Alberto Valiño

Extinción de condominio sobre un bien inmueble. Tributación.

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Tributación de la extinción del condominio

La extinción de condominio respecto de un bien inmueble, entre personas físicas es susceptible de tributar por los siguientes impuestos:

  • Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones, modalidad donaciones (ISD)
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD)
  • Plusvalía Municipal (IIVTNU)
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF)
  • Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR)

Veremos cuándo se dan unos u otros.

Lo ilustro con un ejemplo.

Supuesto de extinción de condominio sobre un bien inmueble

Pepe y Merche, que son pareja de hecho inscrita en el correspondiente Registro de parejas de hecho,  compraron a medias un piso en Alicante por 68.000€ gastos incluidos, hace 5 años.

Ahora, un lustro después, el valor de referencia del Catastro es de 110.000€ y han acordado, dado que la relación sentimental entre ellos no es muy boyante, que sea Merche la que se quede con la totalidad del piso.

Aunque ambos son personas de izquierdas, justo en este contexto, desean pagar los menos impuestos posibles (eso sí, dentro de la legalidad) y quieren que les ponga encima de la mesa las opciones más habituales y el coste fiscal involucrado.

Así que vamos con ello.

Alternativas a considerar cuando se tiene un inmueble en proindiviso y se lo va a quedar uno de ellos.

Las opciones más frecuentes serían:

  • Venta de cuota de participación en el inmueble
  • Extinción de condominio del inmueble
  • Donación de la cuota de copropiedad o extinción de condominio sin que medie compensación.

Veamos el impacto fiscal de cada una, partiendo de los datos del supuesto.

Venta de cuota de participación

Si. Si Pepe vende a Merche su cuota del 50% del piso, por el valor de referencia de 55.000€, ella tributará por TPO al 10%.

Ver Tipos gravamen ITPAJD Comunidad Valenciana 2024 por si puede aprovechar algún tipo más reducido (del 8 ó 6%).

Cuota TPO: 5.500€.

Extinción de condominio del piso

Si ambos dos, otorgan ante notario, escritura de extinción de condominio (o disolución de comunidad), pueden librarse de liquidar TPO, y hacerlo únicamente por AJD, cuyo tipo de gravamen es más minúsculo (1,5% por defecto; 0,1% cuando documenta su próxima vivienda habitual -aunque ya lo sea-), pero para ello deben darse algunas condiciones:

Check list para verificar la no tributación por TPO:

  • Que se trate de un bien indivisible, real o jurídicamente.

Lo cual se cumple en un piso, una vivienda familiar o una plaza de aparcamiento, como el del ejemplo.

  • Que se adjudique a uno de los comuneros.

En este caso a Merche.

  • Que la persona adjudicataria (Merche) compense económicamente al otro comunero (Pepe) por el exceso recibido (55.000€).

El pago puede ser:

  • En dinero, que puede abonarse al contado o a plazos.

Ver:   Extinción de condominio con pago aplazado

  •   Y también puede materializarse la compensación mediante la entrega de otros bienes que tengan en común ambas partes.

No te pierdas: Exceso de adjudicación compensado con dación en pago

Por ejemplo, si tuvieran además del piso otros bienes en proindiviso (otro inmueble, un coche, electrodomésticos, etc.), podría concretarse la compensación con la dación de los mismos a Merche por parte de Pepe. 

  • Otra fórmula de satisfacción es vía asunción de la deuda del inmueble adjudicado.

Pueden combinarse estas 3 alternativas de pago si se da el caso. 

Ejemplo: Merche entrega un poco de dinero (5.000€) , el coche de los dos (19.000€)   y asume la deuda que quedaba por pagar de la hipoteca (21.000€).

Visto que el check list es satisfactorio, Merche, como adjudicataria no resultará gravada por TPO;

habrá de (auto)liquidar por AJD, 

y lo hará no por el valor de todo el piso, sino por el porcentaje del mismo que “adquiere” de nuevas; esto es, por el 50%: 55.000€. Esa es la base imponible.

Cuota a pagar: 55€ si es su vivienda habitual; 825€ si no lo va a ser.

Ayúdate con: Esquema de liquidación excesos de adjudicación declarados en AJD

Vemos, que en el peor de los casos, el ahorro es de 4.675€ para Merche, de extinción de condominio (onerosa) vs compraventa.

Donación de la cuota de copropiedad o extinción de condominio sin que medie compensación

Si Pepe le dona a Merche la cuota de copropiedad de que es titular sobre el piso;

o si en la extinción de condominio, se establece que no mediará ningún tipo de compensación,

se produce una transmisión gratuita que se grava como donación (de Pepe a favor de Merche) por la parte que ella adquiera. V0456-24

Rige la normativa autonómica del lugar del inmueble, en este caso, la de la Comunitat Valenciana, que desde el día 28/05/2023 permite la reducción de hasta 100.000€ + 99% de bonificación en cuota  en donaciones a cónyuges y a parejas de hecho cuya unión cumpla con el artículo 12 quater Ley 13/1997.

Así que en este caso, el Impuesto de Donaciones se presentaría con cuota cero

Poniéndonos en que Pepe y Merche se hubieran abstenido de documentar su relación de pareja, no siendo parientes en modo alguno, la broma del Impuesto de Donaciones le saldría a Merche por 11.229,60€.

  Consulta: V0027-23.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas

En todos las versiones comentadas (venta o donación de la cuota de participación, extinción de condominio del piso (lucrativa u onerosa), se produce alteración de la composición del patrimonio en el comunero saliente o transmitente (Pepe), que puede redundar para él en o bien:

  • Ganancia ó pérdida Patrimonial: en los supuestos de venta de cuota y de extinción de condominio onerosa, 

o

  •  únicamente Ganancia Patrimonial, cuando se haya producido una donación de cuota o extinción de condominio gratuita.

Y ello porque no se computan las pérdidas patrimoniales debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades.

De todas formas, en nuestro caso práctico, sólo hay ganancia patrimonial.

Que se calcula por diferencia entre:

  • El valor de transmisión:

 importe de la compensación o precio (menos gastos en que haya incurrido Pepe en esta “transmisión”): 55.000€

importe del 50% del valor de referencia que también es 55.000€ (menos gastos satisfechos por Pepe en esta operación), cuando la transmisión haya sido lucrativa

  • El valor de adquisición: 34.000€ (68.000€ x 50% que es el % del comunero saliente, Pepe) 

Ganancia Patrimonial: 21.000€.

Cuota IRPF: 4.290€.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 10 de Octubre de 2022 resuelve que

“la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comporta para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta a IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”.

Ver: Cálculo ganancia patrimonial disolución de gananciales y de comunidad de varios bienes

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Si el comunero saliente fuera no residente en España, 

habría la misma Ganancia Patrimonial de 21.000€, pero la cuota a pagar es del 19%; con lo cual, pagaría 3.990€.

Y además, en los dos supuestos de venta de cuota y de extinción de condominio con carácter oneroso, tendría Merche que haber retenido el 3% del importe de la compensación o precio.

Considera leer:

Plusvalía Municipal en la extinción de condominio sobre un inmueble

Valor catastral del suelo del año de la operación: 25.000€ y valor catastral total 50.000€.

Calculado con Calculadora de Plusvalía Municipal 2024

Cuota a pagar: 675€, en los casos siguientes:

Venta de cuota; sujeto pasivo el vendedor (Pepe)

Donación de cuota o extinción de condominio sin compensación; sujeto pasivo, la persona donataria (Merche)

No hay Plusvalía Municipal en el supuesto de extinción de condominio con compensación.

El motivo es que el hecho imponible es la transmisión y ésta no existe; hay mera especificación de derechos.

No se devenga el IIVTNU. 

Ojo! Esto, que es de manual, no le parece bien a todos los Ayuntamientos; por ejemplo al de Valencia. 

Más adelante, cuando Merche quiera vender el piso, se comerá, en su caso, la plusvalía por comparación con el valor y fecha de la compra conjunta con Pepe. 

Consultas V2811-20 y V0983-18.

Cuadro resumen de impuestos en juego de este supuesto

TPO AdquirenteAJD AdquirenteISD (Donaciones) AdquirenteIIVTNU AdquirenteIIVTNU VendedorIRPF transmitenteIRNR transmitente
Venta de cuota de participación5.500€675€4.290€3.990€
Extinción de condominio (onerosa)825€ (55€ si viv. habitual)
Donación o extinción de condominio (lucrativa)11.229,60€ (no pariente ni pareja inscrita)675€

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