Donación de inmueble cuando la deuda asumida vale más que el inmueble.
Supuesto de donación de inmueble hipotecado con asunción de deuda
Pepe va a recibir un inmueble donado de su hermana, cuyo valor de referencia es de 56.000 euros.
El inmueble está hipotecado en garantía de un préstamo e concedido a la hermana en su día, con un saldo pendiente de 65.000 euros.
Esas cosas pasan.
Pepe se va a hacer cargo de esa deuda mediante una novación, liberando a su hermana y eliminando un aval de tercera persona.
Tributación para el donatario. Introducción
Hay varios artículos en los que fijarse aquí.
Entre ellos 13 LGT, 7 RISD, 2 LITP, 618 CC, 619 CC, 622 CC, 29 LISD y 59 RISD.
Como he indicado, Pepe va a adquirir un inmueble por donación de su hermana.
O así lo quieren denominar.
Pero lo cierto es que esa adquisición no se realiza a título lucrativo (no es gratis),pues existe una contraprestación:
Pepe se va a subrogar en el préstamo hipotecario del que la transmitente es titular; y va a liberar a esta última de la deuda pendiente.
Y ello aunque el apoderado del banco no acuda a la notaría a liberar a la donataria, sino que el acuerdo (te doy esto y me pagas la deuda; ok) quede entre ambos hermanos.
Tienes la explicación en Donaciones recíprocas [Tributación]
El adquirente no tributa por Donaciones sino por Transmisiones
Lo que se produce es un negocio jurídico oneroso en el que existe contraprestación: Una adjudicación de un bien en pago de asunción de deudas, que el artículo 7.2 A) LITP califica como transmisión patrimonial onerosa a efectos del ITPAJD.
En consecuencia, esta operación estará sujeta a TPO y no a ISD.
¿Cuál sería la base imponible de TPO?
En este supuesto el bien inmueble adjudicado tiene un valor de referencia (56.000€) inferior al valor de la contraprestación, que es la deuda pendiente que Pepe va a asumir (65.000€).
Luego, como reza el artículo 10 LITP,
al ser el valor de referencia del bien (56.000€) inferior al de la contraprestación pactada (65.000€),
se debe tomar como base imponible la mayor de estas magnitudes:
el valor de la contraprestación = a valor pendiente del préstamo hipotecario que Pepe se va a comer (65.000€). V1391-23
Esquema de liquidación TPO adjudicación en pago de asunción de deudas
Plusvalía Municipal
Le damos la vuelta a la tortilla.
La sujeta pasiva es la transmitente, no Pepe,
Porque se trata de una operación onerosa.
¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal? [Ejemplo]
¿Y si resulta que hay pérdida patrimonial para la (falsa) donante?
No le estoy llamando falsa a ella;
sólo a su condición de donante.
Pues bien, tal pérdida sí será computable en el IRPF para compensar con otras ganancias del mismo ejercicio o de los 4 siguientes,
por no obedecer a una transmisión lucrativa intervivos ni a una liberalidad. 33.5 LIRPF
Conclusión
Pepe no tributa por ISD, sino por TPO.
Pues hay contraprestación,
al asumir la deuda.
Y la base imponible no es el valor de referencia, sino el saldo pendiente del préstamo que asume Pepe;
cuyo monto (65.000€) es más elevado que el valor de referencia del inmueble (56.000€).
Y quien tiene que declarar la Plusvalía es la (no) donante,
que además puede darse la hipotética pérdida en el IRPF.
Todo esto, si el donatario (Pepe) asume la deuda;
si no lo hace, donación normal.