En este artículo vamos a tratar de la tributación del contrato de arras, especialmente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, si bien con unas pinceladas de su repercusión en el IVA.
Antes que nada.
¿Qué es un contrato de arras?
No es un contrato con entidad propia, sino que es un pacto accesorio a otro contrato oneroso.
Por arras suele entenderse la cantidad que se entrega en garantía del cumplimiento de un contrato o precontrato de compraventa.
¿Cuáles son los tipos de arras?
Confirmatorias, penales y penitenciales.
Arras confirmatorias
Dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
Arras penales
Contemplan la pérdida de la cantidad entregada (o su importe doblado), por comprador y vendedor respectivamente, si no se consuma el contrato por causa imputable a uno u otro. Su función es garantizar el cumplimiento del contrato.
Arras Penitenciales o de desistimiento.
Permiten a cualquiera parte desistir o resolver el contrato unilateralmente con los efectos del 1454 CC;
el comprador pierde las arras entregadas si desiste;
el vendedor si hace lo propio, pierde la cantidad doblada.
El carácter de penitenciales de las arras debe constar de modo claro y expreso;
en caso contrario debe entenderse que se trata de arras confirmatorias.
Tributación del contrato de arras en transmisiones patrimoniales onerosas
Mal llamado contrato de arras.
Tenemos que hacernos algunas preguntas:
¿Está la venta -o futura venta- del inmueble objeto de arras sujeta a IVA?
Esto sucederá si:
- el vendedor es empresario a efectos del IVA,
- actúa con la venta en el ejercicio de su actividad,
- el bien transmitido está afecto a su patrimonio empresarial,
- y dicho elemento no goza de exención del IVA, o se renuncia a tal exención.
Siendo eso así,
la entrega de cantidad de dinero en concepto de arras, a cuenta, queda sujeta a IVA y en ese momento se devenga el IVA. 75.Dos LIVA.
En consecuencia el contrato de arras, no queda sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, entre otras cosas por incompatibilidad IVA/TPO.
¿Tributa por TPO el contrato de arras cuando no está sujeto a IVA?
Si el el contrato de arras no está sujeto a IVA,
- porque quien vende es un particular,
- o un empresario que actúa a título personal,
- o que vende digamos oficina u otra edificación afecta en segunda transmisión (y no hay renuncia a la exención del IVA)….
el contrato que alberga el pacto de arras queda sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) cuando este sea una promesa de venta;
mas no cuando se trate de un contrato de compraventa, falto únicamente de la entrega de la cosa.
¿Cuándo nos hallamos ante una promesa de venta?
Se regula en el artículo 1451 CC.
- Las partes están conformes en la cosa y el precio.
- El vendedor se obliga a vender en un plazo determinado.
Estaremos frente a una promesa de venta, cuando el contrato celebrado, al que en multitud de ocasiones se le denomina contrato de arras o algo por el estilo, cumpla con el artículo 1451 CC, en el que ambas partes se obligan a obligarse.
¿Cuándo se trata de un contrato compraventa -falto de la entrega-?
Cuando las partes hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
En esta situación, al no haberse producido la entrega, que es impepinable para transmitir la propiedad y para que salte el hecho imponible TPO, no se habría devengado tal modalidad del impuesto.
La clave está en la redacción del clausulado.
Hay que hilar muy fino.
¿Cómo tributa la promesa de venta en el Impuesto de Transmisiones?
Vamos a verlo con un supuesto.
Supuesto de arras incorporadas a una promesa bilateral de compra futura
El día 15/01/2024, Jesús y Lola otorgan escritura de elevación de contrato privado de promesa de compraventa en el que se obligan a otorgar futura escritura de compraventa de una vivienda por importe de 75.000€, una vez Lola inscriba el inmueble a su nombre.
El valor de referencia de la vivienda es de 85.000€.
Se dan un plazo de 100 días para que Lola venda a Jesús.
Jesús entrega en concepto de arras 3.000€, pero sin indicarse en el contrato que dicha cantidad, era el precio especial convenido de la promesa.
Pues bien, conforme establecen los artículos 24 y 50.5 RITP, la promesa de venta, que se entiende tiene carácter oneroso, -medie o no precio respecto de la misma-, está sujeta a TPO.
¿Cuál es la base Imponible de TPO en la promesa de venta?
La cantidad mayor de:
- 5% de la base aplicable al contrato de compraventa futura ( a su vez, importe más alto de valor de referencia y precio),
- precio especial convenido para el establecimiento de la promesa de venta.
En nuestro supuesto, la base imponible es de 4.250€ (5% x 85.000€),
puesto que el valor de referencia excede del precio de la compra prevista;
y el importe de las arras (3.000€) aun siendo considerado precio especial convenido, lo cual no está claro, se desecha por ser inferior.
Sentencia TSJ Madrid 240/2022 11 de abril
Pacto de arras inserto dentro de un contrato privado de compraventa
Otros supuesto:
Jesús (comprador) y Lola (vendedora) suscriben un contrato privado de compraventa de vivienda en el que convienen que la entrega se realizará el día de la elevación a público del contrato
(o del otorgamiento de la escritura pública de compraventa).
Además Jesús deposita en la notaría 10.000€ en concepto de arras penitenciales, para lo cual se formaliza acta de depósito notarial.
Esa cantidad se entregará por el notario a Lola el día de la formalización de la escritura pública.
La DGT en consulta V1712-17 señaló que la formalización de un contrato privado de compraventa en el que expresamente se establece que la entrega del inmueble tendrá lugar en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no devenga TPO;
pues aun cuando concurre la existencia de título jurídico válido (contrato privado de compraventa), sin embargo no concurre la entrega.
¿Tributa en AJD el acta notarial de depósito de arras penitenciales?
Vamos a ver si concurren los 4 requisitos señalados en el artículo 31.2 LITP para ello:
- ¿Se trata de una primera copia de escritura o acta notarial? Sí.
- ¿Tiene por objeto cantidad o cosa valuable?
Tiene contenido económico por cuanto se refiere al depósito de una cantidad de dinero en concepto de arras penitenciales.
- ¿Contiene un acto o contrato no sujeto al Impuesto de Sucesiones, TPO ni Operaciones Societarias?
Afirmativo también.
- ¿Es el acto o contrato inscribible en el Registro de la Propiedad?
Esa inscribilidad se plantea en términos de mera posibilidad, con independencia de que efectivamente se produzca o no la inscripción.
La regla general, conforme al artículo 2 LH es que el acta notarial no tenga carácter inscribible por carecer de transcendencia real, limitándose a ser una mera obligación entre las partes.
Y entonces el documento no es gravable por AJD.
Si entrara en juego el derecho Civil Catalán, el acta notarial de depósito de arras penitenciales al que se refiere el 621-8 Código Civil de Cataluña como sí tiene acceso al Registro de la Propiedad, estaría sujeta a AJD.
Conclusiones
Los “contratos de arras”, que vayan insertos dentro de una promesa de futura venta no sujeta a IVA, teóricamente están sujetos a TPO.
Be careful!
Si las arras están embebidas en un verdadero contrato de compraventa privado, sin entrega de llaves, no hay promesa, ni hay transmisión.
O sea, no TPO.
La redacción es la clave.
Al acta de depósito de arras penitenciales en derecho civil catalán puede estar sujeto a AJD.
