Un Auto de la Audiencia Provincial de Bizkaia, sección 3.ª, de 18 de marzo de 2026, resuelve una cuestión muy práctica en una acción de división de cosa común: si basta con dirigir el MASC al comunero que realmente se opone a la división o si debe enviarse a todos los copropietarios.
Este caso era un poco especial. Pues se trabaja de una comunidad de propietarios (como la de «La que se avecina») no del típico piso en proindiviso entre varios hermanos.
Pero sirve igual.
Pues la acción para deshacer el entuerto es la misma: la de división de la cosa común.
El caso: demanda de división de cosa común inadmitida
El procedimiento partía de una demanda presentada por varios copropietarios.
“D. Alejo y otros cinco copropietarios, presentaron una demanda de juicio ordinario ejercitando acción de división de cosa común frente a los demás copropietarios del edificio sito en Bilbao, DIRECCION000, solicitando la división de planta alta NUM000, vivienda NUM001.”
El juzgado no admitió inicialmente la demanda.
“El juzgado, por auto de fecha 15 de enero de 2025, no admitió a trámite la demanda por considerar que no constaba acreditado el cumplimiento del requisito de procedibilidad establecido en el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025.”
La regla general sobre el MASC
La Audiencia recuerda la regla introducida por la LO 1/2025:
“el art. 5 de la LO 1/2025 establece que, en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias (MASC) de los previstos en el artículo 2.”
Y recoge la definición legal de MASC:
“Dicha norma define el MASC como «cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral».”
Cómo debe acreditarse el intento negociador
El Auto también recuerda que el intento de negociación debe poder probarse.
“el art. 10 LO 1/2025 establece, en lo que interesa para la resolución del recurso, que, a los efectos de acreditar que se ha intentado una actividad negociadora previa y cumplir el requisito de procedibilidad, dicha actividad negociadora o el intento de la misma deberá ser recogida documentalmente.”
Si no interviene una tercera persona neutral, la resolución señala cómo puede acreditarse el intento:
“podrá acreditarse el intento de negociación mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro.”
Y recuerda también cuándo puede entenderse terminado el proceso sin acuerdo:
“se entenderá que se ha producido la terminación del proceso sin acuerdo, entre otras alternativas, si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.”
La identidad entre la negociación y el litigio
Otro punto relevante es que la negociación previa debe guardar relación con lo que después se pide en la demanda.
“Otra de las exigencias del requisito de procedibilidad, que se localiza en el art. 5 de la LO 1/2025, es la identidad que habrá de existir entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio, aun cuando las pretensiones que pudieran ejercitarse, en su caso, en vía judicial sobre dicho objeto pudieran variar.”
También se recuerda que la negociación puede realizarse directamente o a través de abogado:
“Singularmente, se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, así como en los supuestos en que las partes hayan recurrido a un proceso de Derecho colaborativo.”
La demanda debe acompañar el documento del MASC
El Auto enlaza esta exigencia con la Ley de Enjuiciamiento Civil.
“se ha modificado el artículo 264 LEC, en el que ahora se establece que habrá de acompañarse a la demanda el documento que acredite haberse intentado la actividad negociadora previa a la vía judicial cuando la ley exija dicho intento como requisito de procedibilidad.”
Y añade:
“En similar sentido, el nuevo art. 399.3 LEC exige que se haga constar en la demanda la descripción del proceso de negociación previo llevado a cabo o la imposibilidad del mismo, y se manifestarán, en su caso, los documentos que justifiquen que se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversias, salvo en los supuestos exceptuados en la Ley de este requisito de procedibilidad.”
Solo se remitió el MASC al comunero que se oponía
En el caso concreto, la parte demandante no remitió el MASC a todos los copropietarios.
“La parte actora aduce que únicamente remitió el MASC a este comunero, por entender que es el único de todos ellos que viene oponiéndose a la división del inmueble pretendida.”
La Audiencia analiza el contexto:
“revisada el acta de la Junta de Propietarios de fecha 9 de marzo de 2017, se observa que todos los propietarios de la Comunidad votaron a favor de la venta del llamado «piso del portero» del que todos son titulares, salvo el citado comunero que votó en contra, además del propietario del piso de la escalera NUM002.”
Posteriormente, la parte actora remitió una oferta vinculante confidencial:
“con fecha 22 de mayo 2025, con el objetivo de cumplir con el requisito de procedibilidad analizado, remitió oferta vinculante confidencial a fin de alcanzar un acuerdo extrajudicial.”
Y la Sala considera acreditada su recepción:
“Parece claro, por tanto, que el mensaje con la oferta fue correctamente recibido por el demandado, en la forma requerida por el artículo 5 LO 1/2025.”
Bastaba con requerir al comunero que formulaba oposición
La conclusión de la Audiencia es especialmente útil para los procedimientos de división de cosa común con varios copropietarios.
“la Sala estima que esta reclamación extrajudicial, remitida al único comunero que formula oposición a la acción de división ejercitada, cuando todos los demás han votado a favor en la Junta de Propietarios correspondiente, es suficiente a los efectos prevenidos en el art. 10 LO 1/2025, por cuanto es el único al que se debe enviar la oferta de una negociación.”
La Audiencia añade una razón práctica:
“Entender lo contrario supondría la necesidad de enviar la oferta de negociación incluso a quienes son demandantes en el presente procedimiento.”
Y concluye que la comunicación previa cumplía su función:
“la citada comunicación cumple las funciones de una verdadera oferta de resolver el conflicto por la vía menos gravosa posible en lo que es el MASC regulado en los artículos 3 y 5 LO 1/2025 y 264.4 y 399 LEC.”
Conclusión
En esta resolución, la Audiencia Provincial de Bizkaia consideró suficiente, a efectos del requisito de procedibilidad de la LO 1/2025, la reclamación extrajudicial remitida al comunero que formulaba oposición a la acción de división de cosa común.
Decisivo fue que todos los demás copropietarios habían votado a favor de la venta y que la oferta se dirigió a quien realmente mantenía la controversia.
Por eso, antes de presentar una demanda de división de cosa común, para salir del proindiviso, la fase previa del MASC debe hacerse con especial esmero: no solo importa tratar de negociar, sino poder acreditar documentalmente qué se propuso, a quién se dirigió y por qué esa persona era quien bloqueaba la solución.
