En este post explico la tributación de la renuncia al derecho de habitación.
Eso dice el título y eso es lo que te voy a mostrar.
Pero antes te cuento a santo de qué viene esto de la renuncia al derecho de habitación.
Caso de venta de una vivienda por la dueña y quien tiene el derecho de habitación
Carla era propietaria de un piso en Valencia que le compró a su hermano Pedro el día 01/03/2002;
compraventa en la que Pedro se reservó el derecho vitalicio de habitación de la vivienda.
Veintitantos años después, concretamente el día 01/05/2024,
Carla y Pedro, venden,
cada uno de ellos el derecho de que es dueño, y en junto,
la totalidad del inmueble, por un precio de 220.000€;
precio que casualmente coincidente con su valor de referencia.
Un par de semanas antes de cuando publico este post, me contacta Carla y me comenta que el Registro de la propiedad no inscribe la transmisión;
y algo así como que en la notaría le han dicho que tienen que ir ella y su brother a firmar la renuncia del derecho de habitación.
Creo que me dijo que había de ser subsanada o rectificada la escritura de compraventa también;
no lo recuerdo bien.
¿Por qué no se inscribió la compraventa?
Se conoce (como dice mi suegra) que en la notaría le dijeron -a posteriori-, que su hermano, que sólo tiene el derecho de habitación, no puede vender (traspasar, según el 525 CC).
Que la única que vende es ella;
y que para que la casa se venda sin esa carga, tiene que renunciar el usuario,
como así se conoce también al titular del derecho de habitación.
Estupendo.
Pero, ¿Cuánto le cuesta la broma de la renuncia a Carla?
Enseguida voy con ellos, pero antes tienes que saber:
Cómo se valora fiscalmente el derecho de habitación
Si quieres ir a ver qué normativa fiscal regula el derecho real de uso y habitación acude a los artículos
o
a los artículos 26.b) LISD y 50 RISD.
Aunque casi todo lo que dicen es que el derecho de uso y habitación vale el 75% del valor del usufructo.
Para todo el resto de la regulación, va de la manita de lo que digan los preceptos que regulan el usufructo.
Te recomiendo leas: Base Imponible del derecho de habitación Impuesto Sucesiones
¿Qué gastos fiscales conlleva la renuncia del derecho de habitación?
El derecho real de uso y habitación se puede extinguir (513.4º CC) por renuncia del habitacionista.
Con la renuncia se produce una especie de consolidación del dominio desmembrado o si se quiere “semidesmembrado” en la compraventa de 2002 en la que Pedro se reservó el derecho de habitación.
Y aunque la renuncia es gratuita, no le sale gratis a quien queda liberado del lastre del derecho de habitación.
¿Cómo tributa la consolidación del dominio por renuncia del usuario del derecho de habitación?
Carla, tras la renuncia de su hermano, tendrá que tributar por la peor, es decir, por la más cara de las dos liquidaciones siguientes:
1º Tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)
Por el tanto por cien del inmueble por el que no tributó cuando adquirió el pleno dominio gravado con el derecho de habitación.
Ese porcentaje se aplica al valor del bien de la fecha de la renuncia.
Y el tipo de gravamen (TPO) también es el vigente a fecha de la renuncia.
Pedro tenía 40 años cuando le vendió el piso a su hermana.
Luego el porcentaje que supone el derecho de habitación es el 36,75%.
Valor del inmueble en el momento de la renuncia: 220.000€
Valor del derecho de habitación que se extingue: 80.850€
Tipo de gravamen 10%
Cuota TPO: 8.085€.
Porcentaje “donado” de la vivienda: 19,5%
(89-63 x 75%)
Valor del inmueble x porcentaje donado: 42.900€
Cuota del Impuesto de Sucesiones: 6.519,76€
La peor cuota es la primera.
Así que en este caso habría que liquidar por TPO modelo 600, y pagar 8.085€.
Tal como dispone el 51.4 RISD.
Caso de éxito
Pero Carla no ha tenido que pagar los 8.085€,
ni tampoco los 6.519,76€.
No ha tenido que satisfacer ninguna de esas cantidades porque no se ha producido la tal renuncia.
¿Y cómo es eso?
- Primero encontré, leí y subrayé, tras rastrear resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (que como Twitter han cambiado el nombre), ésta Resolución de 10 de diciembre de 2015 ,
de la que me gustó éste párrafo:
“Ciertamente el usuario no podrá por sí solo enajenar su derecho de uso, dado su carácter intrasmisible.
Ese carácter intrasmisible, en gran medida, es debido a las relaciones jurídicas existentes entre usuario y nudo propietario.
Pero, concurriendo al acto dispositivo conjuntamente el nudo propietario con el usuario, ningún obstáculo debe existir al respecto.”
- Después acudí a Twitter-X y pregunté:
“X e Y venden una vivienda a Z.
X tenía el 100% en pleno dominio.
Gravada con derecho de habitación a favor de Y.
¿Es inscribible?”
Gente top, me contestó lo que yo quería leer:
@SergioMocholi, Notario de El Puig:
“Para mí es claramente inscribible”.
@jlnavarrocomin, José Luis Navarro Comín, Notario de Tordera :“por supuesto es inscribible. El derecho de habitación es indisponible individualmente, pero aquí al vender juntos, el habitacionista está autorizando al propietario a vender. Sin ningún impuesto!”
- Cargado de razones, acudí al Registro donde se avinieron a inscribir la compraventa tal como se había otorgado, sin renuncias ni gaitas.
Yo, muy agradecido, y Carla, más.
