Heredas una vivienda. Pides la nota simple. Aparecen varias anotaciones preventivas de embargo antiguas.
Las deudas pueden haber desaparecido tiempo ha. Puede que incluso los bancos hayan cambiado de nombre o dejado de existir.
Pero los embargos siguen imperturbables manchando tu reputación en el Registro.
Y mientras sigan decorando tu inscripción, vender tu piso, se complica.
Y te preguntas….
¿Cómo diablos localizo yo los antiguos procedimientos judiciales y me hago con un un mandamiento de cancelación de cada juzgado?
No worries.
¿Cuándo caduca una anotación de embargo en el registro de la propiedad?
El yogur puede estar caducado.
Y por lo tanto, lo mejor para tu salud es que lo tires a la basura (contenedor marrón para los puristas).
Fíjate en una única fecha: cuándo se presentó su última prórroga.
Embargos modernos (posteriores al 8 de enero de 2001)
A partir de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 (que modificó el artículo 86 de la Ley Hipotecaria), las anotaciones preventivas de embargo tienen una vida tope de cuatro años.
Si el acreedor no solicita su prórroga antes de que venza ese plazo, la anotación caduca sola a los 4 años y puedes instar su cancelación registral por caducidad ordinaria sin tener que acudir al juzgado
Embargos antiguos o indefinidos (prorrogados antes de 2001)
El gran problema registral se daba con los embargos más viejos (ej: uno practicado en 1985 y prorrogado en 1989). Entraba en juego el antiguo artículo 199 del Reglamento Hipotecario: una vez prorrogado un embargo, quedaba prorrogado para siempre; convirtiéndose en una carga zombi en el Registro. Estas anotaciones no caducaban solas nunca, tuvieran diez años o cincuenta.
| Última prórroga | Qué pasa | Cómo se cancela |
|---|---|---|
| Desde el 8-1-2001 | Caduca sola a los 4 años sin nueva prórroga | Caducidad ordinaria |
| Antes del 8-1-2001 | No caduca nunca por sí sola | Artículo 210.1.8ª LH, a los 20 años |
Artículo 210.1.8ª de la Ley hipotecaria: cancelación de embargos con más de veinte años
Respira.
Para las anotaciones antiguas hay una salida.
La regla octava del artículo 210.1 LH.
Permite cancelar, a instancia de cualquier interesado y sin expediente previo, determinadas garantías cuando han transcurrido veinte años desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada, o cuarenta años desde el último asiento relativo a la propia garantía.
Un embargo no es, técnicamente, un derecho real. Pero la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lleva desde 2019 confirmando que sí cabe en la expresión «cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales» que usa ese artículo. Lo dijo así en su resolución de 24 de noviembre de 2022:
«La anotación de embargo no es un derecho real en sentido propio, pero sí tiene una indudable eficacia real […] resulta que encaja sin dificultad en la expresión «cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales»».
El plazo se cuenta desde el último asiento relacionado con la deuda, que normalmente es la propia prórroga.
Cancelar embargos antiguos de una finca heredada: caso real
En una herencia reciente, la vivienda aparecía gravada con tres anotaciones preventivas de embargo practicadas entre 1985 y 1986 y prorrogadas por última vez en 1989. El agraciado quería poner el inmueble a su nombre sin esas embarazosas cargas, para venderlo después sin fricciones.
En la escritura de herencia se incluyó esta solicitud:
«En relación a todas las referidas anotaciones preventivas de embargo los otorgantes solicitan por medio de la presente su cancelación registral por el procedimiento previsto en la regla octava del artículo 210 de la Ley Hipotecaria».
Resultado: el Registro aceptó la solicitud y la inscripción confirmó expresamente:
Se cancelaron las tres anotaciones sin recuperar los tres procedimientos judiciales de hace casi cuarenta años ni pedir mandamiento a ningún juzgado.
¿Se puede cancelar cualquier embargo antiguo?
La antigüedad, por sí sola, no basta. Antes de pedir la cancelación hay que comprobar:
- La fecha de la anotación preventiva.
- Si fue prorrogada y cuándo.
- Si existe nota marginal de expedición de certificación de cargas.
- Cuál es el último asiento relacionado con el procedimiento.
- Si ha transcurrido el plazo que exige el artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria.
Lo que se cancela por esta vía es el asiento registral de la anotación, no una deuda ni un procedimiento judicial cuya situación real se desconoce.
El criterio puede variar según el registro
Esta doctrina ha cambiado varias veces desde 2005 y algún registrador todavía discrepa de ella, como ocurrió en el propio expediente que dio lugar a la resolución de 2022. Conviene revisar cada caso —la fecha exacta de la prórroga y si hay asientos posteriores que interrumpan el cómputo— antes de solicitar la cancelación.
¿Tienes dudas sobre tu caso?
Si has heredado una finca con embargos o hipotecas antiguas y no sabes si se pueden cancelar, háblalo con tu Notario.
