Extinción de condominio de la nuda propiedad
Supuesto de extinción de condominio de la nuda propiedad
Viuda y sus tres hijos se adjudicaron en la herencia del esposo y padre,
un piso ganancial según testamento:
- La viuda, de 79 años cuando murió su marido,
-50% en pleno dominio en pago de gananciales;
-50% en usufructo, como derechos sucesorios.
- Cada hijo 1/6 del piso en nuda propiedad.
Otros datos del supuesto
En esa casa, viven desde hace muchos años tanto la viuda, como el hijo mediano.
Ahora, pasados más de 5 años desde el fallecimiento,
han acordado repartirse el piso así:
- el hijo mayor se queda como único nudo propietario.
- la madre como usufructuaria vitalicia
Me piden que les informe de los impuestos a pagar.
Datos para hacer cálculos
En la escritura de herencia valoraron el piso en 300.000€.
Hacienda no lo ha discutido.
Hoy, el valor
- de referencia del catastro es de 400.000€.
- el catastral, de 100.000€
- y el catastral del suelo, de 40.000€
El piso está en Valencia, donde:
- TPO va al 10%
- AJD al 1,5%
- Y por parentesco padres/hijos hay una reducción de 100.000€ y una bonificación del 99% en cuota en el Impuesto de Donaciones.
¿Existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad?
Sí.
Efectivamente, hay comunidad de bienes sobre la nuda propiedad,
aunque uno de los condóminos (la viuda) sea titular no sólo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participación.
Quien puede lo más, puede lo menos.
El titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad,
- las que le corresponden como nudo propietario
- y las que tiene por ser usufructuario.
En el supuesto, la comunidad sobre la nuda propiedad está formada
- Por la va viuda/madre con un 50%
- Cada uno de los 3 hijos, con un 1/6.
¿Se puede disolver sólo la comunidad sobre la nuda propiedad?
Sino, no estaría escribiendo este post.
Los condueños pueden extinguir el condominio sobre la nuda propiedad de un bien indivisible adjudicando toda a uno de ellos.
No hace falta que comparezca el usufructuario en la escritura.
Salvo que también, como en el caso, sea nudo propietario.
Tras la extinción o disolución habrá dos personas titulares del inmueble:
- Una usufructuaria
- Otra nudo propietaria
Vamos con los impuestos.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la extinción de comunidad sobre la nuda propiedad
Les interesa pagar AJD (al 1,5%), en lugar del 10% de TPO.
A poder ser, mejor pagar menos, que más.
Lee este Check list para verificar la no tributación por TPO.
La disolución de esta comunidad de nuda propiedad,
que culmina con la adjudicación al hijo mayor de toda ella,
tras pagar o comprometerse a pagar a los demás,
por la parte que antes no tenía,
no está sujeta a TPO.
Se considera que es una especificación de derechos y no una transmisión de cuotas.
El hijo mayor ha de autoliquidar AJD, del siguiente modo.
(Esquema de liquidación excesos de adjudicación declarados en AJD)
- Base Imponible: 300.000€
(83,33% x 0,9x 400.000€)
Parte de nuda propiedad (833,33%) que antes no era suya.
Multiplico x 0,9 para pasar de pleno dominio a nuda propiedad.
Esto te dará luz Cálculo del valor del usufructo vitalicio
- Tipo de gravamen: 1,5%
- Cuota AJD: 4.500€
Plusvalía Municipal en la extinción de condominio de la nuda propiedad
La disolución de comunidad sobre la nuda propiedad no está sujeta al IIVNTU cuando hay compensación.
Punto.
Cuando más adelante el adjudicatario transmita el piso,
habrá de considerar dos fechas y dos valores de adquisición al calcular la plusvalía:
- de una mitad, fecha fallecimiento de su padre; valor, el declarado en el ISD.
- de la otra mitad, fecha de compra por sus padres en los 80; valor de entonces.
¿Pero la madre no se adjudicó el piso por el fallecimiento de su marido?
Sí y no.
Sí se lo adjudicó, pero no como pago de sus derechos sucesorios.
Sino en pago de su haber ganancial.
Que no devengó IIVTNU, porque lo dice el 104.3 LHL, y por tanto,
se retrocede la fecha al devengo anterior.
IRPF derivado de la extinción del condominio de la nuda propiedad de un piso
Los 2 hermanos pequeños y la madre tendrán una ganancia patrimonial en renta.
Podría ser pérdida, si en el momento de la disolución, el piso vale menos que cuando heredaron los chicos o compró la madre.
Pero no es el caso.
¿Cómo se come?
Cada uno de los hermanos abandonantes de la comunidad,
pondrán como valor transmisión, 60.000€
(0,9 x1/6 x 400.000).
y como valor de adquisición, 45.000€
(0,9 x 1/6 x300.000)
La ganancia, a base del ahorro es de 15.000€;
pagarán unos 3.000€ cada uno,
sin considerar gastos.
¿Qué pasa con la ganancia de la viuda?
A ella le dejo exenta su ganancia derivada de la transmisión de su nuda propiedad.
- Era su vivienda habitual
- y tiene más de 65 años.
¿Y el hijo que vivía en la casa no tiene derecho a la exención por reinversión?
El hijo mediano, es verdad que había sumado puntos para la exención por reinversión.
Pero no puede aprovecharla aunque reinvierta los 60.000€ en comprar otra vivienda habitual.
-¿Por qué no puede?
- Porque no era dueño en pleno dominio.
- Ni Tampoco ha estado 3 años siendo dueño
Los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual están ligados a la titularidad en pleno dominio (aunque sea sobre parte del inmueble).
Lee: Exención por reinversión en una vivienda heredada o donada
¿Cómo cambia la tributación si la adjudicación al hermano mayor es gratuita?
Verás que cambia una barbaridad.
Impuesto de Donaciones de la extinción de condominio de nuda propiedad sin compensación del exceso de adjudicación
Para empezar,
el adjudicatario no liquida por AJD, sino por el Impuesto de Donaciones.
Las ventajas fiscales de donaciones no aplican a los hermanos en la Comunidad Valenciana.
Si no hay pago, ni pacto de pago,
cada hermano le estaría donando nuda propiedad por valor de 60.000€.
Y su madre por valor de 180.000€.
- Lo recibido de los hermanos provoca un pago de ISD de 19.994,80€
(9.997,40€ x 2).
- Lo obtenido de la madre le supone un pago más liviano, de 92,58€, gracias a la reducción y a la bonificación del 99%.
Aún así, la broma le cuesta más de 20.000€.
Y aún no he terminado:
Cuando muera la madre sufrirá una liquidación de ISD muy enrevesada por la consolidación del dominio
Impuesto sucesiones del segundo nudo propietario
Plusvalía Municipal derivada de la extinción de la comunidad sobre la nuda propiedad de un piso sin compensación
Sí que se devenga IIVTNU.
Hay transmisión -gratuita-
y no mera concreción de derechos con la adjudicación.
Al no haber compensación se rompe el encanto del artículo 1062 CC.
Sujeto pasivo el hermano mayor, el beneficiario.
En Valencia pagaría 1.728€:
- La plusvalía de la mitad que viene de la madre arranca cuando ella y su esposo compraron en los años 80, por un precio muy bajo, comparado con el de hoy.
- La del tercio que proviene de los hermanos, se inicia cuando falleció el padre hace más de 5 años.
La cifra indicada la he sacado de Calculadora Plusvalía Municipal inmueble adquirido por cuotas en distintas fechas. 2025
Ten fe.
IRPF en el caso de la extinción de condominio de la nuda propiedad con carácter gratuito
Mismo tratamiento que antes.
No cambia nada.
Salvo un matiz.
Si hubiera pérdidas (no es el caso), no las puede poner en la declaración de la renta.
Conclusiones
La extinción de comunidad de la nuda propiedad de un inmueble, es muy ventajosa fiscalmente,
si se hace pagando a los comuneros salientes
y como Dios manda.
- Porque sólo pagas AJD.
- Y los que salen, únicamente ganancia o pérdida patrimonial en renta. O empate.
Si te adjudicas el bien sin compensar al resto, «te puedes llevar una buena».
