Respuesta rápida: ¿Qué pasa con la hipoteca en una extinción de condominio?
En una extinción de condominio con hipoteca, el acuerdo entre las partes no libra al comunero saliente de la deuda. Para dejar de ser deudor frente al banco, es imprescindible que el banco acepte esa liberación. Sin su ok, seguirá en el CIRBE y responderá con su patrimonio por una casa que ya no es suya.
La disolución tributa como la extinción de condominio de un bien inmueble y si firma el banco, habrá pago adicional de AJD. Si además necesitas financiación para pagar al que sale, puedes ampliar hipoteca o pedir una nueva.
Introducción
La vida da muchas vueltas, y a veces, esas vueltas nos llevan a compartir una hipoteca con alguien de quien ahora nos separamos. La decisión está tomada: uno se queda con la casa haciéndose cargo de la hipoteca y el otro emprende un nuevo camino. Firmáis la extinción de condominio, os dais un apretón de manos (o no) y cada uno por su lado. ¿Fin de la historia?
Ni de lejos.
Acabas de divorciarte de la propiedad, pero sigues «casado» con el banco. Y seguro que quieres romper ese «matrimonio» cuanto antes.
O bien, no hay hipoteca de por medio: pues el piso es heredado o la hipoteca o es insuficiente; y tú ahora…necesitas financiación para pagar al comunero que se va.
En este artículo te voy a desgranar los dos grandes escenarios que te puedes encontrar en una extinción de condominio con hipoteca:
- el inmueble ya tiene hipoteca.
- (ya) no tiene hipoteca y necesitas una para pagar la compensación.
Escenario 1: El inmueble ya tiene hipoteca (especial divorcios y separaciones)
El caso prototipo: una pareja que compró una propiedad con la ayuda de un préstamo hipotecario y ahora quiere disolver la copropiedad: adjudicando a «uno» el 100% del inmueble y éste se hará cargo de la hipoteca.
¿He firmado la extinción y mi ex asume la hipoteca: quedo libre frente al banco?
No. El pacto que firmas con tu ex, por muy ante notario que sea y aunque tenga (como tiene) plena validez y eficacia entre vosotros dos, no le afecta a la entidad bancaria, si esta no da su consentimiento.
¿Por qué el acuerdo entre nosotros dos no es suficiente para que el banco me libere de la deuda?
Mira, tienes que diferenciar la relación contractual que tienes con tu ex de la que ambos tenéis con el banco. Son dos contratos distintos.
La eficacia del contrato entre las partes
Vuestro acuerdo es un contrato con «fuerza de ley entre las partes contratantes». Tu ex asume íntegramente y se constituye en única persona deudora obligada al pago del 100% del préstamo.
La necesidad del consentimiento del banco
Pero el préstamo hipotecario original es otro contrato con la entidad. Para que tú “salgas de ahí”, es imprescindible que el acreedor lo consienta. El pacto entre vosotros es de eficacia meramente interna.
¿Qué consecuencias prácticas tiene para mí que el banco no me libere?
En tanto el banco no acepte tu “salida” del préstamo:
- Sigues siendo deudor solidario: si tu ex no cumple, el banco te reclamará a ti el 100%. Y luego tú ya te apañas con el otro codeudor.
- Figurarás en los registros de riesgo (CIRBE): la deuda seguirá apareciendo a tu nombre; eso puede cortarte las alas para obtener nueva financiación.
- Tu patrimonio responderá por una casa que ya no es tuya. Es como cuando en tiempos de pandemia pagabas el gimnasio sin poder ir.
La novación hipotecaria: la única forma de quitarte la deuda
Con la novación se modifica el préstamo original y el banco acepta eliminar un deudor. El proceso implica negociar y pasar un estudio de solvencia.
¿Cómo debe ser el consentimiento del banco para liberar de la hipoteca al comunero saliente?
La aceptación por la entidad financiera de la liberación de algún codeudor suele hacerse de manera expresa, en escritura notarial:
- Por ejemplo, en escritura de novación de préstamo hipotecario y liberación de deudor, en la que junto con los deudores comparece la representación del banco y da su consentimiento.
- O en la propia escritura de extinción de condominio y liberación de deudor, donde pueden dar su aquiescencia los representantes del banco.
Pero el banco también puede prestar el consentimiento en cualquier forma y momento. Basta con que lo haga cómo y cuándo quiera mientras siga vigente el acuerdo de los deudores.
Subrogación expresa vs. subrogación tácita
Como ves, se distingue entre subrogación expresa y subrogación tácita. Esta última acaecida por hechos coetáneos o posteriores al contrato o pacto celebrado entre el deudor y quien asume la deuda; hechos que confirman el conocimiento y aceptación por parte de la entidad financiera.
La factura fiscal. ¿Qué impuestos se activan con la deuda?
La extinción de condominio con hipoteca tributa, de entrada, como cualquier otra disolución de comunidad (por AJD sobre la cuota adquirida), pero la presencia de la deuda bancaria activa otros riesgos que debes conocer:
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): Es el impuesto estrella. Si el banco firma tu liberación de la deuda, se produce un hecho imponible adicional. Te lo explico con detalle en mi artículo sobre la liberación de deudor en las disoluciones de comunidad. Además, la gran batalla con las Oficinas Liquidadoras es la cuantía: ¿se paga por el 100% de la responsabilidad hipotecaria o por el porcentaje que tenía el que se marcha? Para que no te pase como a Pedro, que perdió dinero por su excesiva diligencia, lee el artículo ¿Cuál es la base imponible AJD de la liberación de deudor?
- ISD (Donaciones): ¡Cuidado aquí! Si te quedas la casa y la deuda que asumes es inferior al valor de la parte que recibes (y no compensas esa diferencia), Hacienda, aunque es discutible, podría considerar que tu ex te está haciendo un regalo. Eso tributa como donación y puede salirte muy caro si ya no eres cónyuge o pareja inscrita.
- ¿Y el IRPF o la Plusvalía Municipal? Para no hacerte este artículo eterno, si quieres ver el impacto de estos y los anteriores impuestos de forma transversal y compararlos con una venta o una donación pura, consulta mi Mapa General de Impuestos en la Extinción de Condominio. Allí tienes la tabla comparativa definitiva para no dar pasos en falso.
Ojo al error del «neteo»: si vuestro piso vale 300.000 € y la hipoteca pendiente son 100.000 €, la parte que adquieres vale 150.000 € (el 50% del bruto). No cometas el error de restar la deuda antes de calcular el exceso de adjudicación. Se extingue el condominio sobre el ladrillo, no sobre el beneficio neto. Al contrario de lo que pasa en una liquidación de gananciales donde lo que se adjudica es el haber neto (valor de los bienes menos las deudas). En ese escenario, la deuda sí se resta del valor del piso para cuadrar el reparto.
Por cierto, para Hacienda, asumir la hipoteca del otro cuenta como un pago en metálico.
Nota si estás en gananciales: Si vuestro régimen es ganancial y tanto el piso como la deuda lo son, este error del «neteo» no te afecta y, además, juegas con ventaja: la adjudicación del piso está exenta de AJD (art. 45.I.B.3 LITP). Tenlo en cuenta porque el ahorro fiscal es mayor y el equilibrio del reparto se mide siempre sobre el valor neto como he dicho antes.
Escenario 2: te quedas la casa, asumes su deuda… pero le tienes que compensar y no tienes liquidez.
Aquí la cosa se pone interesante. Ya habéis acordado que tú te vas a quedar con el 100% de la vivienda. Como parte del trato, vas a asumir la parte de la hipoteca que le tocaba a tu ex.
Pero hay un problema: como la casa vale hoy más que cuando la comprasteis, además de comerte la hipoteca, tienes que compensarle con una cantidad extra en metálico (supongamos que 30.000 €). El drama viene cuando miras tu cuenta bancaria y no tienes ese dinero ahorrado.
¿Cómo financias esa compensación económica sin arruinarte en el intento? Tienes dos vías principales y una «vía de escape» de alto riesgo.
1. Ampliación vía novación de Hipoteca (la opción ideal)
La vía más lógica es sentarte con el director de tu banco actual y pedirle dos cosas a la vez: que saque a tu ex del préstamo y que te amplíe el capital de la hipoteca para poder pagarle.
Esta operación es antes mencionada novación de hipoteca de liberación de deudor, pero con un plus adicional: obtener el dinero que no tienes para pagarle y que desaparezca. No cambias de entidad acreedora, simplemente renegocias las condiciones de tu contrato actual para adaptarlo a tu nueva realidad como titular único.
¿Qué te va a pedir el banco?
Como te vas a quedar solo ante el peligro pagando una cuota que además será mayor, el banco va a pasar tu solvencia por sus rayos X. Comprobará:
- Capacidad de pago real: tendrás que demostrar que el pago de esta nueva cuota engordada no se comerá más del 30% de tu total de ingresos netos mensuales.
- Estabilidad: necesitarás un buen historial crediticio y estabilidad laboral, empresarial o profesional demostrable.
¿Qué gastos tiene esta opción?
Principalmente tendrás que hacer frente a dos costes:
- Tasación de la vivienda: el banco querrá saber cuánto vale el inmueble a día de hoy para decidir si te concede esa ampliación y en qué condiciones. Te costará entre 250 € y 500 €.
- Comisión por novación: si estaba estipulada en tu escritura original, suele rondar entre el 0% y el 1% del importe que te quede por pagar.
2. Cancelación y nueva hipoteca
¿Qué ocurre si tu banco actual se niega en rotundo a ampliar capital o a quitar a tu ex de la ecuación? Toca buscarse la vida en otro lado.
En este escenario, la solución pasa por solicitar un nuevo préstamo hipotecario en una entidad distinta. El mecanismo es el siguiente: el nuevo banco te presta el dinero total; con una parte cancelas la hipoteca original que tenías a medias, y con la otra parte, financias el pago de la compensación a tu ex.
Es una solución eficaz porque desvincula a la otra persona de forma definitiva, pero suele ser más cara a corto plazo. Al elegir esta vía ambos o tú (según lo hayáis acordado) habréis de hacer frente a los gastos de cancelar la hipoteca (comisiones por amortización anticipada, gastos de notaría y registro por la carta de pago) y abrir una desde cero, cuyo impuesto de AJD corre, éste sí, de cuenta de la entidad prestamista..
3. La «Vía de escape»: asunción privada de deuda y pago aplazado
Imagina que te ha pillado en un momento complicado, o los tipos de interés están por las nubes, y ningún banco te concede el préstamo a ti solo.
Recuerda siempre esto: la titularidad de la vivienda y la del préstamo hipotecario no tienen porqué coincidir obligatoriamente. Si tu ex está conforme ( será lo más complicado), como he planteado en el escenario uno, podéis firmar la extinción de condominio en notaría para que la casa pase a ser 100% tuya, sin tocar la hipoteca en el banco.
En la misma escritura, tú te comprometes a pagar religiosamente el 100% de las cuotas de la hipoteca de aquí en adelante. Y para los 30.000 € que le debes, podéis pactar un pago aplazado o fraccionado, como puedes ver en el artículo Extinción de condominio con pago aplazado.
Ojo: Si optáis por esto ya lo sabes, pero lo recalco de nuevo, que para el banco tu ex seguirá siendo un deudor de pleno derecho. Si tú dejas de abonar la cuota hipotecaria, el banco reclamará la deuda indistintamente a cualquiera de los dos. Tu ex se podría comer un embargo y sólo después reclamarte a ti los perjuicios ocasionados basándose en vuestro pacto privado. Es una salida viable para no bloquear el reparto de la casa, pero requiere una confianza ciega.
Conclusión
Firmar una extinción de condominio cuando hay una hipoteca de por medio es una de las operaciones patrimoniales más traicioneras que existen. No basta con un simple apretón de manos en Notaría; el banco debe consentir.
Y recuerda que en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si tú te quedas el inmueble que vale 300 y una deuda que vale lo mismo, tu base imponible no es cero. Deja el neto para la disolución de gananciales. En la extinción del condominio normal tributas por 150.
Si te encuentras en esta situación y quieres dormir tranquilo, evitar que Hacienda te aplique tributación adicional a la mera especificación no te la juegues pidiendo información a chatgpt. Reserva una consulta de orientación profesional para despejar tus dudas y si quieres, diseñar una hoja de ruta segura antes de que firmes nada. Y si quieres saber cómo pagar menos por tu herencia, lee mi libro.
No.
El pacto que firmas con tu expareja tiene plena validez entre vosotros dos, pero no le afecta a la entidad bancaria. Para que el banco te libere de la deuda, es imprescindible que este dé su consentimiento.
Mientras el banco no te libere, sigues siendo tan deudor frente al banco, como lo eras antes: si tu ex no paga, te reclamarán a ti.
Además, la deuda seguirá apareciendo a tu nombre en la CIRBE, limitando tu capacidad de pedir nueva financiación, y tu patrimonio personal seguirá respondiendo por una casa que legalmente ya no es tuya
De entrada, la operación tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la cuota «adquirida«. Sin embargo, la liberación del deudor firmada por el banco genera un hecho imponible adicional de AJD. Además, si asumes una deuda inferior al valor de la parte de la casa que recibes y no compensas la diferencia, Hacienda podría considerar que hay un «regalo» y exigirte el Impuesto de Donaciones (ISD).
Si además de quedarte con su deuda le tienes que compensar con dinero, la opción ideal es pedir al banco una ampliación vía novación de hipoteca, sacando al otro deudor y ampliando el capital para pagarle. Si tu banco se niega, la alternativa es buscar una cancelación y nueva hipoteca en otra entidad distinta que te preste el importe necesario.
