Extinción de un condominio proveniente de una (o dos) herencias: IRPF.
Respuesta rápida: ¿Cómo afecta al IRPF la extinción de condominio de una herencia?
En la extinción de condominio de una vivienda heredada, el comunero que cede su parte a cambio de una compensación económica debe tributar en el IRPF por ganancia o pérdida patrimonial. Según el Tribunal Supremo, habrá ganancia si el valor actual de la compensación supera al valor de adquisición original: el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones al recibir la herencia…(teniendo como tope el valor de mercado).
En este artículo, de la mano de un caso real, podrás ver como un malentendido habitual sobre la extinción de condominio, llevó a Juan, heredero de una propiedad familiar a enfrentarse a una inesperada carga tributaria.
Supuesto de extinción de condominio procedente de (dos) herencias
Se ha producido la extinción del condominio respecto de una finca que procede de las herencias de los padres de Juan y María (50/50).
Ambos hermanos acudieron a una notaría y allí otorgaron escritura de extinción del proindiviso, adjudicándole el 100% de la propiedad, valorada en 90.000 € a María, a cambio de que ésta compensara a Juan con 45.000 €.
¿Es cierto que la extinción de condominio no está sujeta a ganancia patrimonial IRPF?
Juan le preguntó a su gestor de toda la vida si la disolución del condominio tenía alguna repercusión fiscal para él;
aquel le dijo que no;
que es vox pópuli que la extinciones de condominio no suponen tributación ninguna para quien no se queda con el bien,
puesto que:
«La división de la cosa común, con adjudicación a cada comunero de la parte que le corresponde en proporción a su interés en la comunidad, no es una transmisión patrimonial propiamente dicha, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales, sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente».
«Y además»,
añade a Juan, su gestor:
«en el ámbito del IRPF, en los supuestos de división de cosa común, en los que con gran frecuencia se ha de compensar a alguno de los comuneros en metálico, no se produce alteración patrimonial y no se ha de considerar, por tanto, que exista ganancia susceptible de ser gravada por el IRPF».
También le apunta que este es el criterio que han seguido varias sentencias de Tribunales Superiores de Justicia como los de la Comunidad Valenciana y País Vasco.
Juan no declaró la extinción de condominio en su renta
Así que Juan, muy «confiante» tras la opinión de su asesor de siempre, se relaja y no declara la operación en su IRPF.
Consecuencias de no declarar la extinción en la Renta: liquidación y sanción.
Ya sabes que todo el mundo tiene un plan hasta que le dan un puñetazo en la cara.
Y eso fue lo que le pasó a Juan: al cabo de un tiempo, la Administración le revisó la renta y le envió una «paralela»:
Liquidación
le giró una liquidación por una ganancia patrimonial de 28.070,47€ y aumentó su tributación en algo más de 6.000€ con la inclusión de los intereses de demora.
Y además, sanción
Asimismo, le puso una sanción de casi 3.000€, que con las reducciones de pronto pago y aquietamiento respecto a la liquidación y la sanción, se le quedó en poco más de 1.200€.
El Tribunal Supremo lo ha dejado claro:
En efecto, en la citada Sentencia de 10 de Octubre de 2022 resolvió que
«la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comporta para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta a IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva».
Y eso va a misa.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial? El caso de Juan
Para que lo entiendas mejor, revisemos del cálculo de la ganancia patrimonial de Juan.
Ya sabes. Hay que restar estos dos importes:
Valor de transmisión – Valor de Adquisición
En relación al porcentaje transmitido por Juan (50%)
Valor de transmisión
- Valor de transmisión. Importe de la compensación: 45.000 € .
(-) Menos
- los gastos satisfechos por él inherentes a la extinción del condominio
(si ha pagado honorarios de notaría, a un abogado, etc.)
Vamos a suponer que son cero.
Valor de adquisición
En este caso, en el que adquirió su 50% en la finca por la herencia de sus padres, fallecidos:
- El padre 2/08/1980.
- La madre el 22/09/2008.
Recibió un 25% del inmueble de cada uno de ellos.
- En la herencia del padre, se valoró la parte que adquirió del inmueble más gastos en 383,53€.
- En la de su madre, el valor consignado en el ISD (gastos incluidos) respecto a su parte de la finca fue de 16.546€.
Más gastos inherentes a la adquisición, inversiones y mejoras y menos amortizaciones.
La ganancia patrimonial es de 45.000€ -(383,53€+16.546€): 28.070,47€.
Va a la base imponible del ahorro y resultaría una cantidad a pagar de 5.936€ aproximadamente.
Lo verás con más claridad en esta tabla.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión | 45.000€ |
| Valor de adquisición | (-) |
| Herencia del padre (1980) | 383,53€ |
| Herencia de la madre (2008) | 16.546€ |
| Total valor de adquisición: | 16.929,56€ |
| Ganancia patrimonial | 28.070,47€ |
| Cuota a pagar | 5.774,80€ |
Conclusión
El caso de Juan ilustra una lección valiosa sobre la complejidad de las herencias y las extinciones de condominio, demostrando que no conviene dar por buenos los consejos generalizados ni las soluciones de barra de bar.
Si te encuentras en una situación similar y quieres evitar sorpresas desagradables (y sanciones de miles de euros) con Hacienda, no te la juegues. Revisar tu caso al detalle antes de ir a la notaría no es un gasto, sino tu mejor seguro. Reserva aquí tu consulta de orientación de extinción de condominio y blinda tu operación.
Si antes de dar el paso prefieres seguir investigando cómo funciona este complejo rompecabezas tributario, yo que tú leería estas guías:
- Extinción de condominio sobre un bien inmueble. Tributación.
- Cálculo ganancia patrimonial disolución de gananciales y de comunidad de varios bienes
- ¿Hay que pagar IRPF en una extinción de condominio? ¿En qué casos sí/no?
No. Si alguna vez fue cierto, ya no. Así lo ha certificado el Tribunal Supermo.
Cierto que existe la falsa creencia generalizada de que la extinción de condominio es un acto mágico en el que «ni a efectos civiles ni a efectos fiscales» hay transmisión, librándote de tributar.
La realidad: si tienes un piso a medias, se lo adjudica tu hermano y a ti te compensa pagándote tu parte en dinero, sí sufres una alteración patrimonial. Si el dinero que recibes es mayor al valor por el que adquiriste el inmueble en su día, tendrás que pagar IRPF por la ganancia patrimonial.
Ah, y aunque no te compense, también. Si hay exceso de adjudicación.
Dado que adquiriste tu parte del piso en dos momentos diferentes, para calcular tu ganancia o pérdida en el IRPF tendrás dos fechas y dos valores de adquisición distintos (probablemente).
Por un lado, la fecha de fallecimiento de tu padre y el valor que declarasteis por su mitad o porcentaje que fuera en el Impuesto de Sucesiones; y por otro, la fecha de fallecimiento de tu madre y el valor de la cuota restante. Deberás sumar ambos valores (añadiendo los gastos notariales e impuestos que pagaste en las herencias) y compararlo con el dinero de la compensación que acabas de recibir al salir del condominio.
Si tú y tus hermanos otorgáis la herencia de vuestros padres el mismo día, habiendo muerto en fechas separadas… pongamos que primero tu padre y luego tu madre:
- Tu padre el 1/01/2008
- Tu madre el 1/01/2026
La fecha de la escritura no «pinta nada». Lo que rige para determinar el valor de adquisición de partida es la fecha de fallecimiento de cada uno y el valor a efectos del ISD del inmueble a esa fecha…con el límite del valor de mercado.
No, tú no. En una extinción de condominio con compensación económica, el «palo» en el IRPF se lo lleva exclusivamente el comunero que sale de la comunidad con un déficit de adjudicación. Como adjudicatario que se queda con el piso y paga a sus hermanos, para ti no hay ganancia patrimonial hoy. Lo único que ocurrirá es que, de cara al futuro, tu piso tendrá dos fechas y valores de adquisición: la parte que ya tenías por herencia, y la nueva parte que acabas de adquirir al extinguir el condominio (cuyo valor de adquisición será la compensación que has pagado).
Si el mercado inmobiliario ha bajado y, al salir de la copropiedad, la compensación en dinero que recibes de tu hermano o familiar es inferior al valor del inmueble a efectos del ISD (la suma de la herencia del padre y de la madre), aflora una pérdida patrimonial en tu IRPF.
La ley te permite utilizar esa pérdida para compensarla con otras ganancias patrimoniales y rendimientos del ahorro (hasta un límite del 25%) en tu declaración de ese mismo año y en los cuatro ejercicios siguientes.
