Alberto Valiño

Alternativas a compra de piso por padres e hijo para que sea del hijo cuando mueran

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casa comprada por padres e hijo

Un matrimonio de 69 años (él) y 64 (ella) y su hijo van a comprar un inmueble a un particular. 

Valor del bien: 250.000€. 

La idea es que:
 los padres tengan el usufructo conjunto (los dos se convierten desde ya en usufructuarios) y sucesivo (cuando muera un progenitor, el otro seguiría con el usufructo hasta su defunción) 

y el hijo la nuda propiedad.
 
El día de mañana, cuando fallezca el último de sus ascendientes se consolidaría el dominio en el hijo nudo propietario, que ya se queda como dueño total y exclusivo.

Compran el usufructo los padres, y el hijo la nuda propiedad

Tributación de la compraventa

 
(artículo 41 RITP).-
 

Valor del usufructo conjunto 

 
El valor del usufructo se determina por el porcentaje de restar a 89 la edad del usufructuario (mínimo 10% y máximo 70%).
 
Cuando, como en este caso, se trate de un usufructo conjunto se tiene en cuenta el usufructo de mayor porcentaje (el de el cónyuge más joven). 89-64=25%.
 

Valor de la nuda propiedad de un usufructo conjunto 

 
El valor de la nuda propiedad se determina por  diferencia entre el valor del usufructo y el valor total del bien.
 
100%-25% =75%
que aplicado al valor del inmueble,
arroja un valor de 187.500€.
 
Cuadro con los cálculos del Impuesto de Transmisiones por la compra del usufructo y de la nuda propiedad. 
 
UsufructoNuda PropiedadTotal
Valor del piso250.00025%75%100%
Ejemplos….Tipo TPO (ver normativa)250.000*25%* Tipo TPO250.000*75%* Tipo TPO250.000* Tipo TPO
Valencia/Cataluña
10%6.250€18.750€25.000€
Castilla la Mancha
9%5.625€16.875€22.500€
Asturias8%5.000€15.000€20.000€
Andalucía8%5.000€15.000€20.000€
Madrid 6%3.750€11.250€15.000€
 

Consolidación del domino desmembrado a título oneroso

 
Cuando se consolide el dominio en el nudo propietario, lo cual sucederá cuando fallezca el último de los usufructuarios, deberá el hijo tributar por TPO (42 RITP) por:
 
-El porcentaje de usufructo por el que liquidaron TPO sus padres (25%).
-Atendiendo al valor del inmueble del momento de la consolidación (fecha de fallecimiento del último de sus padres)  y con el  tipo de gravamen (porcentaje) que esté en vigor en ese momento.
 
Pongamos que cuando fallezca el último de los progenitores el piso tenga un valor de 300.000€ y el tipo de gravamen sea el actual.
 
En el cuadro siguiente se expresa la cuota a pagar en TPO por la consolidación del dominio; en la última columna se indica el coste total de TPO sumando a la adquisición inicial la tributación por extinción de usufructo. V1310-11 y V3304-19.
 
Valor del piso300.000% a consolidar 25%Total Tributación
Tipo TPO (ver normativa)
300.000*25%* Tipo TPOTPO (NP+Usufructo+ Consolidación)
Valencia/Cataluña10%
7.500€32.500€
Castilla la Mancha9%6.750€29.250€
Asturias8%6.000€26.000€
Andalucía8%6.000€26.000€
Madrid6%4.500€19.500€
 
Vamos a plantear dos alternativas para ver el efecto en la tributación, respetando la voluntad señalada de nuda propiedad para el hijo y usufructo vitalicio para los padres.
 

Opción B:  Adquisición del inmueble por los padres que luego donan al hijo la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.

Opción C.- Adquisición por el hijo del inmueble; donación del usufructo conjunto y sucesivo a sus padres.

 

Tributación inicial común en Opción B y en C. 

 
Los padres o el hijo, pagan TPO por todo el inmueble al tipo vigente a fecha de la adquisición según localización del inmueble.
 
Valor del piso250.000
Tipo TPOCuota
Valencia/Cataluña10%25.000€
Castilla la Mancha
9%22.500€
Asturias8%20.000€
Andalucía8%
20.000€
Madrid6%15.000€
 

Opción B.- Donación de la nuda propiedad de los padres al hijo.

 
Los padres compran el inmueble y luego donan al hijo la nuda propiedad reservándose éstos el usufructo vitalicio conjunto.
 
Al tratarse de la donación de un bien inmueble es aplicable la normativa de la Comunidad Autónoma en que se encuentre el inmueble.
 
Si el donatario fuera no residente en España, dentro o fuera de la UE, tiene derecho a la aplicación de la normativa de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble, en lugar de la estatal.
 
 

Valor de la nuda propiedad donada

 
atendiendo a la edad del más joven de los padres (64 años).
Como hemos dicho antes: 75% x valor del inmueble: 250.000€ = 187.500€. 
 
Dado que donan el padre y la madre, que adquirieron el 50% cada uno, son dos donaciones de 93.750€, cada una.
 
Artículo 51.2 RISD
 
La donación de la nuda propiedad supone calcular una base liquidable teórica (como si se donara el pleno dominio), a partir de la cual se determina un tipo medio de gravamen que se aplica en esta primera donación a la base liquidable real (valor de lo donado – reducciones); y una vez fallezca el último usufructuario, se multiplica por el valor del usufructo por el que no tributó el nudo propietario, minorado en la reducción que proceda.
 
Este sería el Impuesto por la donación inicial de padres a hijo según localización del inmueble donado:
 
Base Imponible75%*250.000/293.750€
ComunidadCuotaExplicación
Valencia0€Reducción 100.000€
Cataluña9.375€Tarifa del 5%
Castilla la Mancha2488€Bonificación Cuota 90%
Asturias13.800€No bonifica
Andalucía257€Bonificación 99%
Madrid249€Bonificación 99%
 
 
Hay que estar al contenido específico de la normativa aplicable para verificar si se cumplen los requisitos que permitan la aplicación de las ventajas fiscales (formalización en escritura pública, patrimonio preexistente del donatario, valor de lo donado, etc.)
 

Consolidación del dominio en el nudo propietario desmembrado por donación

 
Seguidamente se muestra un cuadro que presenta la cuota a pagar cuando muera el último de los usufructuarios, tributación total (de compraventa inicial, donación subsiguiente y consolidación); también refleja el ahorro fiscal con respecto a la Opción A de desmembración del dominio en la compraventa original.
Si el signo es negativo significa que no se produce ahorro, sino un gasto mayor (como sucede en Cataluña).
 
ComunidadCuota consolidación ISDTotal tributación conjunta
Ahorro fiscal conjunto
Valencia5.375€30.375€2.125€
Cataluña3.125€37.500€-5.000€
Castilla la Mancha829,38€25.817,38€3.432,63€
Asturias4.600€38.400€-12.400€
Andalucía85,44€20.342,44€5.657,56€
Madrid82,88€15.331,88€4.168,13€
 

Opción C.- El hijo compra el inmueble y luego dona a sus padres el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.

 

Valor del usufructo donado

 
atendiendo a la edad del más joven (64 años): 25% x 250.000/2, porque se trata de dos donaciones, cada una por un valor de 31.250€.
 
Impuesto sobre Donaciones según situación del inmueble:
 
Base Imponible25%*250.000/231.250€*2
ComunidadCuotaExplicación
Valencia0€Reducción 100.000€
Cataluña3.125€Tarifa del 5%
Castilla la Mancha278€Bonificación Cuota 90%
Asturias2.525€No bonifica
Andalucía56€Bonificación 99%
Madrid56€Bonificación 99%
 

La consolidación del dominio en el nudo propietario

 
en el momento en que fallezca el último de sus padres, no tributa, dado que en ese momento el inmueble retornará a quien tenía el pleno dominio en el momento en que se produjo su desmembración. Es decir, el nudo propietario no adquiere un derecho nuevo que antes no haya tenido, sino que recupera el derecho de goce y disfrute del inmueble. V2010-08, V2476-20 V1900-20.
 
ComunidadCuota tributación conjunta (TPO+ISD) Ahorro fiscal conjunto
Valencia25.000€7.500€
Cataluña28.125€4.375€
Castilla la Mancha22.778€6.472€
Asturias22.525€3.475€
Andalucía20.056€5.944€
Madrid15.056€4.444€
 
Como se aprecia, es bastante más ventajosa fiscalmente la Opción C, puesto que en gran parte de las Comunidades Autónomas hay reducciones, bonificaciones o tipos de gravamen más reducidos  para las donaciones entre padres e hijos, cumpliendo una serie de requisitos a verificar.
 

Incidencia en este supuesto de la Plusvalía Municipal, en particular cuando se produzca la consolidación del dominio por la muerte del último usufructuario.

 
Respecto a la Opción C, en consulta V2476-20, la DGT dice claramente que no hay devengo de Plusvalía Municipal en la recuperación por el nudo propietario que era titular del pleno dominio del inmueble con anterioridad a la donación del usufructo vitalicio. 
 
Tampoco en el resto de opciones, cuando se consolida el dominio por fallecimiento del usufructuario se devenga Plusvalía Municipal.
Como refrendo, la Sentencia de 16 de enero de 1999  donde se manifestó que “El hecho de que la consolidación del dominio por la previa extinción del usufructo esté sujeta a ITPAJD o al ISD (porque así lo prevén expresamente sus normas reguladoras) no significa que deba estarlo al IIVTNU”.
La DGT en consulta V1451-22, que se apoya en la sentencia señalada, viene a decir que no hay transmisión ni constitución del derecho de usufructo; o sea, que no se devenga el IIVTNU.
 
 

La compraventa sujeta a IVA y a AJD también tributa por TPO en la consolidación

 
La DGT  (consultas V2731-15,  V0564-21 y V2335-22 ) sostiene que la consolidación del dominio de una vivienda comprada de nueva construcción, y que por tanto se gravó por IVA y AJD, en lugar de por TPO,  tributa por TPO en la consolidación dado que en su día se separó usufructo y nuda propiedad por título oneroso.  
 
Javier Juárez, disiente de la DGT y afirma que la consolidación no debe tributar por TPO sino en su caso por AJD, si se formaliza en escritura pública. 
 
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