Exención por reinversión de vivienda habitual en un piso heredado ;
o donado.
3 situaciones de reinversión en vivienda habitual.
A ver si te cuadra alguna.
(1) Vivienda heredada de pariente lejano (o extraño)
Koldo
ha resultado agraciado con un legado de un inmueble de su tío Pepe.
El piso vale 330.000€
Y tiene que pagar 97.657,89 de Impuesto de Sucesiones ( ISD).
Junto con la Plusvalía Municipal y los gastos de Notaría e inscripción y registral, la broma alcanza los 100.000€.
Como no tiene ni para pagar al notario, porque vive al día y no se esperaba la agridulce noticia de ser el sucesor de su tío,
(lee: Si heredo y no tengo dinero para pagar el Impuesto de Sucesiones….)
primero pide prórroga de los Impuestos de Sucesiones y Plusvalía,
después vende su vivienda habitual por 100.000€,
que es el doble del valor de adquisición,
y lleva sus maletas y recuerdos a casa de su tío, para comenzar allí una nueva vida.
Con esa carambola, resulta que se ahorra 10.380€ de ganancia patrimonial.
¿Por que?
Puesto que reinvierte todo el importe recibido de la venta de su vivienda habitual, los 100.000€,
en la adquisición de una nueva vivienda habitual (aunque no sea nueva).
¿Pero qué dices, si le ha caído del cielo?
La vivienda sí se la han regalado,
pero ha sido él quien ha corrido con los gastos y tributos inherentes a su adquisición,
que casualmente le han costado 100.000€.
Y eso es importe obtenido por la transmisión reinvertido en la adquisición.
Ya que como indica la AEAT y la DGT (V0928-22), de conformidad con la ST TS 1239/2020 de 1 de Octubre de 2020
“por importe reinvertido debe considerarse la totalidad del valor de adquisición satisfecho por la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades obtenidas por el préstamo hipotecario, o con cantidades procedentes de los fondos propios de el consultante”.
Por su parte, uno de los componentes del valor de adquisición, según los artículos 351. b) y 36 LIRPF es el de los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente.
Si en vez de por sucesión, recibe la vivienda vía donación, tanto monta monta tanto.
(2) Vivienda heredada con subrogación en la hipoteca del causante
Begoña
recibe por herencia una vivienda y la hipoteca que llevaba aparejada.
¿Puede considerar que reinvierte si cancela la hipoteca con el importe de la venta?
La DGT dice que no; porque considera que Begoña está adquiriendo su nueva vivienda habitual a título gratuito.
Si Begoña adquiere su nueva vivienda habitual mediante donación con subrogación en la deuda hipotecaria del donante;
para mí sí cabe exención de la ganancia por la reinversión en el valor correspondiente a la deuda asumida.
Lee:
- Tributación de la donación de un inmueble hipotecado
- Donación cuando la deuda asumida vale más que el inmueble
(3) Reforma de la vivienda recibida por herencia
Gabriel
me cuenta que si todo sigue su curso normal, heredará la vivienda de sus padres.
Y que salvo modificación en la normativa autonómica, apenas pagará impuestos por dicha adquisición.
Tiene pensado vender su vivienda habitual e irse a vivir a casa de sus progenitores cuando aquellos falten.
Se gastará todo el importe de la venta su vivienda en una super reforma en la casa heredada.
¿Puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?
A efectos de exención por reinversión…. ¿Se equipara reforma a compra ?
El artículo 41.1 RIRPF asimila a adquisición de vivienda su rehabilitación
(no habla de reforma);
pero la somete a unos requisitos muy afilados que no se pueden saltar.
La tal reforma, para poder considerarse reinversión en vivienda habitual, tendría que consistir
- en reconstruir la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas.
- Con un coste que habría de superar el 25% del valor de mercado de la vivienda
(sólo la parte de construcción; no el suelo)
Más cosas.
Tiene que poner orden -temporal- a los pasos a dar.
A los pasos que él pueda controlar:
- Cuándo pone a la venta su vivienda.
- Cuándo reforma la vivienda de sus padres.
- Cuándo mueren tus padres, eso no lo controla, salvo que se los cargue él.
¿Cuándo pone a la venta su vivienda?
Entre la venta de su “vieja” vivienda habitual y la reinversión en la de sus padres no pueden mediar más de 2 años:
- Puede vender primero su vivienda habitual (no se lo recomiendo) y luego adquirir y reinvertir.
- O adquirir primero la heredada, rehabilitar y dentro del plazo de dos años, vender la vieja.
Ésta me gusta más.
Plazo de la reinversión ¿Cuándo reforma la vivienda de sus padres?
Tiene que hacer la reinversión en no más de 2 años desde la venta de su casa.
Para poder rehabilitar tiene que ser dueño en pleno dominio.
Al recibir la propiedad de sus padres en dos tandas,
primero por ejemplo, la nuda propiedad (o una cuota de la nuda propiedad) procedente del padre;
y X fechas después, cuando muera su madre:
- consolida el pleno dominio de la cuota adquirida del padre
- y adquiere el resto en pleno dominio,
Ya es dueño fetén,
desde la fecha de fallecimiento de su madre.
Ahí ya puede empezar a rehabilitar.
Antes no.
No vale la rehabilitación hecha en vida de sus padres si adquiere de estos vía sucesión.
Eso no se considera reinversión.
Lo dicho vale también para donación.
De hecho, la consulta V0487-24 de lo que habla es de donación, no de adquisición mortis causa.
