Extinción del condominio de un inmueble entre dos (o más) copropietarios dueños todos ellos de una participación en pleno dominio. Pero la disolución es exclusivamente de la nuda propiedad.
El usufructo sigue su camino.
Caso real de disolución de comunidad entre copropietarios del pleno dominio
Consuelo así comparte la titularidad de un piso con su madre:
La madre tiene una cuota indivisa del 50 % en pleno dominio.
Consuelo exactamente lo mismo.
Y ahora le van a Hacienda, a la Dirección General de Tributos con el cuento de que quieren disolver el proindiviso que tienen sobre la nuda propiedad.
No sobre el pleno dominio.
Finalidad perseguida disolución de la nuda propiedad
Que la hija se quede con toda la nuda propiedad del inmueble.
Y que la madre siga ostentando el usufructo de su mitad.
Para cuadrar los haberes, Consuelo pagará a su madre el valor del 50% de la nuda propiedad que va a adquirir.
Le pregunta, sin ambages a la DGT
—Oiga, Hacienda ¿esto tributa por AJD o hay algún gato encerrado?
Respuesta de la DGT
No te lo hago largo.
Comunidad de bienes sobre la nuda propiedad
Lo primero que hace la DGT es determinar si existe o no comunidad de bienes de la nuda propiedad. Para ello, tira de una resolución de la DGRN de 4 de abril de 2005 que venía a decir lo siguiente:
Respuesta positiva.
Sí que existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad, aunque uno de los condóminos sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación.
Justificación.
El titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponden al nudo propietario como al usufructuario. No hace falta diferenciarlas por integrar el pleno dominio, hasta que se realiza un negocio jurídico bien sobre el usufructo bien sobre la propiedad nuda. Es en ese momento cuando ya distinguimos conceptualmente usufructo y nuda propiedad. Pues necesitamos esa distinción para conseguir el fin perseguido por el negocio.
Concluye el órgano de Hacienda
—El supuesto que planteas se trata de una comunidad de bienes sobre la plena propiedad de un inmueble que se traduce en dos comunidades de bienes, una sobre la nuda propiedad y otra sobre el usufructo.
Y vosotros vais a disolver la comunidad de bienes sobre la nuda propiedad:
Tú te adjudicas la nuda propiedad y compensas a tu madre con dinero.
La disolución sobre la nuda propiedad tributa por la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales (AJD):
Sujeto pasivo, tú que te adjudicas la nuda propiedad del inmueble.
Base imponible, la parte en el valor de la nuda propiedad del inmueble que correspondía a tu madre.
—Por favor, Hacienda. ¿Qué no me pondría unos números para saber cómo se come esto…?
—Yo no. Estaría bueno. — Replica el de la DGT. Nosotros nos limitamos a copiar y pegar trozos de la ley en las consultas. Los números los hacen ustedes. O el autor del libro.
Números de la operación (base imponible AJD)
Haz de cuenta que la madre tiene 79 años y la hija 50.
Valoran la vivienda en 500.000€; un céntimo más que el valor de referencia.
¿Partiendo de los 500.000€ qué valor le corresponde a la nuda propiedad?
Aquel que resulte de restar al valor total del bien (500.000€) lo que valga el usufructo vitalicio.
¿Y cuánto vale el usufructo vitalicio?
Aquí usufructo tienen las dos. No solo la madre.
Y por lo dicho en la consulta, va a seguir así la cosa.
Y no se trata de un usufructo sucesivo; porque ya están las dos gozando del bien. O al menos, tienen derecho a hacerlo.
Y tampoco es un usufructo constituido en favor de los cónyuges simultáneamente.
Me mojo
Dado que la hija donde “va a meter las zarpas” es en la cuota de nuda propiedad de su madre. Y que su mitad indivisa en pleno dominio no se ve afectada por esta operación…
225.000€ es el valor de la mitad de la nuda propiedad con relación al usufructo de la madre.
Parámetros.
- Mitad del piso: 250.000
- *Mitad del usufructo: 25.000
- Mitad de la nuda propiedad: 225.000
*Regla de valoración del usufructo vitalicio: a 89 le restas la edad del usufructuario. El resultado, en porcentaje se multiplica por el valor en pleno dominio.
Ya tenemos la base imponible de la operación de disolución de comunidad: 225.000€.
Recuerda que te he dicho que superaban el valor de referencia.
El tipo de gravamen. El de AJD según la Comunidad Autónoma en que se halle el piso.
Y así bendice esta operación (de momento) la Dirección General de Tributos en su consulta V5122-26 de 6 de julio de 2026.
Claves
Es la primera vez que la DGT analiza un supuesto en el que todos los copropietarios que quieren acabar con la indivisión…
- lo son en pleno dominio
- y quieren cesar únicamente respecto de la nuda propiedad.
Hasta esta consulta en todos los casos coexistían
- comuneros exclusivamente titulares de la nuda propiedad (hijos de un difunto, por ejemplo),
- típicamente con un viudo (con pleno dominio + usufructo).