Cuando muere una persona que residía fuera de España y deja un inmueble aquí, la herencia tiene un componente internacional que afecta tanto al proceso registral como a la tributación.
Te cuento cómo funciona cada parte.
Qué ley rige la herencia
Desde el 17 de agosto de 2015, el Reglamento (UE) n.º 650/2012 establece la regla general: la ley del país donde el causante tenía su residencia habitual en el momento del fallecimiento rige la sucesión en su conjunto.
Si, por ejemplo, el causante vivía en Bélgica, la ley belga determina quiénes son los herederos y qué les corresponde. La ley española no entra en ese análisis.
Lo que sí regula el derecho español es cómo se inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad y qué impuestos se deben en España — salvo que haya un Convenio de Doble Imposición Internacional en materia de herencias, que prevalece frente al derecho interno..
Son dos planos distintos que hay que gestionar en paralelo.
Los documentos necesarios para inscribir el inmueble
Para que figures como nuevo titular en el Registro de la Propiedad español, la legislación hipotecaria exige un título complejo formado por varios documentos.
Certificado de defunción.
Debe tener un formato reconocido en España: certificado plurilingüe del Convenio de Viena de 1976, formulario del Reglamento (UE) 2016/1191, o apostilla conforme al Convenio de La Haya de 1961. Entre países de la UE, el Reglamento 2016/1191 simplifica este trámite al eliminar la necesidad de apostilla y traducción para determinados documentos públicos.
Certificado de últimas voluntades
Se exige tanto el del Registro General de Actos de Última Voluntad español como el del registro equivalente en el país de nacionalidad del causante, o bien la acreditación de que ese registro no existe. En Bélgica, los testamentos notariales y los testamentos internacionales se inscriben en el Registro Central de Testamentos (CRT), gestionado por Fednot.
Título sucesorio
El documento que acredita quiénes son los herederos. Puede ser un testamento, una declaración de herederos o un Certificado Sucesorio Europeo (CSE).
Documento de adjudicación
Si hay varios herederos, es necesaria una escritura notarial que distribuya los bienes concretos. Cuando hay un único heredero, este documento puede omitirse: podría bastar un buen CSE junto con los certificados anteriores.
El Certificado Sucesorio Europeo
El CSE es el instrumento que el Reglamento 650/2012 creó para facilitar precisamente estas situaciones. Conforme al artículo 69.5, constituye título válido para inscribir la adquisición hereditaria en el Registro de la Propiedad de cualquier Estado miembro.
Para que funcione correctamente en España hay que tener en cuenta algunos aspectos formales:
Vigencia de seis meses
El CSE circula siempre en copia certificada, y esa copia tiene una validez de seis meses desde su expedición (artículo 70 del Reglamento). Si el proceso de inscripción se prolonga, puede ser necesario solicitar una nueva copia antes de presentarla al Registro.
Traducción al castellano
El formulario está estandarizado en todos los idiomas de la UE, pero los campos completados — especialmente los relativos a la ley aplicable y a disposiciones testamentarias concretas — requieren traducción jurada al español. El notario autorizante que conozca el idioma puede realizar él mismo esa traducción bajo el artículo 150 del Reglamento Notarial, haciéndolo constar expresamente en la escritura.
Identificación del inmueble
El CSE debería describir o identificar suficientemente el bien que se pretende inscribir con ese documento. Un certificado de contenido genérico, sin referencia al inmueble concreto, no es suficiente por sí solo para practicar la inscripción. Haría falta escritura o instancia privada con firma legitimada (heredero único).
El impuesto de sucesiones para no residentes
Heredar un inmueble en España genera obligación tributaria en España con independencia de dónde residan los herederos.
Competencia territorial
Cuando el difunto no residía en España, la competencia para gestionar el impuesto corresponde a la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), concretamente a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, Departamento de Sucesiones de no Residentes (calle Infanta Mercedes, 49, Madrid).
Normativa autonómica aplicable
Aunque la gestión es estatal, el heredero tiene derecho a aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentre el mayor valor de los bienes situados en España.
Para un inmueble en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, eso significa poder aplicar la normativa valenciana, con las reducciones y bonificaciones que contempla para familiares directos.
Este derecho se reconoce con independencia de que el heredero resida en la UE, en el EEE o en un país tercero (Reino Unido, Estados Unidos, Argentina, etc.), conforme a la jurisprudencia del TJUE (sentencia de 3 de septiembre de 2014, asunto C-127/12) y del Tribunal Supremo español.
Plazo
Seis meses desde la fecha del fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga de otros seis meses, presentando la solicitud dentro de los cinco primeros meses.
Modelo
Modelo 650, presentado ante la AEAT.
Coordinación entre la parte fiscal y la registral
El Registro de la Propiedad no practica la inscripción sin que conste el pago del impuesto (ISD) o su autoliquidación. Lo mismo con la Plusvalía (IIVTNU). Esto significa que la liquidación fiscal y la tramitación notarial y registral deben avanzar en paralelo, dentro del plazo de seis meses o de un año, si pediste y obtuviste prórroga.
Cómo puedo ayudarte
Soy abogado y asesor fiscal, especializado en fiscalidad de herencias y operaciones de no residentes. Me ocupo de que el inmueble quede correctamente inscrito a tu nombre: del análisis jurídico, la coordinación con el notario, la liquidación fiscal y la gestión ante el Registro de la Propiedad.
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