Renuncia a la exención del IVA para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones.
Caso real de estrategia para ahorrarse el Impuesto de Transmisiones en la compra
Persona o entidad interesada en comprar un piso a una señora.
Piso de 200.000€
No le apetece pagar el Impuesto de Transmisiones -en este caso un 10%- que además no se podrá deducir.
Así que le propone a la señora que antes de vender se convierta en arrendadora;
y alquile el inmueble durante unos meses a una empresa que la propia compradora le va a proporcionar.
Con eso, la parte compradora se ahorraría un 8% sobre el precio de compra (16.000€)
Obviamente, este porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble.
¿Cuál es la normativa que juega para deslindar IVA de TPO en la compra de edificaciones?
No hace falta que lo leas; te puede explotar la cabeza.
Pero es la base del post.
Art. 4.Cuatro LIVA
Las operaciones sujetas a IVA no están sujetas a TPO.
(es una especie de regla general, que tiene excepciones).
Sí están sujetas a TPO
– aunque estén sujetas a IVA-
las entregas de bienes inmuebles cuando aun estando sujetas a IVA, estén exentas de IVA
(sujetas y exentas al IVA).
Pero no se gravan por TPO las entregas de bienes inmuebles,
exentas de IVA cuando
el transmitente renuncie a la exención del IVA en las condiciones que diga el artículo 20.Dos LIVA.
Art 4.Uno LIVA:
Están sujetas al IVA las entregas de bienes realizadas en el ámbito espacial del impuesto
(en España, para entendernos)
por empresarios a título oneroso, con carácter habitual u ocasional,
en el desarrollo de su actividad empresarial (…).
Art. 5 Uno LIVA
Tienen la consideración de empresarios:
- b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
- c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, se considera empresarios (a efectos de IVA) a los arrendadores de bienes.
De ahí la gracia de pedirle a la señora que ponga su piso en alquiler (con IVA).
Art. 20.Uno 22º LIVA
Están exentas de IVA las segundas y posteriores entregas de edificaciones terminadas.
O sea la venta del piso por quien no fue el promotor.
Art 20. Dos LIVA
La exención del IVA del artículo 20.Uno 22º puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (el transmitente)
en la forma y requisitos que se determinen reglamentariamente
(lo determina el artículo 8 RIVA)
- cuando el adquirente sea sujeto pasivo del IVA,
- esté actuando en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional,
- y tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA soportado de la adquisición.
Artículo 8 RIVA. Requisitos para la renuncia a la exención por parte del transmitente
El vendedor tiene que comunicar al comprador fehacientemente antes o en la escritura de compraventa que va a renunciar.
Eso se acredita con una declaración firmada por el comprador haciendo constar que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción parcial o total del IVA soportado en la compra del inmueble.
Art. 84.Uno 2º e) LIVA
Es sujeto pasivo de IVA de esta operación la persona o entidad adquirente.
Se invierte la regla general de que el obligado a repercutir IVA es quien transmite.
Art. 7.5 LITP
No están sujetas a TPO las transmisiones onerosas inter vivos de inmuebles realizadas por empresarios cuando estén sujetas a IVA.
Estupendo.
A pesar de estar sujeta a IVA la transmisión sí se va a gravar por TPO cuando se refiera a bienes inmuebles y cuando la operación esté exenta de IVA.
Y aquí se cuela AJD:
Art 31.2 LITP
Si la operación no queda sujeta a TPO sino a IVA, tributa por AJD si se formaliza en escritura pública.
El tipo de gravamen de AJD suele ser más elevado en caso de renuncia a la exención del IVA (por ejemplo 2%);
aunque siempre queda muy por debajo del tipo de TPO (por ejemplo 10%).
¿Qué le pareció esta estrategia a la Oficina Liquidadora?
La Oficina Liquidadora, a la que no le hizo demasiada gracia el “birlaje” de un 8% de su impuesto de TPO,
inició procedimiento de comprobación limitada y requirió a la persona o entidad compradora la siguiente documentación:
- factura de la compra del inmueble,
- libro registro de facturas emitidas y recibidas del ejercicio en que se produjo la compra,
- libro registro de bienes de inversión donde figurase la adquisición del bien de inversión con anterioridad a su transmisión.
- Cualquier otro medio válido en derecho que permita acreditar que usted es empresario o profesional y dedica los bienes transmitidos al ejercicio de su actividad.
¿Qué comprobó la oficina liquidadora?
(1º) Si la transmitente es empresaria o sujeta pasiva del IVA
Y eso lo hacer chequeando en la base de datos de contribuyentes (BDN):
- Que estaba dada de alta en el 036/037 como empresaria a efectos de IVA; por ejemplo como arrendadora de locales de negocio.
- Que ha presentado declaraciones trimestrales de IVA previas a la adquisición.
(2º) Que la vendedora ha realizado comunicación fehaciente al adquirente
previa o simultánea a la compra diciendo que renuncia a la exención del IVA.
Esto normalmente se verifica con la propia escritura de compraventa.
(3º) Que el inmueble transmitido estaba afecto
a una actividad empresarial o profesional o que es objeto de arrendamiento antes de la venta.
- La Administración comprueba en sus declaraciones de IRPF del ejercicio de la transmisión y previas si consignaba el inmueble transmitido como afecto a una actividad económica o como destinado a arrendamiento.
Si esto lo hubiese declarado mal la señora en su IRPF ( declarando el piso como vivienda habitual o como vivienda a su disposición) le va a costar luego contrarrestar esa prueba frente a la Administración, aunque obviamente puede hacerlo: contrato de arrendamiento pasado por la Oficina Liquidadora correspondiente, un acta Notarial de manifestaciones, testigos, etc.
¿Qué comprueba la oficina liquidadora de la parte adquirente?
De la parte adquirente (en este caso la SL) verifica:
(1º) Que es sujeto pasivo del IVA y actúa en el ejercicio de su actividad.
Esto es, si por ejemplo quien compra el piso es un abogado podría adquirirlo para que fuera despacho profesional.
(2º) Que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado
o que el destino previsible del inmueble adquirido sea la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción del IVA.
(3º) Que efectué declaración firmada diciendo que se cumple el contenido del párrafo anterior.
La Oficina Liquidadora se rebrinca contra la parte adquirente
Dice la Oficina Liquidadora respecto de la parte adquirente:
Respecto al 1º requisito, la parte adquirente tiene la condición de sujeto pasivo del IVA (5.Uno LIVA):
Está dada de alta en el epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales,
presenta autoliquidaciones trimestrales,
el bien se encuentra afectado a la actividad,
y la inversión del sujeto pasivo consta reflejada en el trimestre de la venta por el importe de la operación.
El 2º requisito se cumple con que al adquirente se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del IVA soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.
La Oficina vista la base nacional de datos de contribuyentes, confirma que el adquirente tiene derecho a deducirse el IVA.
El 3º requisito se comprueba en la propia escritura de compraventa;
la parte adquirente se da por notificada de la renuncia;
así que la compraventa queda sujeta y no exenta de IVA.
Curiosa la sentencia del TSJ Madrid 471/2015 de 29 mayo
Se acreditó la condición de empresario del transmitente con el alta censal (código 8331) del mismo día de la venta; sin probar actividad empresarial alguna.
La oficina gestora e incluso el TEAC concluyeron que quien vendía no era un empresario;
sino un oportunista (eso lo digo yo) y que entonces la operación no puede someterse al IVA sino a TPO.
El TSJ de Madrid dio el ok a la no tributación por TPO.
Si la Administración quiere que la operación tribute por TPO tiene que trabajarse la prueba mejor.
¿No puede acaso un empresario comenzar sus operaciones en el mismo día en que se da de alta?
El TSJ dijo (en otros términos):
“Tú, Administración tributaria, si no te tragas este supuesto montaje, prueba al menos que el vendedor se ha dado de baja de empresario justo después de la venta.
Ahí sí tendrías razón en que aquello fue una pantomima”.
No basta para negar la condición de empresario que justo empiece a ejercer la actividad el día de la venta.
De todas formas, no te emociones con esto, que está muy al filo de la navaja.
El impuesto de Transmisiones no es deducible para el comprador
Si todo se hace bien, cuidando todos los detalles indicados,
la parte compradora se evita tener que pagar TPO.
Impuesto que para ella no sería gasto deducible sino mayor importe de adquisición sólo deducible en su Impuesto de Sociedades o IRPF muy poco a poco vía amortizaciones.
¿Cómo se declara en el IVA la renuncia de la exención del IVA?
En estas operaciones el sujeto pasivo de la operación a efectos de IVA pasa a ser la persona o entidad compradora;
que tendrá que autorrepercutirse el IVA en la declaración trimestral que corresponda,
reflejando la operación tanto en la parte de IVA devengado, como en la parte de IVA deducible.
Ej. Compraventa por importe de 200.000€
IVA devengado:
“Otras operaciones con inversión del sujeto pasivo (excepto. adq. intracom)”
Base: precio de la operación 200.000€ TIPO 10% Cuota: tipo x base 20.000
IVA deducible:
“Por cuotas soportadas en operaciones interiores con bienes de inversión”: se pone la base de 200.000€ y la cuota de 20.000€.
La parte vendedora tiene que informar en su modelo 303 de IVA del mismo trimestre, anotando en el apartado “Información adicional: Operaciones no sujetas o con inversión del sujeto pasivo que originan el derecho a deducción”, el precio de venta: 200.000€.
