Alberto Valiño

Tributación de la condición resolutoria

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Para determinar la tributación de la condición resolutoria debemos  distinguir entre:
 

Esquema inicial

 
  • Condición resolutoria explícita
  • Condición resolutoria que garantiza circunstancias ajenas al pago del precio aplazado
 
Luego, una vez enfocados en la condición resolutoria explícita, nos adentraremos en la tributación de:
 
  • la Constitución de la condición resolutoria en TPO o en AJD.
  • y posteriormente en si queda o no gravada la cancelación de dicha condición resolutoria explícita y en su caso, cómo se tiene que liquidar.
 
Empezamos.
 

Diferenciaremos:

Condición resolutoria explícita:

Regulada en el artículo 11 LH.
Garantiza el pago de la parte aplazada del precio en una transmisión.
Supone la resolución del contrato en caso de impago del precio aplazado.
Después indico como tributa.

Condición resolutoria en garantía de otras circunstancias al margen del pago del precio aplazado

Ni su constitución, ni su cancelación quedan sujetas al ITPAJD.
 
Ni a TPO (Transmisiones) ni a AJD.
 
Consulta V0937-16
 

Constitución de condición resolutoria explícita

Sujeta a TPO

La constitución de condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado, está sujeta en principio a TPO,  salvo que la transmisión quede sujeta (y no exenta) a IVA.
 

Sujeto pasivo:

persona a cuyo favor se constituye (parte vendedora).

Base Imponible:

Importe total cubierto por la condición resolutoria + intereses y costas en su caso.

Tipo de gravamen estatal 1%.

 

Sujeta a AJD

La constitución de la condición resolutoria explícita quedará sujeta a AJD cuando se formalice en documento notarial y la transmisión no resulte gravada por TPO y sí por IVA; es decir, cuando la transmisión tribute por AJD.
 
Mismo sujeto pasivo y base imponible que la indicada para TPO.
 

Ejemplo de constitución de condición resolutoria sujeta a AJD

Promotora SA transmite en escritura pública a Compradora SA una vivienda por 200.000€; quedan aplazados 100.000€, que deberá pagar en 100 letras de 1.200€ al mes. Se establece condición resolutoria por la falta de pago del precio aplazado. Tipo de AJD, 1,5%.
 
En este supuesto se producen dos convenciones sujetas a AJD:
 
La transmisión (compraventa) tributa por AJD; entrega sujeta a IVA.
Sujeto pasivo: Compradora SA
Base Imponible: 200.000€
Tipo: 1,5%
Cuota: 3.000€.
 
La constitución de condición resolutoria, se debe autoliquidar por AJD, en línea con la compraventa.
Sujeto pasivo: la vendedora, Promotora SA.
Base Imponible: 120.000€ cantidad aplazada 100.000€ + los intereses 20.000€.
Cuota: 1.800€ (120.000€ x 1,5%)
 
 

Cancelación de la condición resolutoria

Nunca sujeta a TPO
 
No se contempla como hecho imponible la extinción de la condición resolutoria.
 
Únicamente le cabe tributar o no por AJD.
 
La cancelación de la condición resolutoria explícita tributará por AJD cuando….
 
Se formalice en documento notarial.
 
Porque cumple con los 4 requisitos del artículo 31.2 LITP :
 
  • Formalización en acta o escritura notarial
  • Acto o contrato inscribible en un Registro de la Propiedad:
Ello aunque la cancelación dé lugar no a inscripción sino a nota marginal.
La LH en su artículo 242 utiliza el concepto inscripción en sentido amplio.
Así que en la medida en que la cancelación tiene acceso al Registro, aunque sea vía nota marginal, concurre el requisito de “inscribilidad”.
Además tampoco hace falta que se inscriba; basta con que sea inscribible.
  • Valuable económicamente
  • No sujeto a: TPO, OS ni ISD
La exención ex artículo 45.I.B.18 LITP sólo se contempla para la cancelación de hipoteca no para la cancelación de la condición resolutoria.
 
No sujeta a AJD
 
Si la cancelación se formula en documento privado o instancia dirigida al Registrador. V0277-22
 

Sujeto pasivo:

A entender de la DGT V1353-23 es la persona que inste el documento notarial de cancelación de la condición resolutoria; si son las 2 partes, ambos serían considerados sujetos pasivos. V1467-10
o
La parte compradora:
según TSJ Murcia  ST 269/2019 , por ser la interesada en que desaparezca la carga sobre el bien.
a criterio del TSJ Madrid ST 288/2017. La cualidad adquirente del bien o derecho es preponderante en el artículo 29  LITP vs quien inste o solicite el documento notarial o aquel en cuyo interés se expida.
 

Base Imponible:

Valor declarado
Misma base que en la constitución: precio aplazado más en su caso intereses y costas. TEAC 28/04/2022
 

La cancelación de la condición resolutoria por caducidad.

La condición resolutoria caduca a los 16 años (15+1).
 
¿Por qué no hay sujeción a AJD aun cuando se documente en escritura pública?
 
La caducidad tiene que ser apreciada de oficio por el Registrador.
 
No es necesario solicitar específicamente la cancelación del derecho caducado; con la práctica de cualquier asiento el Registro debe cancelar el ya caducado.
La extinción de la condición resolutoria por caducidad no es un acto o contrato sino un hecho.
No tiene cantidad o cosa valuable.
 
 
En ambos casos, para que el registro no cierre las puertas al documento, lo mejor es autoliquidar AJD, modelo 600, como no sujeto.
 
 
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