A ver si te suena esto:
— Oye, vamos a hacer la extinción del condominio del piso poniendo como valor el importe que pagamos en su día al comprarlo. Y así no generamos ganancia patrimonial en el IRPF. Jugada redonda.
«Aunque, ahora que lo pienso, me entran algunas dudas:
- ¿Qué ocurre si el valor que le damos a la vivienda es inferior al Valor de Referencia del Catastro (VR)?
- ¿Me hará Hacienda una “paralela” por lo dejado de declarar?
- ¿Me sancionará?
- ¿Tendrá ese valor de referencia superior al declarado alguna incidencia en el IRPF?»
Quédate por aquí si quieres saber la respuesta.
Respuesta rápida
En una extinción de condominio, el valor a declarar afecta de forma distinta a cada tributo. Para el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Valor de Referencia (VR) actúa como base mínima obligatoria; declarar por debajo activará comprobaciones y sanciones. Sin embargo, para el IRPF, tanto la ganancia del comunero saliente como el valor de adquisición futuro del adjudicatario se basan en el importe real de la compensación (funcionado el valor de mercado como suelo y techo, respectivamente), no en el VR. Además, conviene compensar económicamente cualquier descuadre en los lotes para evitar que Hacienda exija tributar por el Impuesto de Donaciones.
Qué valor de la vivienda manda en cada impuesto afectado por una extinción de condominio
Para “abrir boca”, aquí tienes una tabla que hace spoiler de casi todo el contenido de este post. Si la interiorizas, te evitas el 80% de los líos relacionados con el valor de referencia en una disolución de comunidad.
Impuesto ¿Qué se calcula? ¿Qué valor manda? Riesgo Cómo lo blindo
AJD en extinción de condominio La parte nueva que «adquiere» el adjudicatario Base mínima: el mayor valor entre el declarado y el de Referencia (sobre el % «adquirido» de nuevas) Liquidación de Hacienda si declaras por debajo del VR Asumiendo que el VR es suelo en el AJD sin perjuicio de la ulterior impugnación
IRPF del comunero saliente Ganancia/Pérdida patrimonial Compensación (importe satisfecho): si es inferior a mercado, prevalece mercado Un valor declarado inferior al VR puede activar el inicio de un procedimiento comprobador Tasación a mercado coincidente con la compensación satisfecha inferior al valor de referencia
IRPF del adjudicatario (futuro) Valor de adquisición de la nueva cuota Importe real pagado por esa cuota + gastos/tributos Declarar como valor de adquisición futuro el de referencia superior al declarado Tu valor de adquisición futuro parte del importe real; no del VR.
TPO/ISD por excesos Si hay exceso de adjudicación y cómo se califica Depende: compensado vs no compensado y del contexto (lotes, divorcio, etc.) Liquidación de donación por no compensar y declarar por debajo del valor de referencia Evita descuadres debidos al VR.
Manifiesta expresamente que no hay «animus donandi».
IIVNU El valor de adquisición o de transmisión de todo el inmueble. En una extinción de condominio fetén no se devenga el IIVNU ni se tiene en cuenta el valor actual para nada. Solo en extinciones que no cumplen el 1062 CC No hay nada que blindar en una disolución de condominio bien hecha
Un par de casos que pueden darse mucho en la práctica.
Caso práctico 1: extinción 50/50 de un solo inmueble
Extinción del proindiviso sobre un piso entre Álex y Bruna, dueños al 50%.
Aunque el Valor de Referencia del piso es de 150.000 €, ellos lo ponen en la escritura por 100.000 €.
Porque les da la gana.
Pasándose por el arco de triunfo las advertencias del notario.
El piso se lo queda Álex, que paga 50.000 € a Bruna.
Y quedan en paz.
Incidencia de un valor de referencia inferior al declarado en los distintos impuestos
En esta operación entran en escena dos impuestos:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- IRPF
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Del AJD es sujeto pasivo Álex y tiene que declarar por la cuota que “adquiere” en función del más alto de:
- Valor declarado: 100.000 € => cuota adquirida 50.000 €
- Valor de Referencia: 150.000 € => cuota adquirida 75.000 €.
El VR en la proporción “adquirida” actúa de suelo de la base imponible.
Desde aquí le recomiendo a Álex que autoliquide AJD por el “suelo” de 75.000 €:
—¿Por qué?— te preguntarás.
Si lo hace así, su Hacienda autonómica no le podrá comprobar el valor.
Pero si se le ocurre liquidar por debajo del VR ( 50.000 €), casi con toda seguridad recibirá una misiva de Hacienda pidiéndole
- la cuota dejada de ingresar,
- los intereses de demora
- y una sanción por el 50% de la cuota dejada de ingresar:
”porque la norma es clara, no hay nada que interpretar, el valor de referencia es base imponible mínima y además pone en la escritura que el notario te lo ha dicho por activa y por pasiva”.
💡 Recuerda: si el valor declarado es inferior al de referencia, Hacienda no te comprueba el valor, pues el valor de referencia ya es base imponible por ley.
IRPF del comunero saliente: el valor de transmisión
El que recibe una compensación por largarse de la copropiedad tendrá una ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.
El de adquisición de este caso práctico no lo sabemos.
Pero…
¿Cuál es el valor de transmisión del comunero saliente?
Estas consultas de la DGT (V1512-23, V1744-24 y V0512-25) dicen que para determinar el valor de transmisión se parte del importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.
¿Y cuál es el importe real por el que se efectúa la enajenación?
El importe efectivamente satisfecho (la compensación): los 50.000 €.
⚠️ Letra pequeña: siempre que (el importe satisfecho) no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste (el valor de mercado).
Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el (ITPAJD), la cual se vincula al valor de referencia del Catastro (VR).
IRPF del adjudicatario: el coste de adquisición futuro
Para cuando Álex (el adjudicatario) venda o done esa casa en el futuro…el valor de adquisición de la cuota “adquirida” en esta operación parte del importe de la compensación (50.000 €), y le tiene sin cuidado el valor de referencia.
⚠️ Excepción: si los comuneros se “tiran de la moto” y declaran y se compensan por un valor excesivo (700.000 €, por ejemplo), que supera con creces el valor de referencia…
El límite del valor de adquisición es el de mercado.
Así que ya ves.
El valor de mercado hace
- de suelo para el valor de transmisión de partida.
- de techo para el valor de adquisición de partida.
📌 La que más te fastidie.
Inexistencia del valor de referencia: si el día de la extinción no hay VR del piso y Hacienda fija el valor en una posterior comprobación… ese valor comprobado será el importe real con el que arrancaría el valor de adquisición. V0293-24
Caso práctico 2: reparto de varios inmuebles en lotes iguales
Supón que los mismos comuneros de antes, tienen a medias. No uno, sino dos pisos, que valoran individualmente en 100.000 € y se los reparten como buenos hermanos.
- Álex el piso 1, con valor de referencia 100.000 €.
- Bruna, el piso 2, con valor de referencia 120.000 €.
Impuestos en juego en esta disolución de comunidad de bienes adjudicando lotes iguales.
Saltan a la palestra, como en el caso anterior, dos tributos. Pero no los mismos.
- AJD
- y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en su modalidad Donaciones
¿Y el IRPF?
El IRPF no.
Operación inocua. No se produce alteración patrimonial.
Te lo explico en ¿Hay que pagar IRPF en una extinción de condominio? ¿En qué casos sí/no?
Base imponible de AJD en disoluciones sin exceso declarado
La base imponible de cada uno es la parte que “adquieren ex novo” del inmueble que se adjudican… en relación con el valor declarado, que no puede ser inferior al valor de referencia.
En cristiano: el porcentaje que “adquieres” en relación con el valor mayor entre el declarado y el de referencia es tu base imponible de AJD.
- Base Imponible de AJD para Álex: 50.000 €
- Base Imponible de AJD para Bruna. 60.000 €
Y si no hay valor de referencia, el mínimo es el de mercado (V2597-24).
¿Impuesto de Donaciones? El criterio de la DGT frente a la ley
Consultas como la V0143-22 y V2556-24 nos dejan un regusto amargo:
pues consideran que por el exceso ficticio generado entre el valor declarado por los comuneros y el de referencia, no compensado, hay que tributar como donación.
Y luego si eso, pedir la rectificación de la autoliquidación.
Aplicación a nuestro caso: Si Bruna no compensa a Álex con los 10.000 € a los que “le empuja” un valor de referencia de 120.000 €, superior al de 100.000 € declarado por el otro inmueble, la DGT le «invita» a que tribute por el ISD como donación.
Y entonces la tributación de Bruna sería.
- Base Imponible de AJD: 50.000 €
- Base imponible de ISD: 10.000 €
La “marcianada” de la DGT con el “cuento” de la donación es desbaratada por:
- Máximo Javier Juárez, Notario experto en fiscalidad. Él nos recuerda ( informe fiscal de abril 2025 en Notarios y Registradores) que el presunto exceso de adjudicación es una ficción que en materia tributaria exige norma con rango de ley, y que las ficciones están mal vistas por la jurisprudencia.
- Y por el Tribunal Supremo Sentencia 963/2022 de 12/07/20222. Para quien los excesos de adjudicación están específicamente regulados en general en el artículo 7.2 B LITP, al margen del ISD y además para liquidar por el Impuesto de Donaciones es esencial que exista “animus donandi”.
Estrategias: ¿Qué hacer si el valor de referencia descuadra los lotes?
Te pinto tres posibilidades con el reparto de los dos pisos de Álex y Bruna:
- Lo que les propone la DGT:
- Bruna autoliquida ISD por 10.000 €, el exceso no compensado
- y AJD por 50.000 €, el exceso compensado.
- Declaran ambos pisos, el 1 y el 2 por el valor de referencia más alto (120.000 €), y pagan cada uno AJD por una base de 60.000 €.
- En la escritura ponen el valor que quieren (100.000 € de cada piso). Sin embargo,
- Bruna liquida AJD por una base imponible de 60.000 €.
- Y manifiestan en la escritura que no hay ningún “animus donandi”.
Como en una frutería de barrio: coge el aguacate que prefieras.
La DGT suele proponer la tributación por ISD cuando hay reparto de lotes
Por ahora, las consultas de la DGT invitándote a pagar Impuesto de Donaciones al adjudicarte un piso por valor inferior al de referencia se refieren a lotes; a cuando todo “cuadra” y no se hace pago alguno.
En cambio: en la consulta V2496-23, de extinción de condominio de un piso en la que la compensación es por mucho menos del valor de referencia, la DGT no ha salido con la “ocurrencia” de que pague ISD el adjudicatario al compensar de menos.
Lo que le ha dicho es que pague AJD por el porcentaje que “adquiera” con respecto al valor de referencia.
Y si no le gusta, que luego pida la rectificación de la autoliquidación.
Pero nada de Impuesto de Donaciones.
¡Ahora sí!
El Elefante en la Habitación: El Valor de Referencia como «chivato» en el IRPF
Puede que te preguntes:
—¿El valor de referencia no es prácticamente un valor de mercado?
Mira, el valor de referencia del Catastro nace en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, para evitar la derrota sistemática de Hacienda en las comprobaciones de valor en tiempos en los que primaba el “valor real”.
Razonamiento de nuestras instituciones:
—Como tanto el valor real como el valor de mercado son conceptos jurídicos indeterminados y nos “cuesta mucho trabajo” sacar adelante nuestras comprobaciones…Pues cambiamos las reglas del juego.
« A partir de ahora, el valor de mercado o real, “son los Padres”. O sea, el Valor de Referencia.
«Nosotros —la Administración— decidiremos cuál es el “valor bueno”; siguiendo unas reglas de cálculo, obviamente—.
«Y para más inri, … haremos que constituya directamente, y sin pasar por la casilla de salida, la base imponible mínima del ITPAJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
«Ah, y si no te gusta…primero tributas en base a él y luego, si no te gusta, recurres y pruebas mi error».
Relación entre el valor de transmisión y el valor de referencia
Por un lado, la DGT te viene a decir en consultas como la V0512-25:
—Tranquilo; tú no te preocupes por el valor de referencia, eso es cosa de otros tributos, no afecta al IRPF. Ponme como valor de transmisión el importe satisfecho en la compensación. La zanahoria.
Letra pequeña:
⚠️«salvo que ese importe satisfecho sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso el que manda es el de mercado ». Palo.
La Disposición final tercera de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal establece:
“la Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia”
Entonces, como le pasa a Álex y a Bruna, si tú tienes estas cartas:
- un valor declarado de 100.000 €
- una compensación de 50.000 € (50% del valor declarado)
- un valor de referencia de 150.000 €
- y el artículo 35.2 LIRPF que te dice: “Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
🤔 Incógnita:
- Si la La Ley del fraude señala que el VR (150.000 €) no puede superar el valor de mercado….
- Y la del IRPF, que como mínimo declares por el valor de mercado…
Opino: que aunque el valor de referencia no se traslada automáticamente como valor de mercado sí da una pista que pone encima de la mesa una discrepancia que podría detonar el inicio del procedimiento de comprobación por la AEAT, si Bruna declara un valor de transmisión de:
50.000 € en vez de uno de 75.000 €.
Conclusión: blinda tu operación
La extinción de condominio es, sobre el papel, la vía más económica para poner orden en tus propiedades. Pero como has visto, el Valor de Referencia incorporado desde 2022 actúa como el “Pepito Grillo” de nuestras valoraciones.
Si vas a dar el paso pronto y los números no te terminan de cuadrar (o si ya te ha llegado la temida carta de la Hacienda autonómica), lo más sensato es analizar tu caso concreto para diseñar la estrategia fiscal que mejor te proteja.
Si quieres que definamos juntos tu hoja de ruta antes de pisar la notaría, puedes acceder aquí a mi Consulta de Orientación Técnica.
Y si prefieres profundizar por tu cuenta en los entresijos de la transmisión de bienes entre familiares y seres queridos, mi libro Paga menos por tu herencia sigue siendo el recurso ideal para entender cómo proteger tu patrimonio de forma transversal.
En una extinción de condominio, la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) no es el valor total del inmueble.
Es el valor de la parte del bien que se adquiere ex novo, es decir, la cuota de participación que pertenecía a los otros comuneros y que ahora se adjudica uno de ellos.
Por ejemplo, si se extingue un condominio al 50%, la base del impuesto será el 50% del valor del inmueble que se adquiere
Sí. La normativa actual establece que, para los bienes inmuebles, la base imponible del impuesto será su valor de referencia, a menos que el valor declarado o el precio pactado sea superior.
O sea, se toma la mayor de estas magnitudes como base para liquidar el impuesto.
De no hacerlo voluntariamente, la Administración iniciará un procedimiento de comprobación que puede finalizar con una liquidación complementaria, intereses de demora y sanción.
Recuerda: Hacienda no te tiene que valorar el inmueble, pues el VR ya es base imponible.
En la escritura pública refleja el valor acordado entre las partes (valor declarado). Cuando presentes la autoliquidación del impuesto, si el valor de referencia es superior al declarado, utiliza sí o sí el valor de referencia como base imponible para determinar el impuesto a pagar
No, legalmente no son el mismo concepto, aunque el valor de referencia pretende aproximarse a él.
El valor de mercado se define como «el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas».
El valor de referencia, en cambio, es un valor administrativo determinado por la Dirección General del Catastro a partir de un análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público que funciona como base imponible mínima en el ITPAJD e ISD. Y…
que tiene como límite el valor de mercado.
Para la Administración, el valor de referencia funciona como la base imponible mínima.
El riesgo surge cuando a un comunero se le adjudican bienes por un valor superior al de su cuota de participación (exceso de adjudicación) y no compensa económicamente al resto de comuneros por esa diferencia.
La ausencia de contraprestación es a ojos de la DGT una transmisión a título gratuito, que constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para quien recibe el exceso.
El Tribunal Supremo, en cambio exige «animus donandi».
