TRLRH). El 26/05/2026 ella vende por 250.000 €.
El período de generación se inicia el 06/05/1994 — no el 31/01/2015. Han transcurrido más de 20 años.
| Datos | Cálculo | |
|---|---|---|
| Valor catastral del suelo (VCS) | 20.000 € | — |
| Valor catastral total (VCT) | 40.000 € | — |
| Coeficiente (> 20 años) | 0,40 | — |
| Tipo de gravamen | 30% | — |
| Cuota objetiva | 2.400 € | 20.000 × 0,40 × 0,30 |
| Método real | ||
|---|---|---|
| Ratio suelo/total | 50% | (20.000 / 40.000) |
| Valor transmisión terreno | 125.000 € | (250.000 × 50%) |
| Valor adquisición terreno | 13.000 € | (26.000 × 50%) |
| Base imponible real | 112.000 € | (125.000 − 13.000) |
| Cuota real | 33.600 € | (112.000 × 30%) |
Mejor, claramente: el método objetivo.
¿Y el ex marido? Si en 2015 el Valor catastral del suelo hubiera sido de 5.000 €, él se habría librado de pagar 450 € (2.500 × 0,60 × 30%). Ese ahorro de su ex era en realidad diferimiento: "pan para hoy y hambre para mañana". Esos años de generación que le tocaban a él engrosan la cuenta de ella.
V0020-26Ejemplo 2 — Herencia más extinción de condominio
Padre y madre compran un piso el 31/12/1997 por 10.000 €. El 31/12/2024 fallece el padre. Valor del piso a esa fecha: 100.000 €.
- La madre se adjudica el 50% en pago de su haber ganancial en la liquidación de gananciales → no sujeta al IIVTNU (art. 104.3 TRLRHL)
- El hijo heredó el 50% restante → sujeta, por adquisición mortis causa; fecha de adquisición a efectos del IIVTNU: 31/12/2024, valor de su mitad: 50.000 €
El 31/12/2025 madre e hijo extinguen el condominio. El Valor del Referencia del inmueble es de 150.000 €. El hijo se asigna el 100% pagando 75.000 € a la madre. Operación no sujeta (bien indivisible, exceso de adjudicación inevitable, art. 1062 CC).
El 31/05/2026 el hijo vende la vivienda por 150.000 €.
El hijo tenía dos porciones con dos fechas de adquisición distintas — y ninguna de ellas es la de la extinción del condominio (el 31/12/2025). Como esa operación no quedó gravada por el IIVTNU, al vender es como si no existiera. Se omite.
| Porción | Fecha adquisición | Valor adquisición | Años | Coeficiente |
|---|---|---|---|---|
| 50% procedente de la madre | 31/12/1997 | 5.000 € | > 20 años | 0,40 |
| 50% heredado del padre | 31/12/2024 | 50.000 € | 1 año | 0,15 |
VCS: 10.000 €. VCT: 20.000 €. Ratio suelo/total: 50%. Tipo: 30%.
| Porción 1 | Porción 2 | Total | |
|---|---|---|---|
| VCS por porción | 5.000 € | 5.000 € | 10.000 € |
| Base objetiva | 2.000 € (5.000 × 0,40) | 750 € (5.000 × 0,15) | 2.750 € |
| Cuota objetiva | 600 € | 225 € | 825 € |
| Método real | |
|---|---|
| Valor transmisión terreno | 150.000 € |
| Valor adquisición total inmueble | 55.000 € (5.000 + 50.000) |
| Valor adquisición terreno | 27.500 € (55.000 × 50%) |
| Base real | 47.500 € (75.000 − 27.500) |
| Cuota real | 14.250 € (47.500 × 30%) |
Mejor, por goleada: el método objetivo.
Conclusión práctica
Si te quedaste el inmueble en una extinción de condominio o en una liquidación de gananciales que no tuvo que pasar por caja en Plusvalía Municipal, y en el futuro transmites ese inmueble, debes ser consciente de que el período de generación de esa parte que "adquiriste" con la disolución de comunidad no se te inicia ese día, ni con ese valor. Esa fecha y ese valor se obvian. Se saltan (hacia atrás)... para conectar con la adquisición original del que te "trasladó su cuota" y que sí estuvo sujeta al IIVTNU.
Desde el momento de la adjudicación de la disolución de comunidad: "tú la llevas".
¿El qué llevo? La fecha y el valor originarios de los comuneros salientes que no fueron "castigados" por la Plusvalía Municipal.
Tenlo en cuenta.
Depende.
La extinción de condominio no queda sujeta al IIVTNU cuando ningún comunero recibe más de lo que le corresponde según su cuota.
Tampoco cuando hay exceso de adjudicación inevitable — porque el bien es indivisible y se compensa al comunero saliente económicamente.
En esos casos no hay transmisión civil ni fiscal, sino especificación de un derecho preexistente.
Si el exceso de adjudicación es evitable, sí hay sujeción.
El cómputo del período de generación del incremento de valor no se ve interrumpido por causa de aquellas transmisiones derivadas de operaciones que no originan el devengo del impuesto (IIVTNU).
En tal caso se entiende que el inmueble así adjudicado fue adquirido en la fecha en que se produjo la anterior transmisión sujeta — y no en la fecha en que se produce la adjudicación por extinción del condominio.
Eso puede suponer muchos más años de generación de los que el adjudicatario espera.
La adjudicación en la liquidación de la sociedad de gananciales queda al margen del IIVTNU conforme reza el 104.3 TRLRHL.
Ninguno de los cónyuges paga plusvalía en ese momento.
Pero cuando el cónyuge que se quedó el inmueble, lo transmita en el futuro, el período de generación se computará desde la adquisición previa del bien — no desde la liquidación de gananciales.
Esa operación no sujeta no reinicia el contador.
Depende del caso, pero cuando el período de generación es largo — porque hay que retrotraerse a una adquisición antigua — el método objetivo suele ser más favorable. Salvo que hayas «adquirido en pleno BOOM».
El método real puede disparar la cuota si el valor de adquisición originario es muy bajo respecto al valor de transmisión actual.
En cualquier caso, calcula ambos antes de presentar la autoliquidación.
La ley permite elegir el más beneficioso
