Abogado y asesor fiscal · ICAV n.º 15042
¿Hacienda te ha comprobado el valor?
Te reclama más ITP, más sucesiones o más donaciones porque ha aplicado el valor de referencia del Catastro o porque no se cree el valor que declaraste. Reviso tu notificación y te digo si hay base para discutirla.
También te atiendo en inglés. Read this in English
Casi todo mi trabajo consiste en diseñar extinciones de condominio, herencias y repartos para que Hacienda no te escriba años después. Esta página es para quien ya ha recibido esa carta, hiciera la operación conmigo o sin mí. Es uno de los asuntos que llevo dentro de la defensa frente a Hacienda.
Lo primero que miro: la fecha
Antes de leer los números miro cuándo te notificaron, porque de eso depende lo que todavía se puede hacer.
- Si te ha llegado una propuesta de liquidación, tienes para presentar alegaciones el plazo que indica la propia propuesta, normalmente entre diez y quince días.
- Si ya te han notificado la liquidación, tienes un mes para el recurso de reposición o para la reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR).
- Si no te ha llegado nada pero pagaste el impuesto sobre un valor de referencia que crees inflado, puedes pedir la rectificación de tu autoliquidación durante cuatro años.
Si se te pasa el plazo de alegaciones no está todo perdido, porque después quedan la reposición y el TEAR, pero entonces se discute contra una liquidación ya dictada.
Lo que te juegas es la diferencia de impuesto que Hacienda calcula y, en algunos casos, una sanción. La sanción no es automática: exige que se haya dejado de ingresar algo y que haya culpa (art. 183.1 de la Ley General Tributaria), y en una infracción leve es del 50 % de lo no ingresado. Si respondes en plazo y Hacienda acepta tus alegaciones, no hay liquidación y, sin liquidación, no hay nada que sancionar. Si la hay, la sanción se tramita aparte y Hacienda tiene que probar culpa. No hay garantía de resultado: algún tribunal económico-administrativo ya ha confirmado sanciones por declarar por debajo del valor de referencia.
Qué es el valor de referencia y por qué Hacienda lo usa
El valor de referencia es un dato que el Catastro incluye en la descripción catastral de los inmuebles (art. 3.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario, que lo regula en su disposición final tercera). Al calcularlo se aplica un factor de minoración de 0,90 (Orden HFP/1104/2021). El Catastro no ha pisado tu casa: la valora con estadísticas de la zona. A veces acierta y a veces le pone piscina a un solar.
Desde la Ley 11/2021, ese dato es la base de los impuestos que se pagan al comprar, al extinguir un condominio, al heredar y al recibir una donación.
En transmisiones patrimoniales (ITP), la base de un inmueble es su valor de referencia, salvo que el valor que declaras o el precio sean más altos, y entonces se toma el mayor (art. 10.2 del texto refundido de la ley del impuesto). Si tu extinción de condominio tributó por actos jurídicos documentados, la base se calcula igual (art. 30.1). Si el inmueble no tiene valor de referencia o no puede certificarse, la base es el mayor de tres: el valor declarado, el precio y el valor de mercado.
En sucesiones y donaciones la ley sigue una regla paralela: el valor de los inmuebles es el valor de referencia (arts. 9 y 18 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Por eso, cuando alguien me habla de una «comprobación de valor» en una extinción de condominio, una herencia o una donación, lo primero que miro es si hay un valor de referencia detrás.
La propia Ley del Catastro dice que el valor de referencia se presume cierto «salvo prueba en contrario» (art. 3.3). El Tribunal Constitucional avaló el sistema en febrero de 2026 (STC 13/2026), en un caso de ITP, y dejó escritas dos cosas que uso en cada expediente: que la presunción admite prueba en contrario y que esa prueba te toca a ti. En sus palabras, «ningún óbice existe para desvirtuarlo mediante la aportación (vía administrativa) o solicitud de práctica (vía económico-administrativa) de la correspondiente prueba pericial». Esa sentencia es sobre ITP; para sucesiones y donaciones lo que hay es una regla legal paralela, sin pronunciamiento del Constitucional.
El Tribunal Supremo tiene pendiente aclarar si el valor de referencia es la base «en todo caso» o una presunción que también se puede rebatir ante los tribunales: admitió el recurso de casación en abril de 2026 (rec. 8442/2024) y todavía no ha resuelto.
Valor de referencia y comprobación de valores no son lo mismo
Cuando la base de tu impuesto es el valor de referencia, en sentido técnico Hacienda no comprueba el valor, lo aplica. La ley lo dice así: en ese caso no hay comprobación de valores y no cabe tasación pericial contradictoria (art. 46 del texto refundido del ITP; lo confirmaron el Constitucional en la STC 13/2026 y el TEAC). En el título de esta página hablo de «comprobar el valor» porque es como lo dice todo el mundo, pero para defenderte la diferencia cambia el camino.
El valor de referencia solo se impugna al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación (art. 10.3), y se hace con una prueba pericial que demuestre que el inmueble vale menos. Lo que todo el mundo llama recurso contra el valor de referencia es, en realidad, eso: un recurso contra la liquidación o una rectificación en la que se pide que, para tu impuesto, se corrija el valor de referencia del Catastro. En la rectificación y en el recurso de reposición, Hacienda tiene que pedir un informe a la Dirección General del Catastro, y ese informe la vincula. En la reclamación ante el TEAR el informe también es obligatorio.
Cuando el inmueble no tiene valor de referencia y Hacienda hace una comprobación de valores de las de siempre (arts. 57, 134 y 135 de la Ley General Tributaria), las reglas son otras. Tiene que motivar un valor individualizado para tu inmueble, y desde 2018 el Supremo repite que aplicar coeficientes multiplicadores no basta (STS 843/2018 y siguientes). Su perito tiene que visitar el interior salvo que justifique por qué no lo hace (sentencias del Supremo de 2025 y 2026). Y tú puedes pedir una tasación pericial contradictoria (art. 135).
Cómo lo defiendo
Reviso el expediente y si Hacienda justifica por qué comprueba
Leo la propuesta o la liquidación entera: qué valor ha aplicado, de dónde lo saca, qué procedimiento ha abierto y si se ha cumplido cada plazo. El Supremo ha dicho que la Administración tiene que justificar por qué comprueba y que, si no lo hace, la liquidación se anula (STS 1482/2025). A veces el problema del expediente está en el procedimiento y ni siquiera hace falta discutir el valor.
Pruebo el estado real del inmueble
El valor de referencia no sabe si el tejado se ha caído. Si el inmueble es una construcción ruinosa, es inhabitable, tiene una orden de demolición o necesita una obra que lo cambia todo, lo documento: fotografías, informe técnico, expedientes del ayuntamiento, presupuestos. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León aplicó en 2025 el coeficiente de ruina a una construcción «manifiestamente inhabitable» y, como el valor recalculado quedaba por debajo del precio, tomó el precio como base (STSJ Castilla y León 171/2025). Si lo que hay es una comprobación de valores, compruebo además si el perito de Hacienda entró en el inmueble o lo valoró desde la calle.
Encargo una tasación de parte
Como la prueba te corresponde a ti, cuando el caso lo pide encargo un informe pericial a un técnico independiente. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana anuló en diciembre de 2025 un valor de referencia porque la pericial del contribuyente había «satisfecho la carga probatoria que le incumbe para desvirtuar el valor de referencia» (STSJCV 903/2025). En esa misma sentencia el tribunal no aceptó sin más el valor declarado, y te lo cuento porque el valor que sale de un recurso es el que el perito consigue probar, que no tiene por qué coincidir con el que pusiste en la escritura.
Presento alegaciones a la propuesta de liquidación
En las alegaciones aporto todo lo anterior. La ley reserva la impugnación formal del valor de referencia para el recurso contra la liquidación o la rectificación, pero las alegaciones son la primera ocasión de enseñar a Hacienda lo que no sabe del inmueble, y a veces con eso se cierra el expediente.
Recurso de reposición, TEAR y, si hace falta, el juzgado
Si Hacienda dicta la liquidación, recurro en reposición en el plazo de un mes, con el informe vinculante del Catastro de por medio, o reclamo ante el TEAR, también en un mes, donde se puede pedir que se practique la prueba pericial. Si el TEAR no te da la razón, queda el Tribunal Superior de Justicia. Antes de cada paso te digo qué posibilidades veo y cuánto te va a costar, para que decidas tú si seguir.
Dos casos reales
Los cuento sin datos que permitan reconocer a nadie. No te prometen nada sobre el tuyo, pero enseñan que la defensa cambia de un expediente a otro.
Un edificio en ruina valorado como si estuviera en pie
Un inmueble en la costa de la Comunitat Valenciana tenía un valor de referencia que multiplicaba por más de cuatro el precio de compra. El edificio estaba en ruina. En la fase de alegaciones aporté la prueba de su estado real y Hacienda cerró el procedimiento sin dictar ninguna liquidación. No hubo que recurrir.
Una herencia en la que no hizo falta discutir el valor
Una heredera pagó el impuesto de sucesiones después de un requerimiento de Hacienda. Dos años más tarde, Hacienda volvió sobre el asunto y le notificó una nueva liquidación y una sanción por quitarle un beneficio fiscal. La reposición la perdimos. En el Tribunal Económico-Administrativo Regional se anularon la liquidación y la sanción, porque Hacienda ya había comprobado y cerrado esa cuestión y no podía regularizarla otra vez. Recuperó todo lo que había pagado, con intereses. Este caso no iba del valor del inmueble, y lo incluyo justo por eso: cuando llega una carta de Hacienda, lo primero que reviso es si tenía derecho a mandarla.
Cuánto cuesta
Trabajo con dos fórmulas.
En la primera cobro un fijo más un porcentaje de lo que te ahorras frente a la propuesta de liquidación, o de lo que recuperas si ya habías pagado.
En la segunda no pagas nada por adelantado y cobro un porcentaje más alto solo si ganamos. Esta la ofrezco únicamente cuando, después de ver el expediente, el caso me parece claramente viable, porque en ella el riesgo lo asumo yo.
El precio te lo doy por escrito en el primer contacto, antes de empezar a trabajar. Si tu caso necesita un informe pericial de un técnico, te indico su coste en ese mismo presupuesto, para que no haya sorpresas. Ninguna de las dos fórmulas lleva promesa de resultado: te digo lo que veo en tu caso, también lo que juega en contra.
Si eres abogado, gestoría o inmobiliaria
Si a tu cliente le llega una propuesta de liquidación por el valor de referencia y tú no llevas estos asuntos, puedes mandármelo. Me ocupo de la parte fiscal (alegaciones, recursos o rectificación) y te tengo al tanto de cada paso. El cliente sigue siendo tuyo y no le ofrezco nada distinto de lo que me encargas.
Quién soy
Soy Alberto Valiño Arcos, abogado y asesor fiscal colegiado en el ICAV con el número 15042, con despacho en Valencia y más de veinte años de ejercicio. He estudiado miles de extinciones de condominio y he diseñado muchísimas. Escribí «Paga menos por tu herencia» (Sepín), estoy terminando «Ahorra con las extinciones de condominio» y colaboro en publicaciones de Lefebvre. Llevo yo cada expediente y firmo cada escrito.
Envíame la notificación
Adjunta la notificación tal como te llegó y dime cuándo la recibiste, que es lo que más prisa corre. Te contesto con lo que veo, el plazo que te queda y el precio por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Se puede recurrir el valor de referencia del Catastro?
Sí. La Ley del Catastro lo presume cierto «salvo prueba en contrario», y el Tribunal Constitucional confirmó en 2026 (STC 13/2026, sobre ITP) que se puede desvirtuar con una prueba pericial. Se impugna al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación, no por separado. La prueba le corresponde al contribuyente, así que hace falta demostrar con un informe técnico que el inmueble vale menos.
¿Qué plazo tengo para responder a la propuesta de liquidación?
El que indica la propia propuesta, que normalmente está entre diez y quince días. Si se pasa sin presentar alegaciones, Hacienda dicta la liquidación, y contra ella hay un mes para el recurso de reposición o para la reclamación ante el TEAR. Conviene enviarme la notificación en cuanto la recibas, para aprovechar el plazo de alegaciones.
¿Me van a poner una sanción?
Depende. Para que haya sanción tiene que haberse dejado de ingresar algo y tiene que haber culpa, y en una infracción leve la sanción es del 50 % de lo no ingresado. Si respondes en plazo y Hacienda acepta tus alegaciones, no hay liquidación y, sin liquidación, no hay nada que sancionar. Si la hay, la sanción se tramita aparte y Hacienda tiene que probar culpa. No hay garantía de resultado, porque algún tribunal ya ha confirmado sanciones por declarar por debajo del valor de referencia.
¿Puedo pedir una tasación pericial contradictoria?
Solo si Hacienda ha hecho una comprobación de valores. Cuando la base del impuesto es el valor de referencia, la ley excluye la comprobación de valores y la tasación pericial contradictoria, y lo confirmaron el Tribunal Constitucional y el TEAC. En ese caso el camino es el recurso contra la liquidación o la rectificación, con un informe pericial propio. Si el inmueble no tenía valor de referencia y Hacienda comprobó el valor, entonces sí puedes pedirla (art. 135 de la Ley General Tributaria).
Ya pagué el ITP por el valor de referencia, ¿puedo recuperar la diferencia?
Puedes pedir la rectificación de tu autoliquidación durante cuatro años. Hay que demostrar con una prueba pericial que el inmueble valía menos, y Hacienda tiene que pedir un informe a la Dirección General del Catastro, que en la rectificación es vinculante. Si sale bien, Hacienda te devuelve lo que pagaste de más.
Mi casa estaba en ruina o para reformar, ¿cuenta?
Cuenta, si se prueba. El valor de referencia no ve el estado de cada inmueble, y el estado real es una de las pruebas más útiles para rebatirlo. El TSJ de Castilla y León aplicó en 2025 el coeficiente de ruina a una construcción manifiestamente inhabitable y tomó como base el precio (STSJ Castilla y León 171/2025). Una vivienda que solo necesita reforma da menos margen que una en ruina, y lo que pesa es lo que acredite el perito con fotografías, informes y presupuestos.
¿Me atiendes si vivo fuera de España o en inglés?
Sí. Todo el trabajo se hace a distancia: me envías la notificación, hablamos por teléfono o videollamada y yo presento los escritos ante Hacienda. Te atiendo en español o en inglés, aunque el procedimiento se tramita en español.