En este post acerca de la extinción de un condominio con pago aplazado, cuento con un ejemplo qué incidencia tiene en la disolución de comunidad o extinción de condominio el hecho de que la compensación se postergue.
Y además veremos qué incidencia fiscal conlleva el que se establezca una condición resolutoria para garantizar el cobro.
Supuesto de extinción de condominio con pago aplazado de la compensación
Carlos y su madre poseen una vivienda en proindiviso en Alicante.
La madre es dueña de una cuota del 95% y
Carlos, del 5% restante, que recibió de su progenitora hace unos años por donación.
Ahora van a disolver el condominio.
El inmueble tiene un valor de referencia del Catastro de 200.000€.
Carlos se adjudicará el 100% del inmueble y compensará a su madre por el importe de 190.000€, lo que hará de la siguiente forma:
- En primer lugar, le satisfará vía transferencia o cheque en el momento del otorgamiento de la escritura de extinción de condominio la cantidad de 20.000€.
- En segunda instancia, el importe restante (170.000€) será objeto de abono fraccionadamente.
¿Hay algún problema con que la compensación del exceso de adjudicación se aplace?
Como respuesta, voy a pegar casi literalmente lo que indica la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes:
La circunstancia de que se compensen los excesos de adjudicación con dinero mediante pago aplazado y fraccionado no altera el que la compensación sea en metálico.
al respecto de la compensación del exceso de adjudicación en dinero:
«En nada afecta que el pago se realice al contado o a plazos».
El pago a plazos se equipara el pago de las cuotas del préstamo de la persona comunera que deja de serlo.
Por lo tanto…
Si en nada afecta que el pago se realice al contado o a plazos:
- el exceso de adjudicación en la extinción del condominio de un bien indivisible, no tributará por la modalidad TPO (por ej. al 10%),
y
- la operación quedará sujeta a la modalidad AJD (1,5% ó 0,1% si va a ser su vivienda habitual), cuya base imponible se deberá determinar según lo establecido en el artículo 30 LITP:
por la parte que Carlos adquiere de nuevas (el 95% del valor del piso, que antes no tenía).
Así que Carlos tendrá que pagar de AJD:
2.850€,
ó 190€ (si se adjudica presente o futura vivienda habitual)
190.000€ x 1,5% ó por 0,1%.
Ver:
- Extinción de condominio sobre un bien inmueble. Tributación.
- Esquema de liquidación excesos de adjudicación declarados en AJD
Cautelas en un supuesto como este de donación y extinción de condominio.
Tiene pinta de que en este supuesto, el Impuesto de Donaciones habría resultado más caro que liquidar por AJD la extinción de condominio (aunque ahora, en la Comunidad Valenciana ya no sería el caso – ver: Proyecto de Ley modificación Impuesto Sucesiones Comunidad Valenciana– ;
de ahí que se haya transmitido el bien en dos fases o momentos.
Es decir, yo te dono lo mínimo posible ahora, porque si te dono todo el inmueble vas a pagar muchos impuestos (por ISD e incluso por Plusvalía Municipal) y más adelante disolvemos el condominio respecto a la mayor parte del bien.
De este modo, liquidarás por AJD a un tipo bajo y además te ahorrarás la Plusvalía.
Watch out!
No conviene recibir vía donación (o compraventa) y, simultáneamente o al día siguiente , extinguir el proindiviso.
Como mínimo…
Hay que dejar pasar un tiempo prudencial.
De lo contrario alguien podría entender que en realidad sólo se persigue eludir una mayor tributación.
Si quieres saber más, lee: Extinción de un condominio exprés: te la juegas con Hacienda.
¿Qué sucede si quien aplaza el dinero (o quien resulta aplazado) tiene una edad considerable?
En este supuesto, supongamos que la madre de Carlos tiene 85 años.
La DGT no ha matizado nada.
Puede ser interesante que leas el artículo: ¿Préstamo o donación?
¿Se puede establecer una garantía para el cobro de la cantidad aplazada?
Sí.
Efectivamente, pueden establecerse garantías personales (aval o fianza) y también garantías reales como la condición resolutoria expresa, por si el adjudicatario del inmueble finalmente no cumple con todo o parte del pago, en el plazo fijado.
Vamos a ceñirnos a la condición resolutoria.
¿Qué consecuencias tendría el impago de todo o parte de la cantidad aplazada?
Que la madre tendrá derecho:
- Bien a exigir el cumplimiento del pago más un interés respecto del importe adeudado, si así se hubiere pactado.
- Bien a dar por resuelta la extinción de condominio, con eficacia frente a terceros.
En caso de optar por la resolución esta buena mujer recuperaría su derecho de copropiedad (del 95%) y además por tal incumplimiento, siquiera parcial, tendría derecho a percibir la indemnización convenida, en su caso.
¿Cómo tributaría esta constitución de la condición resolutoria?
De acuerdo con la consulta Gencat 108/21,
referida a la constitución de condición resolutoria en adjudicación de inmueble por sentencia de divorcio mediante disolución de comunidad con obligación de subrogación en el préstamo hipotecario:
«No se trata de una condición resolutoria explícita de las reguladas en el artículo 11 de la Ley hipotecaria, dado que, ni se trata de una operación de compraventa, ni garantiza el pago aplazado de la misma. (En nuestro supuesto, sí). Por tanto, no constituye hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD)».
Desde luego, la extinción de condominio no es una compraventa, así que parece que no cabría TPO.
Y tampoco AJD, en el caso de la consulta de la GENCAT porque la constitución se realiza mediante sentencia judicial.
Yo creo que la condición resolutoria establecida en escritura notarial no se libra de AJD, dado que concurren todos los requisitos para ello;
particularmente el de la inscribilidad,
siendo sujeto pasivo el comunero “saliente” (la madre) y base imponible la cantidad aplazada (170.000€).
Cancelación de la Condición Resolutoria
La posterior cancelación de la condición resolutoria, si se formaliza en documento notarial, que no tiene por qué, hace que concurran todas las papeletas para tributar por AJD, siendo sujeto pasivo quien inste el documento notarial de cancelación y base imponible la misma cantidad aplazada (170.000€).
Más detalle, acerca de la Tributación de la condición resolutoria.
Conclusión
La compensación del exceso de adjudicación en una extinción de condominio o disolución de comunidad, puede hacerse de forma aplazada o fraccionada, sin que ello merme la no tributación por TPO.
¡Ojo! Las compras o donaciones de porcentajes pequeños de participación en inmuebles para al poco derivar en una terminación del proindiviso adjudicando todo el bien al nuevo copropietario, levanta las suspicacias de la Administración.
Si en la escritura de extinción de condominio se establece una condición resolutoria para garantizar el pago aplazado, es susceptible de tributar por AJD. Lo mismo ocurrirá con la cancelación, salvo que se documente en instancia privada.
Alerta roja.
Si extingues el condominio quedándote con el 100% de la casa y acuerdas con el comunero saliente — supón que es tu tía de 97 años— que le pagarás a plazos durante los próximos 20 años…
Riesgo de que Hacienda pueda entender que por la edad o circunstancias, en realidad la intención real es la de no pagarle «nunca» la deuda y te recalifique la operación como donación encubierta (simulación).
Y ya nos vamos…. al ISD entre tu tía y tú, Grupo III, coeficiente multiplicador del 1,5882, «palo fiscal«.
Y a una posible sanción.
No, no tienes la obligación legal de cobrar intereses por aplazar el pago de la compensación económica en una extinción de condominio.
Tienes dos opciones principales. Ambas legalmente válidas:
- Aplazas sin intereses. Y así lo documentáis en la escritura. La opción más sencilla, pero recuerda: el dinero que recibas mañana, valdrá menos que hoy.
- Aplazas con intereses. Por ejemplo el legal del dinero o el porcentaje que acordéis, que se aplicará sobre el capital pendiente de pago.
Para ti, como perceptor esos intereses son rendimiento de capital mobiliario que debes declarar en tu IRPF.
Poder, puedes, pero tendréis que pagar un peaje fiscal notable.
Si tras pactar el pago a plazos te quedas sin liquidez y decides saldar tu deuda entregándole a la otra parte un inmueble de tu propiedad exclusiva (ej. un apartamento en la playa), no es un simple pago.
Es una «dación en pago«, una transmisión patrimonial en toda regla.
El acreedor tendrá que tributar por TPO (entre el 6% y el 11% según la Comunidad del inmueble) y tú en el IRPF por ganancia o pérdida patrimonial y en Plusvalía Municipal si hay incremento de valor.
Si el que se queda el piso y queda obligado a pagarte de manera fraccionada o aplazada no te paga, recuerda: tu escritura pública es título ejecutivo.
Esto significa que, con base en el Artículo 517. Acción ejecutiva. Títulos ejecutivos., puedes iniciar directamente un procedimiento de ejecución dineraria para reclamar la deuda.
La gran ventaja es que te ahorras un juicio previo, agilizando la reclamación y permitiéndote solicitar el embargo de los bienes del deudor.
Aunque no estás obligado a negociar antes de demandar, es recomendable enviar un requerimiento de pago previo como gesto de buena fe.
