Fiscalidad de la opción de compra de un inmueble (sin arrendamiento).
Porque si es con arrendamiento, es mejor que leas:
Arrendamiento de vivienda con opción de compra. Tributación
Supuesto de contrato de opción de compra entre personas físicas
Lea, dueña de un piso en Castellón concede a
Borja opción de compra sobre el mismo.
La contraprestación por la opción son 10.000€;
dicha opción tendrá vigencia de 6 meses.
Si no se decide en ese plazo, adiós.
Han acordado que el precio de la compraventa sería de 250.000€,
coincidente con el valor de referencia.
Y que en caso de que Borja ejercite la opción de compra,
lo pagado por la misma (10.000€) se descontaría del precio final,
teniendo que pagar 240.000€.
Gastos en que ha incurrido la parte concedente
Por el asesoramiento y la redacción del contrato de opción,
Lea ha pagado 800€ a su abogada;
además ha firmado pagar una comisión al la inmobiliaria del 3%,
si culmina la venta.
¿Qué viene a ser el contrato de opción de compra?
Por virtud del contrato de opción
una de las partes,
el concedente de la opción (Lea),
otorga a la otra,
beneficiaria de la opción (Borja), un derecho de opción.
Se trata de una facultad que permite al beneficiario de la misma decidir,
dentro de un determinado período de tiempo
(en este supuesto, 6 meses)
y unilateralmente,
la celebración del contrato de compraventa.
Tributación de la opción de compra en el ITPAJD
Hay que distinguir si el concedente de la opción (Lea) actúa o no como sujeto pasivo de IVA:
(1) Si el concedente no actúa sujeto pasivo de IVA, la opción de compra queda gravada por TPO (7.5 LITP),
siendo la base imponible (14.2 LITP) la mayor de estas cantidades:
Precio de la opción.
5% de la base imponible de la compraventa (cantidad mayor entre precio de venta y valor de referencia, si lo hay).
La concesión de la opción de compra sobre el inmueble origina un hecho imponible sujeto y no exento a TPO, cuya base imponible es la mayor de estas dos cantidades:
precio especial de la opción (10.000€),
o el 5% de la base imponible de la futura transmisión del inmueble (250.000 x 5% =12.500€).
El sujeto pasivo de TPO es Borja, pues la opción se constituye a su favor.
Quien sobre la base imponible de 12.500€, tiene que aplicar el tipo de gravamen que prevea la normativa autonómica de turno.
La de donde se encuentre el inmueble.
En este caso, el 10%.
Cuota a pagar por Borja, 1.250€.
Tributación en el ITPADJ cuando se ejercita la opción de compra.
Cuando Borja, dentro del plazo concedido ejercite la opción y le compre el piso a Lea,
tendrá que autoliquidar nuevamente por TPO,
por un hecho imponible distinto al anterior, cuya base imponible (10 LITP) es la cantidad mayor de precio y valor de referencia ( o el de mercado, si no hay el de referencia).
Sin que se en la base imponible de la compraventa pueda descontar lo ya liquidado en TPO por la opción de compra.
Nueva base imponible de TPO para Borja: 250.000€, que es el valor de referencia.
No 250.000€ -12.500€ (base imponible anterior, por la opción)
Ni 250.000- 10.000€ (precio de la opción)
Opción y compraventa son dos negocios jurídicos independientes, con diferente contenido, que originan hechos imponibles autónomos, sujetos ambos a TPO.
TSJ Madrid 60489/2013 de 26 de febrero, TSJ C. Valenciana Sentencia núm. 480/2016 de 3 junio, entre otras.
Aprovéchate de este Esquema de liquidación opción de compra sujeta a TPO
(2) Si la concedente actúa como sujeto pasivo de IVA
La concesión de la opción de compra,
que se califica como prestación de servicios (Resolución del TEAC de 23 de marzo de 2010),
no queda sujeta a TPO.
Y entonces, cuando la operación se formaliza en
- escritura pública
- y es inscribible en el registro de la Propiedad,
por reunir los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario,
quedaría sujeta a AJD
(31.2 LITP)
siendo la base imponible el precio de la misma;
a falta de éste, o si fuera menor, el 5% de la base correspondiente a la compra.
Dice la Consulta DGT 0685-99, que juega la norma de TPO también para AJD.
Ahora bien, si el contrato de opción no se hacen en escritura pública, ni AJD, ni TPO.
Tributación en IRPF de la opción de compra y de la venta
El contrato de opción de compra
y la posterior venta del inmueble fruto del ejercicio de la opción
provocan dos alteraciones patrimoniales diferenciadas:
(1) La opción de compra sobre el piso
le produce a Lea una ganancia patrimonial (33.1 LIRPF), que va a la base imponible del ahorro.
Ganancia que se compone del precio o prima de la opción; los 10.000€, y al que le puede restar los gastos de dicha operación pagados por la concedente (abogado, notario, Api, Registro, etc.).
En este caso, sabemos que pagó 800€ al abogado.
Ganancia patrimonial: 9.200€
Esta ganancia se pone en la declaración de renta del año en que se otorga el contrato de opción.
Más adelante,
(2) Cuando se produce la venta del piso sobre el que recae la opción de compra
Lea, la vendedora tiene una ganancia o pérdida patrimonial.
Por la resta de valor de transmisión y el de adquisición.
Con estos datos inventados:
Compró la vivienda hace 4 años, por 150.000€, gastos e impuestos incluidos.
Por tanto, su valor de adquisición es 150.000€.
Y la vende por 250.000€.
Y además ha incurrido en una serie de gastos (9.000€):
- Inmobiliaria: 7.500€ (3%)
- Plusvalía Municipal:900€
- Notario: 600€
Así que su valor de transmisión es en principio: 241.000€.
¿Y qué pasa con el precio de la opción, no puede descontarlo del valor de transmisión?
Sí que puede.
Puesto que así lo pactaron.
La concedente de la opción, que ya tiene una ganancia por recibir la prima de la opción.
Puede restar del precio de la compraventa (250.000€) los 10.000€ recibidos al otorgar la opción.
Recalculando valor de transmisión derivado de la venta…..
- Precio: 250.000€,
- (-) Menos precio de la opción: 10.000€
- (-) Otros gastos (9.000€)
Valor de transmisión: 231.000€
(3) Si no se ejercita la opción….
La pérdida que ha sufrido Borja al haber desembolsado 10.000€
(+ el impuesto pagado por TPO, los 1.250€)
y no ejercitar la opción en el plazo convenido,
puede ponerla en su IRPF.
Va a la parte general de la base imponible del ejercicio del vencimiento de la opción.
En los términos del 48 LIRPF
Consulta V0965-11