Tributación de la elevación a público de contrato de arrendamiento de terreno rústico sujeto a IVA, para instalación fotovoltaica.
Sería el caso de Casimiro, que va a alquilar un terreno rústico de su propiedad a una sociedad que va a instalar una planta fotovoltaica para generar energía limpia;
el contrato de arrendamiento se va a elevar a público.
¿El alquiler por un particular de un terreno rústico a una empresa para que instale una planta fotovoltaica lleva IVA o paga TPO?
Va con IVA.
¿Por qué?
Por dos motivos.
1º Motivo.-
El arrendador se convierte en empresario (a efectos de IVA).5 Uno LIVA
El arrendamiento de un bien inmueble a cambio de contraprestación le da automáticamente el cargo de empresario a ese arrendador particular.
Sin comerlo ni beberlo.
Empresario a efectos de IVA.
2ºMotivo
¿Pero el arrendamiento de terrenos rústicos no quedaba exento de IVA….?
Pues en este caso, no.
Este arrendamiento queda sujeto a IVA, y no exento.
Porque no se cumple el presupuesto de exención que recoge el artículo 20.Uno. 23º LIVA, al destinarse el arrendamiento a instalar una planta fotovoltaica para una mercantil;
es decir, la instalación se va a afectar a la actividad de la sociedad alquilante.
Ese arrendador tiene que repercutir al arrendatario IVA al 21%.
Y darse de alta previamente en el 037/036 y todas esas cosas chulísimas.
¿Hay tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el arrendamiento de un terreno rústico sujeto a IVA?
Por TPO, no; por AJD, sí.
Por TPO, no.
Se trata de una operación no sujeta a TPO, porque está gravada por IVA.
Y resulta que el IVA y TPO son incompatibles. 7.5 LITP
Así que:
Si el arrendamiento está bien sujeto a IVA =>No puede estar sujeto a TPO
Si el arrendamiento está no sujeto -o exento- de IVA => quedará sujeto a TPO
¿Tributa por AJD el contrato de arrendamiento del terreno rústico sujeto a IVA?
Sí, siempre que el contrato se eleve a público (ante notario).
De no ser así, ni otorgarse el contrato ante notario, no liquida AJD.
Pero si la operación se documenta en escritura pública, la no sujeción a TPO, por la incompatibilidad IVA-TPO
conduce inexorablemente a la tributación por AJD,
al concurrir los 4 requisitos del 31.2 LITP
1.- La elevación a público se formaliza en escritura pública notarial.
2.- Tiene por objeto cantidad o cosa valuable; el precio del arrendamiento.
3.- La escritura contiene un contrato inscribible en el Registro de la Propiedad
4.- La operación no está sujeta a TPO, OS, ni al ISD.
Si el contrato privado que ahora se eleva a público se formalizó hace más de 5 años, ¿podría estar “prescrita” la liquidación por AJD?
No.
Como este arrendamiento cae en la órbita del IVA, lo que realmente tributa por AJD no es el contrato, sino su documentación por notario inscribible.
El AJD castiga el documento público que se realiza;
si haces la escritura ahora, aunque el contrato se firmara hace 27 años, pues ya lo sabes. V2412-14
¿Cuál es la base imponible de AJD de este contrato de arrendamiento?
La DGT en consulta V0591-21 dice que es el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
Perfecto, es lo que dice el 30.1 LITP.
La LITP en su artículo 10.5e) establece una base imponible para los arrendamientos,
sujetos a TPO.
El 10.5e) LITP Viene a decir algo así como que la base imponible
Es la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato;
si no consta la duración en el contrato, seis años, sin perjuicio de ir liquidando por la duración adicional a esos 6 años.
¿Aplica lo de TPO a AJD?
La ST TSJ Cataluña número 433/2018 de 28 de mayo, en un supuesto de elevación a público de un contrato de arrendamiento de 40 años, dio por buena la base imponible liquidada con la fórmula del artículo 10 LITP, argumentando que:
“(…)de forma clara se consigna la duración del contrato como de cuarenta años, que es la que corresponde a todo el periodo de duración del contrato tal y como de forma clara exige el precepto transcrito“
La consulta general de la DGT 0003-06 al no haber norma específica que determine la base imponible en AJD de los arrendamientos, distinta del génerico “valor declarado”, nos induce a liquidar por la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato.
¿En qué se basa la DGT para agarrarse a la fórmula de TPO en AJD ?
Básicamente afirma que tanto el TEAC como el Tribunal Supremo son partidarios de tomar en consideración las normas sobre base imponible destinadas a TPO para determinar el valor declarado a efectos de AJD.
Conclusión
La elevación a público de un contrato de arrendamiento de un terreno rústico por un particular a un empresario para instalar placas fotovoltaicas está sujeto a IVA y a AJD.
No a TPO.
Si pones como base imponible la cantidad total que haya de pagarse durante toda la duración del contrato, a Hacienda le parecerá bien.
