Arrendamiento de vivienda con opción de compra, tributación.
Cuando quien arrienda y quizás luego venda, no es el promotor, ni la promotora de dicha vivienda.
Supuesto real de arrendamiento de vivienda con opción de compra
Cuca va alquilar una vivienda en una zona top en Valencia con opción a compra a Gabriel, que se formalizará en escritura pública, para que se inscriba en el Registro de la Propiedad.
En el contrato constará:
el precio del alquiler, 30.000€ (1500€/ mes x 20 meses) ,
el precio acordado de la propia opción de compra que se paga al momento es de 220.000€ ,
la duración del alquiler (20 meses)
y el plazo para ejercitar la opción (que coincide con la duración del alquiler).
Precio de la compraventa futura 1.100.000€.
Valor de referencia 778.000€
De ejercitarse la opción han pactado que del precio de 1.100.000€ se descontará el 90% de las rentas de alquiler pagadas y el importe de la prima por la opción de compra.
¿Qué impuestos debe declarar cada una de las partes?
En relación al arrendamiento con opción de compra,
hay 2 momentos clave para ver si se produce o no algún pecado (hecho imponible) que se castigue con impuestos.
Momento 1.- Cuando se constituye el contrato de arrendamiento con opción de compra.
Cuca, la arrendataria tributa por TPO y no por IVA.
Tiene
1º que autoliquidar el Arrendamiento
Base Imponible: 30.000€
Pero no paga nada, porque la operación está exenta (45.I.B 26 LITP)
Ver: Esquema de liquidación arrendamiento vivienda TPO
y
2º que hacer lo propio con la opción de compra.
También por TPO, siendo su base imponible de 220.000€, por ser
la mayor de:
Precio de la opción (220.000€)
5% de la base imponible de la compraventa futura 1.100.000€, que es 55.5000€.
Al 10%. 22.000€ de nada.
Esquema de liquidación opción de compra sujeta a TPO
Gabriel, el arrendador,
declarará en el IRPF:
Como rendimiento de capital inmobiliario (será lo más normal) por las rentas netas de gastos obtenidas.
Como ganancia patrimonial, por la prima de la opción recibida, que se devenga cuando se concede la misma (a la firma del contrato) y que va a la base imponible del ahorro.
Importe 220.000€,
menos gastos y tributos inherentes a la operación satisfechos por Gabriel
(por ejemplo, el abogado, API, Notario, etc.)
Momento 2º.- En que se ejercita la opción y se formaliza la compra.
Con la opción, pasa como con los pimientos de padrón.
Unas se ejercitan y otras no.
Pero si se va adelante con ella y hay compraventa…
¿Cuáles son los impuestos del arrendador/vendedor al ejercitarse la opción de compra?
Son el IRPF y la Plusvalía
IRPF del vendedor-arrendador
IRPF del arrendador, Gabriel, alteración patrimonial, ganancia o pérdida patrimonial, por diferencia entre Valor de transmisión y el de adquisición.
El de adquisición, el que sea que tuviera.
Pongamos que 500.000€.
El de transmisión:
Partimos del importe de la venta: 1.100.000€
Y, como así lo han pactado, se restan de ese valor de transmisión:
- Las cantidad satisfechas en el arrendamiento hasta el ejercicio de la opción (pongamos que 27.0000€),
- y el precio de la opción (220.000€),
- además de otros gastos que se haya comido Gabriel (Plusvalía Municipal, Notario, API, etc).
La ganancia imputa al día de la venta, y va a la base del ahorro (soportado por el Tribunal Supremo).
Plusvalía del vendedor- arrendador
El IIVTNU se devenga en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra.
Sujeto pasivo, Gabriel, como transmitente
Puedes leer: ¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal? [Ejemplo]
¿Cuáles son los impuestos del arrendatario/vendedor al ejercitarse la opción de compra?
Cuca, pagará TPO por una base de 1.100.000€.
Al 11%
Pues es la cantidad mayor entre el precio de compraventa establecido (1.100.000€) y el valor de referencia (778.000€)
No resta nada:
- ni las cuotas del alquiler,
- ni el importe de la prima de opción (220.000€), aunque haya autoliquidado TPO por ella;
El castigo fiscal es por conceptos (convenciones) distintas.
Es como cuando vas al cine y tienes que pagar 11 euros por ver la película.
No te descuentan los 6 euros de las palomitas.
Pagas, además de.
No te dejes llevar, asesórate bien.
