Cuando fallece el padre y el piso era ganancial, un reparto habitual es este: la madre se queda la mitad en pleno dominio en pago de gananciales, y recibe el usufructo de la otra mitad como derecho viudal. Los hijos heredan la nuda propiedad de esa segunda mitad.
Es una situación muy frecuente. Y quien la vive —el hijo que quiere quedarse el piso entero o la madre que quiere liquidar el proindiviso— sabe perfectamente que hay un piso, que hay que escriturar algo, y que de por medio hay impuestos. Lo que no siempre tienen tan claro es qué impuestos, sobre qué bases, y por qué la operación no es exactamente igual a una extinción de condominio estándar.
En este artículo te explico eso. Con números.
Cómo quedó el piso tras la herencia
Piso ganancial valorado en 100.000 €. Fallece el padre. El reparto fue así:
La madre recibió:
El 50% del piso en pleno dominio, por liquidación de gananciales.
El usufructo vitalicio del otro 50% (el del padre), en pago del legado típico del testamento del uno para el otro.
El hijo (único en este supuesto) adquirió:
La nuda propiedad del 50% que cayó en la herencia.
Pon que la madre hoy tiene 79 años y que el piso se valoró en 50.000 € cuando murió el padre. Y la madre y el padre lo compraron en su día, por 10.000 €. Si quieres calcular el valor del usufructo y la nuda propiedad con los datos de tu caso concreto, puedes hacerlo con esta calculadora de usufructo y nuda propiedad.
¿Hay una o dos comunidades de bienes sobre el piso?
Esta es una pregunta sobre la que pivota la tributación de este caso, y merece que te detengas un instante.
El artículo 392 del Código Civil dice que hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Tiene que haber cotitularidad, dos o más personas con cuota sobre lo mismo.
Sobre la nuda propiedad sí hay comunidad: la madre tiene su 50% gracias a que titulariza una mitad del piso en pago de su haber ganancial —la cual comprende la nuda propiedad de esa mitad— y el hijo tiene el otro 50% en nuda propiedad por herencia del padre. Dos titulares: comunidad.
En relación al usufructo, solo hay un titular: la madre. Nadie más tiene cuota de usufructo. No hay proindiviso. No hay comunidad.
Lo que dice la DGT
Esto lo confirma la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1901-20, en un caso casi igual: misma distribución, pero con tres hijos en vez de uno. La DGT concluyó que solo había comunidad de bienes, sobre la nuda propiedad; ni la había sobre pleno dominio; ni sobre el usufructo —al pertenecer en exclusiva a la madre— no genera comunidad alguna.
Lo que hace el hijo cuando quiere quedarse el piso entero
Para quedarse con el 100% del piso como pleno propietario, el hijo necesita resolver dos cosas:
Primera: disolver la comunidad sobre la nuda propiedad, adquiriendo la cuota de la madre. Eso es una extinción de condominio clásica: bien indivisible, adjudicación a uno solo, compensación en metálico. No hay TPO. Tributa por AJD.
Segunda: adquirir el usufructo de la madre. Y aquí cambia todo, porque no hay comunidad que disolver. El hijo está adquiriendo un derecho real del que la madre es o era la única titular. Eso es una transmisión patrimonial onerosa del artículo 7.1.A LITP. Tributa por TPO.
El impuesto de AJD exige que el acto no esté sujeto a TPO. Como aquí sí lo está, AJD queda descartado para esta segunda parte. Faltaría más.
Según el artículo 51.4 RISD: hay que hacer dos cálculos y quedarse con el mayor
Dado que el dominio se desmembró por causa de muerte —en la herencia del padre—, se activan las reglas del Impuesto sobre Sucesiones. Concretamente el artículo 51.4 RISD que establece que si la consolidación del dominio en el nudo propietario se produce por una causa distinta a la muerte del usufructuario, el nudo propietario pagará la mayor de estas dos liquidaciones:
— La que quedó pendiente de la desmembración original: lo que correspondía pagar en la herencia por el usufructo que no se recibió entonces.
— La correspondiente al negocio actual por el que se extingue el usufructo: en este caso, TPO por la adquisición onerosa del usufructo a la madre.
La DGT sigue esta misma regla en la consulta V1901-20 para el caso de adjudicación en plena propiedad, y se reafirma en la más reciente V2434-25, en un supuesto aún más complejo.
Los números
Valor del inmueble hoy: 100.000 €. Valor en la herencia del padre: 50.000 €. La madre tiene 79 años, usufructo = 10%. El tipo medio efectivo del hijo en su liquidación de herencia (aplicando normativa estatal a efectos didácticos) fue del 7,75%. AJD al 1,5%. TPO al 10% (Valencia).
1. Disolución de la comunidad sobre la nuda propiedad → AJD
El hijo ya tenía el 50% de la nuda propiedad. Adquiere ex novo el otro 50%, que es lo que estrictamente grava el AJD, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo desde 2018.
Valor nuda propiedad total = 100.000 € × 90% = 90.000 €
Base imponible (solo la parte adquirida ex novo) = 45.000 €
Cuota AJD: 675 €
2. Adquisición del usufructo → TPO o ISD (la mayor)
La madre transmite el usufructo del 100% del inmueble, no solo del 50% del inmueble aterrizado en la herencia. Como plena propietaria del 50% ganancial, ya te he dicho que ese pleno dominio incluye también usufructo de esa mitad. El usufructo que transmite es del 100% del inmueble.
Base = 100.000 € × 10% = 10.000 €
Liquidación del negocio actual (TPO): 10.000 € × 10% = 1.000 €
Liquidación pendiente de la desmembración (ISD):
Valor del usufructo pendiente en la herencia = 50.000 € × 50% × 15% = 3.750 €
Cuota ISD = 3.750 € × 7,75% = 290,63 €
La mayor es la TPO: 1.000 €.
Resumen de impuestos del hijo
| Concepto | Base | Cuota |
|---|---|---|
| AJD — disolución comunidad nuda propiedad | 45.000 € | 675,00 € |
| TPO — adquisición del usufructo | 10.000 € | 1.000,00 € |
| Total | 1.675,00 € |
IRPF de la madre
Ella transmite su cuota de nuda propiedad (45.000 €) y su usufructo (10.000 €). Valor de transmisión total: 55.000 €. Valor de adquisición: 8.750 €. Con 5 años de amortización del usufructo al 3% anual (562,50 €), la ganancia patrimonial es aproximadamente 46.812,50 €, que tributa en la base del ahorro.
¿Y si la madre renuncia gratuitamente al usufructo?
Hay una variante que se da con cierta frecuencia en el ámbito familiar: la madre no quiere dinero por el usufructo. Lo cede gratuitamente a su hijo.
En ese caso no hay TPO, porque no hay contraprestación. Pero la renuncia gratuita del usufructo en favor del nudo propietario es una transmisión lucrativa inter vivos. Tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, modalidad donaciones, siendo sujeto pasivo el hijo.
Y la comparación del artículo 51.4 RISD sigue siendo obligatoria:
— ISD pendiente de la desmembración original: base 3.750 €, tipo medio 7,75% = 290,63 €.
— ISD donación del usufructo (negocio actual): base 10.000 €, tipo estatal = 765 €.
La mayor es la del negocio actual: el hijo paga 765 € por ISD donaciones. Menos que con la adquisición onerosa (1.000 € de TPO). Pero la madre no recibe nada a cambio.
Una nota sobre la práctica
La DGT ha fijado criterio sobre cómo deben liquidarse estas operaciones, y ese es el patrón seguido aquí. Dicho esto, la materia de las desmembraciones de dominio, las comunidades sobre derechos distintos y la consolidación posterior es muy compleja —y no solo para los particulares. Las propias oficinas liquidadoras a veces reciben estas escrituras sin reparar en los distintos derechos que confluyen sobre el inmueble.
Lo importante, si te encuentras ante una operación de este tipo, es que sepas de antemano qué convenciones contiene la escritura y qué liquidación corresponde a cada una. Saberlo antes de firmar yo creo que te dejará más tranquilo.
Si tienes un caso parecido y quieres que lo analice, puedes consultarme aquí. También puedes ver un ejemplo práctico con comunidad de usufructo compartida, que es el caso en que madre e hijos tienen cuotas de usufructo en proindiviso — una situación distinta a la de este artículo, con una tributación diferente.
La Dirección General de Tributos admite que existe una comunidad de bienes sobre la nuda propiedad, aunque tu madre tenga el pleno dominio de su mitad. Si la cosa es indivisible y es adjudicada a uno a cambio de compensar a los salientes, se genera un exceso de adjudicación inevitable que no paga TPO. La operación solo tributará por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Es una especie de norma «antifraude» del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Se aplica cuando el usufructo se extingue «antes de tiempo» por un negocio jurídico entre las partes (por ejemplo, porque tu madre te lo vende, te lo dona o renuncia a él), y no de forma natural por su fallecimiento o porque expire su plazo. En estos casos el hijo (nudo propietario) pagará la cuota más cara de dos cálculos: la liquidación que dejó pendiente al adquirir la nuda propiedad originaria, o la correspondiente a la nueva operación que extingue el usufructo.
Hacienda considera que renunciar gratis a un usufructo ya aceptado es, a todos los efectos fiscales, una donación de tu madre hacia ti. Por tanto, tendrás que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La cuantía exacta vendrá determinada por la regla del artículo 51.4 RISD: pagarás la cantidad que sea más alta entre el impuesto que dejaste aparcado al heredar en su día la nuda propiedad y el impuesto de la nueva donación calculado según el valor y edad actual.
Para Hacienda, si tu madre cede, dona o renuncia gratis a su derecho, sea de nuda propiedad, de usufructo, o de ambos, se produce una «alteración patrimonial» en su IRPF (una ganancia o pérdida patrimonial). Aunque ella te lo ceda gratis y no gane ni un euro. Se determina por diferencia entre lo que valía ese derecho cuando ella lo adquirió y lo que vale hoy. Si el valor actual es mayor, tendrá que pagar en su Renta por esa ganancia latente que ha aflorado. Si la transmisión fuera gratuita, la hipotética pérdida patrimonial, caería en saco roto.
No. Son dos conceptos jurídicos y dos impuestos completamente distintos, aunque en tu caso puedan ocurrir a la vez si te quedas con todo.
Extinción de condominio: es poner fin a la propiedad compartida. Como tú y tu madre compartís nuda propiedad (50% cada uno), el negocio «natural» para adjudicarte la totalidad de ese derecho es vía extinción de condominio.
Consolidación del dominio: es la unión en una sola persona de la nuda propiedad y el usufructo. Tu madre tiene el usufructo y tú parte de la nuda propiedad; cuando el usufructo de tu madre termine (por renuncia, cesión o fallecimiento) y pase a ti, haces tuya la propiedad entera.
