La consulta vinculante V0383-26, de 25 de febrero de 2026, analiza la tributación en Actos Jurídicos Documentados de la siguiente operación: declaración de obra nueva antigua y división horizontal de un edificio que ya existe físicamente, pero que no consta como tal en el Registro de la Propiedad.
El caso es el siguiente.
El consultante es titular de un edificio construido en el año 2000.
Desde su origen, ese edificio estaba distribuido en tres plantas:
- un bajo-almacén;
- una vivienda independiente;
- otra vivienda independiente.
Sin embargo, en el Registro de la Propiedad, la construcción constaba como una sola vivienda.
Para hacer que en Registro conste la realidad física del inmueble, el propietario va a otorgar escritura de:
- declaración de obra nueva antigua: para reflejar registralmente la edificación;
- división horizontal, para que figure en Registro la división del edificio en las tres fincas ya existentes.
Se le pregunta a la DGT cuál diablos es la base imponible de estas operaciones en el el ITPAJD.
Respuesta de la DGT: hay dos convenciones distintas.
Una cosa es la declaración de obra nueva antigua.
Y otra cosa es la división horizontal.
Por tanto, cada operación tiene su propia base imponible de AJD.
El caso analizado por la consulta V0383-26
La consulta parte de una situación bastante habitual en la práctica inmobiliaria.
Un edificio existe físicamente de una manera, pero registralmente aparece de otra.
En este caso, la realidad física era que el edificio estaba formado por un bajo-almacén y dos viviendas independientes.
Pero en el Registro de la Propiedad no aparecían tres fincas diferenciadas.
Aparecía una sola vivienda.
Por eso, el propietario quería regularizar la situación mediante una escritura que recogiera dos operaciones:
- la declaración de obra nueva antigua;
- la división horizontal del edificio.
No se trataba de una compraventa.
No había transmisión del inmueble.
Lo que se pretendía era reflejar correctamente en el Registro una edificación ya existente y dividirla registralmente en las tres fincas que ya existían en la realidad.
La DGT distingue dos convenciones distintas
La Dirección General de Tributos parte del artículo 4 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Este precepto establece que a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho.
Pero también dice que, cuando un mismo documento o contrato comprende varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho correspondiente a cada una.
Aplicado al caso de la consulta, la DGT considera que existen dos convenciones:
- una declaración de obra nueva antigua;
- una división horizontal de fincas.
Este punto es importante.
Que todo pueda documentarse en una misma escritura no significa que exista una sola operación fiscal.
En este caso, la escritura contiene dos actos distintos y cada uno debe tributar conforme a sus propias reglas.
Sujeción a AJD de la declaración de obra nueva antigua
La declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral.
Su finalidad es dejar constancia documental, ante notario, de la existencia de una obra para que pueda acceder al Registro de la Propiedad.
Con la declaración de obra se refleja que la edificación está físicamente terminada y que se ha adquirido el derecho a lo edificado.
La declaración de obra nueva, como recuerda la DGT, no supone transmisión alguna.
No hay venta.
No hay compra.
No cambia la titularidad del inmueble por el simple hecho de declarar la obra.
Ahora bien, aunque no haya transmisión, la declaración de obra nueva sí constituye hecho imponible de la cuota variable de documentos notariales de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que se cumplan los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD.
Base imponible de la declaración de obra nueva antigua
Para determinar la base imponible de la declaración de obra nueva, la consulta acude al artículo 70.1 del Reglamento del impuesto.
Este precepto establece que la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.
Y aquí está lo fundamental de la consulta.
La expresión “valor real de coste” no equivale a valor real del inmueble sobre el que se ha realizado la obra.
Es decir, la base imponible de la obra nueva antigua no es:
- el valor de mercado del edificio;
- el valor total del inmueble;
- el valor del suelo más la construcción;
- ni el valor que podría tener el inmueble si se vendiera.
La base imponible es el coste real de la obra realizada.
La razón: lo que se formaliza mediante escritura pública, para que acceda al Registro de la Propiedad, es la obra realizada.
No se formaliza el valor completo del inmueble.
No se está transmitiendo el edificio.
Se está declarando una construcción ya existente.
Por tanto, en la declaración de obra nueva antigua, la base imponible será el coste real de la obra realizada.
Idea clave: en la declaración de obra nueva antigua, la base imponible no es el valor total del inmueble. Es el coste real de la obra que se declara.
Sujeción a AJD de la división horizontal
La segunda operación que repasa la consulta es la división horizontal.
Mediante la división horizontal, la propiedad de un edificio se subdivide en unidades privadas.
Ese acto crea fincas registrales separadas e independientes.
Además, a cada una de esas fincas se le asigna un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble.
En el caso de la consulta, la división horizontal permite que el edificio, que registralmente constaba como una sola vivienda, quede registralmente dividido en tres fincas:
- un bajo-almacén;
- una vivienda independiente;
- otra vivienda independiente.
La DGT recuerda que las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal son actos sujetos a Actos Jurídicos Documentados cuando cumplen los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD.
En este caso, se cumplen esos requisitos.
Hay escritura pública, con contenido valuable e inscribible en el Registro de la Propiedad.
Base imponible de la división horizontal
La base imponible de la división horizontal se determina conforme a la regla general del artículo 30.1 LITP, completada con el artículo 70.2 RITP.
La consulta indica que, en las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, debe incluirse:
- el valor real del coste de la obra nueva;
- y el valor real del terreno.
Por tanto, en la división horizontal la base imponible no se limita al coste de la obra.
Aquí se toma en consideración el valor del inmueble que se divide, incluyendo tanto la construcción como el terreno sobre el que se asienta.
La conclusión de la DGT es que la base imponible estará constituida por la suma del valor de las fincas resultantes.
Ese valor se determina en función de:
- el valor de la construcción;
- más el valor del terreno.
Idea clave: en la división horizontal, la base imponible se calcula sobre el valor de las fincas resultantes, teniendo en cuenta construcción y terreno.
El valor de referencia en la división horizontal
La consulta nos refresca que, cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado conforme al artículo 10 LITP.
Lo que nos lleva al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario a la fecha del devengo del impuesto.
Por tanto, si existe valor de referencia, deberá tenerse en cuenta en los términos previstos por la normativa del impuesto…
A no ser que el valor declarado fuera superior. En tal caso se tomaría este último.
Y si no existe valor de referencia o no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible es la mayor de:
- valor declarado por los interesados;
- el valor de mercado.
¿Quién es el sujeto pasivo?
Si estás en una partida de póker y no puedes identificar quién es el tonto en la mesa, entonces…
Según el artículo 29 LITP, sujeto pasivo será aquella persona que inste o solicite el documento notarial, o aquella en cuyo interés se expida.
En el caso planteado, el consultante. Por preguntar.
O sea, el propietario que promueve la escritura de declaración de obra nueva antigua y división horizontal.
Por tanto, en ambas operaciones el sujeto pasivo es el mismo: el propietario.
Conclusiones
Tres cosas para llevar:
Hay dos convenciones
- una declaración de obra nueva;
- una división horizontal de fincas.
En ambas el sujeto pasivo es el propietario.
Base imponible de la obra nueva
La base imponible en la declaración de obra nueva es el coste real de la obra realizada.
Eso es lo que se documenta en escritura pública para que acceda al Registro.
No lo que valga el inmueble; ni su valor de referencia.
Base imponible de la división horizontal
En la división horizontal de la finca, la base imponible se conforma por la suma del valor de las fincas resultantes.
Ese valor se determina en función de:
- el valor de la construcción;
- más el valor del terreno sobre el que la construcción se asienta.
Si hay valor de referencia del Catastro de cada una de ellas, la suma de esos valores de referencia es tu base mínima.