Si compraste el derecho de uso de una plaza de aparcamiento municipal y ahora la vendes, no estás transmitiendo un inmueble en sentido estricto. Estás cediendo un derecho derivado de una concesión administrativa. Seguro que tú (cedente) y el cesionario queréis saber qué impuestos conlleva.
A continuación, impuesto por impuesto.
| Impuesto | ¿Sujeto? | Quién paga |
|---|---|---|
| ITP-TPO | ✔ Sí | Comprador |
| AJD (cuota variable) | ✘ No | — |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | ✘ No sujeto | — |
| IRPF | ✔ Sí (ganancia/pérdida patrimonial) | Vendedor |
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO)
La venta del derecho de uso tributa por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). El sujeto pasivo es el comprador.
Se aplica la tarifa que corresponda a la naturaleza del bien, al tipo impositivo aprobado por la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble.
Este régimen aplica cuando el transmitente es una persona física que no actúa como empresario o profesional. Si actuara como empresario, la operación podría quedar sujeta a IVA — aunque en ese caso, si el IVA está exento, volvería a quedar sujeta a TPO.
2. AJD — Cuota variable del documento notarial
La cuota variable de AJD es incompatible con TPO. Si la operación tributa por TPO, no se devenga AJD (art. 31.2 LITP).
3. Plusvalía municipal (IIVTNU)
El IIVTNU grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce la transmisión de la propiedad del terreno, o la constitución o transmisión de un derecho real de goce, limitativo del dominio (art. 104 TRLRHL).
La cesión de uso derivada de una concesión administrativa no implica transmisión de propiedad ni se trata de un derecho real de goce limitativo del dominio. Es un derecho personal de origen concesional. Por tanto, su transmisión no está sujeta al IIVTNU.
4. IRPF
4.1 Si vendes el derecho de uso
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial, calculada como diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (art. 34.1 LIRPF).
Hay una particularidad importante: este derecho de uso tiene una duración limitada. Cada año que pasa, el derecho se "consume". Cuando vendes, lo que transmites es el tiempo que queda, no el plazo original completo. Por eso, el valor de adquisición debe minorarse proporcionalmente al tiempo ya transcurrido entre compra y venta.
Ejemplo: concesión de 50 años iniciada en 2010. Compra en 2010 por 15.000 €. Venta en 2025 (15 años consumidos, 35 restantes).
| Dato | Cálculo | |
|---|---|---|
| Valor de adquisición original | 15.000 € | — |
| Valor de adquisición ajustado | 10.500 € | 15.000 × (35/50) |
| Precio de venta | 12.000 € | — |
| Ganancia patrimonial | 1.500 € | 12.000 − 10.500 |
Esta ganancia tributa en la base imponible del ahorro, aplicando la escala estatal (art. 66.2 LIRPF):
| Base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
A esta escala estatal se suma la autonómica correspondiente.
Valoración en el Impuesto sobre el Patrimonio
El valor de la cesión a 31 de diciembre de cada año es el precio de mercado autorizado administrativamente en ese momento (DGT V4717-16).
4.2 Si eres titular pero no vendes: ¿hay imputación de rentas inmobiliarias?
El art. 85 LIRPF obliga a imputar rentas inmobiliarias (1,1% o 2% del valor catastral) a los titulares de inmuebles urbanos no arrendados. Pero esa regla exige que el bien sea un inmueble o que exista un derecho real de disfrute sobre él.
La cesión de uso de una plaza de garaje derivada de una concesión administrativa no es un derecho real de disfrute sobre un inmueble, sino un derecho personal de origen concesional. El art. 85 LIRPF no contempla este supuesto. Por tanto, no procede la imputación de rentas inmobiliarias mientras seas titular sin vender (DGT V1634-17, V1514-24, V4717-16).
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