Alberto Valiño

Acción de división de la cosa común cuando hay usufructuario

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La extinción del condominio y la venta en pública subasta de los inmuebles en proindiviso, no afecta al derecho de usufructo vitalicio constituido en favor del cónyuge viudo sobre las porciones indivisas de los referidos inmuebles.
La sentencia que declare la disolución de condominio debe contener un pronunciamiento en ese sentido.

Ello porque la acción de división de cosa común o extinción de condominio debe ejercitarse con respecto al derecho de usufructo constituido sobre determinadas porciones indivisas.

Supuesto de demanda de extinción de condominio habiendo usufructuaria

Por escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia, fue asignada a los hermanos Teodosio y Marcial y a la madre de estos, viuda del fallecido, Doña Matilde, la titularidad de los tres inmuebles indivisibles que constituían el patrimonio del causante;

la adjudicación se concretó en proporciones desiguales de nuda propiedad, pleno dominio y usufructo vitalicio.


Por virtud del testamento del causante correspondía a la viuda el usufructo vitalicio universal de toda la herencia, establecido con la cautela socini.


Madre -viuda- e hijos, respetando la voluntad del causante, consintieron la constitución del usufructo vitalicio en favor de Doña Matilde, la cual recayó sobre la mitad de los 3 bienes inmuebles.

Fechas después de la inscripción en el Registro de la escritura de adjudicación, el hijo Teodosio envía un burofax a su madre y hermano Marcial, mostrando su voluntad de extinguir el condominio sobre los tres inmuebles.

No obtuvo respuesta.


Después, interpuso demanda solicitando la extinción del condominio y la venta en pública subasta de los inmuebles en proindiviso con admisión de licitadores extraños para que se repartiera el precio obtenido entre los 3 propietarios en sus respectivos porcentajes y cuotas de condominio.


Fijó el valor de los mismos a efectos de subasta.


No dijo nada en la demanda respecto al usufructo de su madre.


El artículo 405 CC dispone:
“La división de una cosa común no perjudicará a terceros, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante, la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.


El artículo 490 CC señala:

“El usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudica al propietario o condueño”.

La jurisprudencia, del juego de ambos artículos, ha desarrollado que el usufructuario de cuota indivisa de una cosa (digamos que finca) en copropiedad, no ha de verse perjudicado por la división de la expresada cosa en común;
ya que su derecho real se mantiene subsistente y se concreta e individualiza, por imperativo legal, en la parte que se adjudique al propietario condueño.

¿Debe intervenir el usufructuario en el proceso judicial de extinción de condominio?

En principio, la persona usufructuaria carece de acción para intervenir, activa o pasivamente, en el proceso encaminado a realizar la división, salvo que ésta se hubiera efectuado en fraude de sus derechos.
Ello siempre y cuando fuera mera usufructuaria de las fincas.
Pero en este supuesto comparte también condominio con sus hijos respecto a la nuda propiedad de determinadas porciones de los inmuebles.

No cabe duda de si que por voluntad del testador se constituyó un usufructo vitalicio en favor de su esposa, éste que debe ser respetado por sus herederos, pues en caso contrario, sus derechos se habrían reducido a la legítima estricta;
y no recaerían sobre la totalidad de la herencia compartida con el otro coheredero.

Puedes leer: Usufructo universal del viudo. Cautela Socini. [Ejemplo]

De ahí que la acción de división de cosa común o extinción de condominio deba ejercitarse respetando el derecho de usufructo constituido sobre determinadas porciones indivisas.

¿Debe el demandante de la división de cosa común hacer hincapié en que hay usufructo sobre los bienes en comunidad?

No es admisible que en el escrito de demanda no se haya hecho referencia a esa situación especial que afectaba a la madre del demandante y viuda del causante.

Para salvaguardar tal derecho es necesario un reconocimiento expreso en la parte dispositiva de que la división de la cosa no afectará al derecho de usufructo constituido sobre determinadas porciones indivisas a las que ya se ha hecho referencia.

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