Te puede pasar a ti. La vivienda os pertenece a los dos 50/50 y la división de cosa común ha acabado en los tribunales.
Resulta que el otro copropietario se ha liado la manta a la cabeza.
LLevas ya un rato largo pagando tú sola la hipoteca, el IBI y la comunidad de propietarios. El otro, ni ha estado ni se le ha esperado.
¿Debe repartirse el precio de venta (subasta) como si ambos hubierais pagado por igual?
Mira lo que pasa en esta Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, sección 6.ª, de 25 de noviembre de 2025, nº 1204/2025. A ver si te sientes identificada.
Vienda común adquirida 50/50
La sentencia parte de un dato esencial:
“la finca que se pretende dividir fue adquirida por ambos a mitad indivisa al 50% con anterioridad al mismo.”
Aunque las partes habían estado casadas en régimen de gananciales, se trataba de un bien privativo:
“tratándose de un bien privativo y sin perjuicio de las deudas que pudieran por mejoras, gastos, etc gravar o haber sido suplidas por uno u otro de los propietarios, la acción podrá ejercitarse en este procedimiento”
El juzgado de primera instancia declara extinguido el condominio y ordena la venta del inmueble en pública subasta:
“DECLARAR extinguido el condominio que DOÑA Esther y DON Nemesio ostentan sobre la finca registral”
“ORDENAR que dicha finca sea vendida en pública subasta con admisión de licitadores extraños, pudiendo licitar por la misma las partes”
Problema: el juzgado mantuvo el reparto 50/50
Ella recurrió porque la sentencia de primera instancia mantuvo las cuotas de participación en el inmueble 50/50 para cada comunero.
“El recurso de apelación interpuesto por la parte actora se centra exclusivamente en la impugnación del pronunciamiento de la sentencia que mantuvo las cuotas de participación en el inmueble al 50 % para cada uno de los comuneros.”
La recurrente sostenía que no se habían valorado correctamente las pruebas sobre el pago de la hipoteca:
“La recurrente sostiene que esta determinación es errónea, pues no se valoraron correctamente las pruebas que demuestran que el demandado no ha contribuido en igual proporción al pago de la hipoteca del bien común.”
Por tanto, el debate no estaba en si había que dividir la cosa común. La cosa era cómo repartir el dinero obtenido después de la venta.
La acción de división de cosa común va solo de cuotas
La sentencia identifica la acción ejercitada como:
“actio communi dividundo o acción de división de cosa común”
Y distingue entre la distribución del bien común y la liquidación de las cantidades que puedan estar vinculadas al inmueble.
“la acción de división de la cosa común no es liquidativa en el sentido de compensación sino solo de distribución, por lo que el hecho del ejercicio de esa acción no conlleva sino la determinación de la distribución que proceda.”
Pero añade inmediatamente un matiz importante:
“Otra cuestión es la acumulación, cuando sea posible, de la reclamación a efectos de liquidación”
Y en este caso la Audiencia aprecia que también se pretendía esa liquidación:
“En el presente supuesto se pretende además el pago por liquidación de lo que correspondería a la otra parte propietaria y por lo tanto válida en función de lo previsto en los artículos 393, 1358 y 1359 Código Civil.”
Una cosa es distribuir y otra liquidar
Este es el núcleo de la sentencia.
“A la hora de liquidar el proindiviso mediante la venta en pública subasta, el criterio decisivo para distribuir el dinero obtenido entre los copropietarios no debe limitarse a las cuotas registrales formales si se acumula dicha acción, sino que debe atender a la contribución efectiva de cada uno a las cargas directamente vinculadas al bien común”
Y la Audiencia lo formula con una frase especialmente clara:
“Una cosa es la distribución y. otra la liquidación a partir de la misma y en tanto se convierte en dinero.”
Es decir: puede mantenerse la cuota formal de cada comunero, pero al liquidar el precio obtenido por la venta pueden tenerse en cuenta los pagos realizados por uno solo de ellos si esos pagos están directamente vinculados al inmueble.
La presunción de igualdad puede quedar desvirtuada
La Audiencia parte del artículo 393 del Código Civil:
“Dicho precepto establece que las cargas y beneficios derivados de la cosa común deben distribuirse conforme a la participación de cada comunero, presumiéndose que ésta es igual salvo que se acredite lo contrario.”
Pero esa presunción no es absoluta.
“Esta presunción, de carácter iuris tantum, queda válidamente desvirtuada cuando, como sucede en el presente caso, se aporta prueba documental suficiente que demuestra que una de las partes ha asumido en solitario, durante más de una década, los pagos de la deuda hipotecaria y otros gastos inherentes a la propiedad, como el IBI y las cuotas comunitarias.”
Cómo se acreditan los pagos hechos por un solo comunero
La sentencia no se apoya en una simple afirmación de parte. Se apoya en documentación.
Primero, se menciona un cuadro de amortización de la hipoteca:
“Como primer motivo de apelación, se alega error en la valoración de la prueba, específicamente en relación con el documento número 8, un cuadro de amortización de la hipoteca.”
Según la recurrente, ese documento permitía determinar que una de las partes había seguido pagando la hipoteca durante años:
“este documento permite determinar que desde 2011 hasta 2023 ella ha sido la única que ha seguido abonando la hipoteca, mientras que el demandado dejó de hacerlo.”
También se invocaron documentos procedentes de una ejecución forzosa anterior:
“El segundo motivo del recurso también se fundamenta en un error de valoración probatoria, esta vez referido a los documentos número 10 y 11, procedentes de una ejecución forzosa anterior.”
La apelante afirmaba que esos documentos también acreditaban el impago de la hipoteca por el otro comunero:
“si se hubieran valorado correctamente estos documentos, se habría acreditado el impago de la hipoteca por parte del demandado durante más de una década.”
Y la Audiencia conecta expresamente esa prueba con la liquidación:
“Así lo evidencia indiciariamente el recurso de apelación al demostrar, mediante el cuadro de amortización bancario y los documentos de ejecución judicial, que desde 2011 hasta 2023 la actora ha reducido sustancialmente el capital hipotecario.”
Por tanto, si un comunero pretende que se tengan en cuenta los pagos hechos en solitario, debe poder acreditarlos documentalmente.
La hipoteca está directamente conectada con la finca común
La sentencia da una razón muy clara para incluir la hipoteca en la liquidación:
“Dicha deuda hipotecaria está directamente conectada con la finca común, ya que grava el bien y afecta a su valor neto.”
Y añade:
“los pagos destinados a su amortización deben considerarse inversión patrimonial en beneficio del conjunto de la comunidad.”
Por eso, ignorar esos pagos podría generar un resultado injusto:
“Ignorar esta aportación económica y mantener una distribución igualitaria posterior a la división de los fondos obtenidos en la subasta supondría consagrar un enriquecimiento injusto en favor del comunero que no ha contribuido”
IBI y cuotas de comunidad también pueden tenerse en cuenta
La Audiencia no se limita a la hipoteca. También se refiere al IBI y a las cuotas de comunidad.
“los gastos asumidos unilateralmente – de existir- por la demandante en concepto de IBI y cuotas de comunidad también deben repercutirse en la liquidación final dado que han sido reclamados.”
La razón es que estos gastos están vinculados a la propiedad del inmueble:
“Se trata de cargas objetivas derivadas de la mera titularidad del inmueble, y cuya función es garantizar la conservación, legalidad y uso del bien.”
“Estas obligaciones no tienen carácter personal ni están desligadas de la finca, sino que forman parte inseparable del régimen económico del inmueble.”
Y la consecuencia es clara:
“deben ser descontadas proporcionalmente del importe obtenido en subasta antes de distribuir el remanente entre los copropietarios, al igual que ocurre con las cargas hipotecarias satisfechas.”
Qué deudas quedan fuera: las pensiones alimenticias
La sentencia también marca un límite. No todo lo que una parte deba a la otra puede mezclarse con la liquidación del proindiviso.
En concreto, la Audiencia excluye las pensiones alimenticias impagadas:
“Por el contrario, los importes reclamados por pensiones alimenticias deben excluirse de esta operación liquidatoria, ya que no guardan relación con el inmueble ni con la comunidad de bienes sobre la finca.”
Y explica por qué:
“Las obligaciones alimenticias derivan de una relación jurídica distinta, de naturaleza personal, que debe resolverse en el marco propio de ejecución de sentencias de familia, sin contaminar la distribución patrimonial del proindiviso.”
La distinción es importante: entran los gastos vinculados directamente al inmueble; quedan fuera las deudas personales ajenas a la comunidad sobre la finca.
El cálculo puede hacerse en ejecución de sentencia
La Audiencia no exige que la liquidación quede completamente cerrada en el procedimiento declarativo.
“No habiéndose liquidado en el momento del procedimiento nada impide que se realice en ejecución de sentencia conforme a dichas bases ya prefijadas.”
Y por eso estima parcialmente el recurso de la parte actora:
“Ello nos lleva a estimar parcialmente la petición y el recurso y por tanto a establecer que a los efectos de la liquidación y pago deberán tenerse en cuenta los pagos realizados por las partes respecto de las hipotecas, gravámenes, impuestos y cargas que graven la finca objeto de división.”
Tabla resumen
| Concepto | Criterio de la sentencia |
|---|---|
| Cuota registral al 50% | No impide tener en cuenta pagos desiguales al liquidar el precio. |
| Hipoteca pagada por un solo comunero | Puede tenerse en cuenta porque grava el bien y afecta a su valor neto. |
| IBI | Puede repercutirse en la liquidación si fue asumido unilateralmente y reclamado. |
| Cuotas de comunidad | También pueden incluirse como cargas objetivas derivadas del inmueble. |
| Pensiones alimenticias | Quedan fuera porque derivan de una relación jurídica distinta. |
| Prueba | Cuadro de amortización bancario y documentos de ejecución judicial. |
| Momento del cálculo | Puede hacerse en ejecución de sentencia conforme a las bases fijadas. |
El fallo: se descuenta lo que no pagó un comunero y asumió el otro
La Audiencia añade un nuevo apartado al fallo de la sentencia de instancia:
“Una vez realizada la venta del inmueble en pública subasta y en ejecución de sentencia, el importe obtenido deberá ser distribuido entre las partes conforme a la proporción que corresponda a cada una de ellas, deduciendo, en cada caso, las cantidades que no hayan sido satisfechas por el comunero respectivo en concepto de cuotas hipotecarias, tributos asociados al inmueble (incluido el IBI), y demás gastos o gravámenes generados directamente sobre la finca y asumidos por el otro comunero.”
Y añade la consecuencia económica:
“Dichas cantidades incrementarán, en consecuencia, la parte a percibir por quien efectivamente las haya abonado, conforme a lo razonado en los fundamentos jurídicos de esta resolución.”
Conclusión
La sentencia no dice que haya que cambiar la cuota registral de los comuneros. Lo que permite es que, al liquidar el precio obtenido por la venta del inmueble, se tengan en cuenta los pagos realizados por uno solo de ellos cuando se trate de hipoteca, IBI, cuotas de comunidad u otras cargas directamente vinculadas a la finca.
La idea queda resumida en el propio fallo: las cantidades no satisfechas por un comunero y asumidas por el otro deben deducirse de la parte que corresponda a quien no pagó, e incrementar la parte a percibir por quien efectivamente las abonó.
Por eso, en una división de cosa común judicial, no basta con mirar quién figura como titular registral. Si uno de los comuneros ha pagado durante años gastos vinculados a la propiedad, la clave estará en acreditarlo documentalmente y pedir expresamente que esas cantidades se tengan en cuenta en la liquidación.
