Alberto Valiño

¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal de un inmueble adquirido por cuotas en distintas fechas?

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Vamos a ver cómo se calcula la Plusvalía Municipal de un inmueble adquirido por etapas en distintas fechas.

¿Qué quiere decir que se adquiere un inmueble en distintas fechas?

Es muy frecuente, especialmente en inmuebles provenientes de herencias o adjudicados en la liquidación de gananciales, que se posea un inmueble adquirido por cuotas en distintos momentos y con diferentes valores de adquisición.

Por tanto, puede darse el caso, de que quien transmita experimente incremento de valor con respecto a la transmisión o adquisición de una cuota del inmueble y pérdida de valor respecto a otra u otras.

¿Cómo calculamos la plusvalía municipal en estos casos?

Supuesto de bien inmueble adquirido en distintas fechas

Doña María, viuda, vende el día 01/04/2023 un piso por 200.000€ (valor ligeramente por encima del de referencia).
Ella se adjudicó ese inmueble en la escritura de herencia de su esposo, fallecido el día 1/01/2021 y que que se formalizó ante notario el día 01/06/2021.
Del contenido de dicho documento resulta que Doña María recibió ese piso de la siguiente manera:
El 38% -pleno dominio- en pago de sus derechos sucesorios.
El 62% -pleno dominio- en pago de su haber ganancial.
Esa vivienda fue comprada por Doña María y su entonces marido el día 01/01/1995 por 60.000€, estando casados en gananciales.
En la escritura de herencia (y en el correspondiente Impuesto de Sucesiones) se declaró que el valor del piso era de 225.000€.

Otros datos del supuesto

VALOR CATASTRAL SUELO A FECHA DE LA TRANSMISION50,000 €
VALOR CATASTRAL TOTAL A FECHA DE LA TRANSMISION100,000 €
% Valor Catastral SUELO/Valor Catastral TOTAL50%
VALOR TRANSMISION (01/04/2023)200,000 €

¿Cuáles son de cara a la Plusvalía Municipal, las fechas y los valores de adquisición del inmueble vendido?

La parte adquirida por derechos sucesorios, esto es, el 38% del piso, toma como fecha de adquisición la del fallecimiento del cónyuge (1/01/2021); nos tiene sin cuidado la fecha de la escritura de herencia. Consulta V3354-20.

Valor del bien declarado (100%): 225.000€.

La cuota adjudicada en pago de gananciales (62%), según 104.4, último párrafo, TRLHL, no “corta fecha”; esto es, tenemos que remontarnos a la adquisición anterior por los esposos (01/01/1995) y por su valor entonces (100%): 60.000€.

¿Podemos considerar no sujeta la parte adquirida el día 01/01/2021 y por tanto, excluir este porcentaje en el cálculo de la liquidación?

El parecer de la Subdirección General de Tributos Locales, plasmado en consulta/informe: IE0107-22y en la Consulta  Vinculante de 04/07/2023 V1909-23, acerca de la
determinación de la base Imponible, el hecho imponible y de cómo inciden los cálculos parciales es que, aunque se transmita un bien adquirido en diferentes fechas por partes….

Se trata de único hecho imponible

La transmisión de la propiedad de un terreno urbano da lugar a la realización de un único hecho imponible del IIVTNU, en el que el sujeto pasivo tributa en función del derecho de propiedad que transmite. En nuestro supuesto, del 100%.
En el caso de que hubiera adquirido su porcentaje de propiedad del terreno por cuotas partes en distintas fechas y, posteriormente, en un único acto o negocio jurídico vendiera la totalidad de su derecho de propiedad, se estaría ante un solo hecho imponible y por tanto, ante una única liquidación del impuesto. Es lo que le pasa a Doña María.

Con una única base imponible

la base imponible es una única magnitud o cantidad, con independencia de que para su determinación se tengan que realizar distintos cálculos

que se determina,

como regla general “objetivamente” por el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo a fecha de la transmisión (devengo) por el coeficiente según período de generación del incremento de valor -107.4 TRLHL-.

y como regla especial, tomando como base imponible la “real”, esto es,  la que coincida con el incremento de valor del terreno,

Para que la plusvalía se liquide a partir de la base imponible real, el sujeto pasivo debe solicitarlo expresamente (en la declaración o en la autoliquidación) y aportar los títulos (las escrituras) de transmisión y adquisición que demuestren que efectivamente el aumento real de valor está por debajo del que señala la base imponible objetiva.

Que resulta de la suma de las bases imponibles parciales

Así que, para ver si procede la no sujeción al Impuesto por inexistencia de incremento de valor, o le es más ventajoso al contribuyente tomar como base imponible el verdadero aumento de valor,

hay que restar al valor de transmisión (en este caso único)  el de adquisición (que puede ser único o, como le sucede a Doña María, compuesto por la suma de varios valores parciales de adquisición).

Así que su incremento (o decremento) de valor se obtendrá por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con la particularidad de que éste último
no proviene en nuestro ejemplo de un único título de adquisición, sino de dos:

el 62% se entiende adquirido el 1/01/1995

y el 38% restante, el día 01/01/2021 (cuando muere su esposo).

Pero, como dice la consulta el cálculo debe realizarse de forma global y no parcial

– si da negativo, o sea, si no hay incremento de valor, no se paga Plusvalía Municipal.

– si el resultado global es positivo, hay que comparar base imponible real con base imponible calculada por el método objetivo – 107 TRLHL-, y tomar la menor.

Por tanto, constituye la base imponible “única” el resultado de todas esas operaciones y cálculos parciales.

¿Qué base Imponible debe tomarse?

Su base imponible por el método objetivo resulta de:

multiplicar el 62% del valor catastral del terreno a fecha de devengo (01/04/2023) por el coeficiente que corresponda al período de generación (número de años completos desde el 01/01/1995 a 01/04/2023, con el límite de 20 años =>0,45),

y multiplicar el 38% del valor catastral del terreno a fecha de devengo (01/04/2023)  por el coeficiente que corresponda al período de generación (número de años completos desde 01/01/2021 a 01/04/2023; esto es, 2 años =>0,14)

y posteriormente se sumarán los dos componentes para determinar la base imponible del impuesto.

La base imponible “real” se obtiene de sumar las bases reales parciales:

Valor de transmisión x cuota de adquisición x porcentaje del terreno vs inmueble

Menos (-)

Valor de adquisición x cuota de adquisición x porcentaje del terreno vs inmueble

Del 62% adquirido el 01/01/1995:

Valor de transmisión: 62.000€ -18.600€ = 13.950€

Del 38% adquirido el 01/01/2021: 38.000€ -42.720€= -4.750€

Base Imponible real:38.650€.

En este caso, es más ventajoso liquidar por la base imponible objetiva.

Puedes verlo en esta tabla

V. ADQUISICIÓN 100%FECHAS ADQUISICIÓN% ADQUISICIÓNAÑOS GENERACIÓNCOEFICIENTEB.I OBJETIVAVALOR TRANSMISIÓNVALOR ADQUISICIÓNB.I. REAL
60.00001/01/199562%200,4513.95062.000
18.60043.400
225.00001/01/202138%20,142.66038.00042.750-4.750
16.61061.35038.650
Cuota 30%4.983Cuota 30%11.595

Hoja de cálculo

Aquí te dejo enlaces  para que puedas calcular la Plusvalía Municipal de un inmueble adquirido por partes en dos fechas.

Calculadora Plusvalía Municipal inmueble adquirido por cuotas en distintas fechas. 2023

Calculadora Plusvalía Municipal inmueble adquirido por cuotas en distintas fechas. 2024

Calculadora Plusvalía Municipal Valencia inmueble adquirido en distintas fechas. 2024

Conclusiones

Dado que la Subdirección de General de Tributos Locales parte de la premisa de que hay un único hecho imponible y una única base imponible aunque sea fruto de varios cálculos parciales, al sujeto pasivo le cabe:

1º La opción de fraccionar o deslindar el hecho imponible en dos actos o dos negocios jurídicos: es decir, vender el porcentaje del inmueble con plusvalía en una escritura (en el caso de Doña María el 62%) y en otro documento vender la cuota de titularidad cuya transmisión le genera pérdida (el 38%). 

Ojo! con el posible conflicto en la aplicación de la norma. 15 LGT

Y aun así tendrá que hacer números para ver si le compensa el posible ahorro en Plusvalía con el mayor pago por gasto de notaría.

Si Doña María “troceara” la venta se ahorraría en este impuesto casi 800€.

Para acreditar la pérdida de valor por la venta del 38% tendrá que aportar copia de la escritura de venta y de la escritura de herencia + el Impuesto de Sucesiones.

V. ADQUISICIÓN 100%FECHAS ADQUISICIÓN% ADQUISICIÓNAÑOS GENERACIÓNCOEFICIENTEB.I OBJETIVAVALOR TRANSMISIÓNVALOR ADQUISICIÓNB.I. REAL
60.00001/01/199562%200,4513.95062.000
18.60043.400
Cuota 30%4.185Cuota 30%13.020

2º Firmar la venta del 100% en una única escritura y luego:
si se trata de un municipio donde este Impuesto se gestione vía autoliquidación, puede intentar autoliquidar y pagar por la venta del 62%  y presentar un escrito de solicitud de no sujeción respecto del 38%.
si funciona vía declaración, en vez de la autoliquidación, puede solicitar la no sujeción parcial por decremento de valor.

Y ambos casos, ver cómo respira la Administración y en su caso recurrir.

Aunque la Administración queda vinculada por el contenido  de la consulta V1909-23.

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