Adquisición conjunta de piso por padres e hijo, este sin dinero.
En ocasiones el orden de los factores sí altera el producto.
Caso real de adquisición conjunta de piso por padres e hijo, este sin dinero
Tras haber leído,
Alternativas a compra de piso por padres e hijo para que sea del hijo cuando mueran,
me contacta Ficticius,
y me indica que el contenido de ese artículo le “resuena”.
Me da su contexto familiar:
Viven sus padres, de 74 y 76 años.
Residen en Ciudad Real.
Aunque eso da igual.
Son 3 hermanos, 2 viven en Ciudad Real (Ficticius y Paco) y la 3ª, Juana que habita en Madrid.
Sus progenitores tienen unos ahorros (guapos) y creen que es una buena idea comprar un piso en Madrid y ponerlo en alquiler.
De hecho, ya han firmado arras penitenciales con el vendedor.
El piso cuesta 420.000€.
(1) Planteamiento inicial de la familia
Lo han diseñado así:
- Los padres le donan a Juana (no a los demás) 420.000€.
- Juana compra el piso.
Y seguidamente,
- dona a sus padres el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo del mismo.
La idea es, que los padres complementen su jubilación con una renta hasta que falten.
Luego para la niña.
Las 3 escrituras (donación, compra y donación) el mismo día.
¿Dónde patina este diseño fiscal ?
La donación de los 420.000€ son dos donaciones de 210.000€ de padre y madre a hija residente en Madrid;
tributa ISD con las ventajas fiscales de la normativa de Madrid (bonificación en cuota del 99%).
Cuota ISD: 674,92€.
La compraventa está gravada con TPO al 6%: 25.200€.
Hasta ahí todo bien.
No hay deslices.
A continuación va la donación del usufructo vitalicio de Juana a sus padres;
también con normativa madrileña – el inmueble está en Madrid-;
bonificación del 99%.
El valor del usufructo es de 63.000€
Tomo la edad del más joven de sus padres, le resto 89 y ese dato (15) en porcentaje lo multiplico por el valor del inmueble (420.000€).
Entonces sólo tendrían que pagar los padres 56,04€ de ISD.
¿Verdad?
Pues no.
Error.
Ya conté en Donaciones recíprocas [Tributación]
Que si yo te dono y tu me donas,
en el importe en que se cruzan las donaciones, hay transmisión onerosa.
Entonces, ¿cómo podría quedar la broma?
Los padres, en vez de pagar 56,04€ por ISD;
tendrían que ingresar 3.780€ por TPO.
El coste fiscal total no es de 25.930,96€ sino de 29.642,92€.
Cuadro resumen:
Donación de € a donataria residente Madrid que compra piso y dona el usufructo a sus padres
Dadas por buenas ambas donaciones La segunda donación tributa por TPO
ISD por donación de dinero 674,92€ 674,92€
TPO (6%) por compra del piso 25.200€ 25.200€
Donación del usufructo 56,04€ 3.780€
Impacto fiscal global 25.930,96€ 29.654,92€
(2) Operación propuesta -supuestamente- por la notaría
Hablo con él y me cuenta que en la “notaría” le han dicho que la operación que hay que hacer es la siguiente.
Impepinable:
- 1º Donación de dinero por los padres
y
- 2º compra conjunta del piso:
Juana adquiere la nuda propiedad y los padres el usufructo.
No explico nada.
Te pongo la tabla con los cálculos.
A ver si te gusta más o te gusta menos.
*No sabemos de antemano a cuánto ascenderá la liquidación por TPO de la consolidación cuando muera el último de los padres de Juana.
El dato (inventado) es con mismo valor del piso y mismo tipo de gravamen.
Donación de € a donataria residente Madrid y compran padres e hija el piso con el dominio desmembrado
ISD por donación de dinero (178.500€ x2) 541,04€
TPO (6%) por compra del piso 25.200€
*TPO por consolidación del dominio 3.780€
Impacto fiscal global 29.521,04€
(3) Tercera vía. La que yo le recomendé
Padres compran el piso y luego donan a su hija la nuda propiedad reservándose el usufructo.
Se ahorran por lo menos 3.646,12€ de impuestos.
Y saben con certeza cuánto le costará a Juana la cancelación del usufructo cuando casquen sus padres.
Mira la tabla:
Padres compran el piso y luego donan la nuda propiedad a la hija reservándose el usufructo
Dadas por buenas ambas donaciones
TPO (6%) por compra del piso 25.200€
ISD por donación nuda propiedad 573,70€
ISD por consolidación futura 101,22€
Impacto fiscal global 25.874,92€
¿Y qué pasa si los padres en vez de tener el detalle con la hija, lo tienen con uno de sus hijos residentes en Castilla la Mancha?
Caso inventado de adquisición conjunta de piso por padres e hijo residente en Castilla la Mancha, que no tiene ni un duro
Mira en las tablas siguientes cómo es la tributación en cada una de las 3 alternativas
Donación de € a donataria residente Castilla la Mancha que compra piso y dona el usufructo a sus padres
Dadas por buenas ambas donaciones La segunda donación tributa por TPO
ISD por donación de dinero 6.753,16€ 6.753,16€
TPO (6%) por compra del piso 25.200€ 25.200€
Donación del usufructo 56,04€ 3.780€
Impacto fiscal global 32.009,20€ 35.733,16€
Donación de € a donatario residente Castilla la Mancha y compran padres e hijo el piso con el dominio desmembrado
ISD por donación de dinero (178.500€ x2) 5.414,42€
TPO (6%) por compra del piso 25.200€
*TPO por consolidación del dominio 3.780€
Impacto fiscal global 34.394,42€
Padres compran el piso y luego donan la nuda propiedad al hijo residente en Castilla la Mancha reservándose el usufructo
Dadas por buenas ambas donaciones
TPO (6%) por compra del piso 25.200€
ISD por donación nuda propiedad 573,70€
ISD por consolidación futura 101,22€
Impacto fiscal global 25.874,92€
Aquí también gana la 3ª vía.
Conclusión
Puede que no sea siempre así.
Pero con mucho,
la mejor opción fiscal es la tercera vía.
En la que no veo por ningún sitio conflicto en la aplicación de la norma.
Así que por consultarme igual se han ahorrado 3.646,12€ de impuestos.
¿Caso de éxito?
En principio sí.
Pero tendrán que ejecutarlo.
Habrán de convencer a la parte vendedora de que les permita cambiar de comprador.
Se conoce que en el documento de arras quien compraba era la hija; no los padres.
