Plusvalía Municipal aunque vendas a pérdidas.
Hace poco recibí una pregunta interesante de @jose_notaria.
Algo así como:
“¿Qué pasa si vendes un inmueble a pérdidas, pero el ayuntamiento te reclama la plusvalía municipal basándose en el valor de referencia del Catastro?”.
Vendes una propiedad por menos de lo que la compraste.
O sea, a pérdidas.
Y con toda la buena fe del mundo, presentas una declaración diciendo que no hay incremento de valor; y aportando las dos escrituras: la de compra y la de venta.
Pero el Ayuntamiento te dice que no hay pérdida, y te liquida Plusvalía Municipal.
Y se te queda cara de Broncano.
La historia de la pequeña Nicolasa.
Es absolutamente real;
salvo su nombre.
Compró un piso o algo similar el día 02/02/2006 por 24.000€ en un municipio del sur de España;
en plena burbuja inmobiliaria.
Y el día 24/01/2023, lo vendió por 9.000€.
Un par de datos
El valor catastral completo era de 23.483,16€;
Y el valor catastral del suelo, de 17.337,83€.
Eso a fecha de la venta.
A los pocos días presentó en el Ayuntamiento declaración de Plusvalía, pidiendo la no sujeción por tratarse de una venta a pérdidas.
| Valor de transmisión (el de precio) | 9.000€ |
| Valor de adquisición | 24.000€ |
| Ganancia | -15.000€ |
| Porcentaje de suelo | 73,83% |
| Base Imponible | 0 |
| Cuota (tipo 18%) | 0 |
Lógico ¿no?
¿Qué le contestó el Ayuntamiento a Nicolasa?
¿Dio por buena la solicitud de no sujeción de Plusvalía Municipal?
¡Qué va!
¿Y qué hizo el Ayuntamiento?
Pues le inició un procedimiento de comprobación limitada
mediante notificación de propuesta de liquidación, con más fallos que un enlace de Telegram para ver el fútbol de pago.
La factura municipal a Nicolasa (provisional) fue por importe de 2.242,56€.
Según el Ayuntamiento no hay pérdida que valga.
Se pasa el artículo 104.5 TRLH por el arco de triunfo y decide que el valor de transmisión a comparar con el de compra para verificar la pretendida pérdida no es el precio de venta (9.000€)
sino el valor de referencia del catastro
(que creo ni aparece en la propia escritura): 40.874,57€.
Y así, en vez de pérdida como dice la pequeña Nicolasa (9.000-24.000), hay ganancia (40.874,57-24.000).
¿Qué fallos -impugnables- ha cometido el Ayuntamiento?
Al margen de pifias de índole procedimental, que las hay, y en las que no voy a entrar aquí:
Ha considerado que el valor de referencia del Catastro es un valor comprobado.
Cuando no lo es.
Si la Administración quiere comprobar un valor tiene que activar un procedimiento de comprobación de valores del 134 LGT.
El valor de referencia no es un valor comprobado sino un valor determinado por la Administración.
No es lo mismo.
La Consulta Vinculante V0157-23 de la Subdirección General de Tributos Locales
ha recalcado que la normativa legal señala que como valor de transmisión hay tomar:
- O el que consta en la escritura (precio)
o - el comprobado por la Administración,
sin mención alguna al valor de referencia del bien inmueble.
Y el Ayuntamiento tiene unas barandillas (la ley) de las que no se puede salir.
Esa consulta insiste en que si a la Administración no le gusta ese valor, previa comprobación, podrá determinar uno diferente.
Pero no puede ir por ahí pegando tiros a diestro y siniestro.
Tiene que moverse dentro de la legalidad.
Para más Inri el Ayuntamiento ha liquidado la plusvalía de la forma más perjudicial
Aun partiendo del hecho erróneo de que existiera incremento de valor;
para lo cual, insisto, esa Administración local (u otra) tendría que haber comprobado el valor de transmisión vía procedimiento de comprobación de valores y subirlo por encima de los 24.000€…
…la Administración a la hora de liquidar tiene que ser buena con la contribuyente y liquidar por la base imponible más bajita de:
1.- La calculada vía valor de transmisión – valor de adquisición x porcentaje de valor del suelo.
| Valor de transmisión (el de referencia) | 40.874,57€ |
| Valor de adquisición | 24.000€ |
| Ganancia | 16.874,57€ |
| Porcentaje de suelo | 73,83% |
| Base Imponible | 12.458.65€ |
| Cuota (tipo 18%) | 2.242,56 |
2.- El propio valor catastral del suelo a fecha de la transmisión.
| Valor catastral del suelo | 17.337,83€ |
| Coefic. S/años de generación | 16% |
| Tipo | 18% |
| Cuota | 499,33€ |
No lo digo yo.
Lo dice la Subdirección General de Tributos Locales en consulta V1128-22 que vincula a ese Ayuntamiento y a los demás.
¿Qué debes hacer si como a Nicolasa te liquidan Plusvalía Municipal aunque vendas a pérdidas?
Dos cosas, o quizás tres.
1ª No dejar nunca que el procedimiento se te haga firme.
2ª Recurrir en plazo cuando te llegue la liquidación provisional.
Tendrás un mes para hacerlo.
El recurso es de reposición.
Con lo que he desvelado aquí el Ayuntamiento te debería dar la razón.
3º Si el Ayuntamiento no da su brazo a torcer, tendrás que acudir al Juzgado Contencioso Administrativo competente a defender tus derechos y a pedirle las costas al Ayuntamiento, por jeta.
Si no sabes como hacerlo, contáctame .
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Si aunque vendas a pérdidas, te han liquidado plusvalía contáctame; o no.
Pero no lo dejes estar.
