Madre-usufructuaria e hijo-nudo propietario venden un piso heredado.
Quieren saber cómo calcular la ganancia o pérdida patrimonial de una y otro.
Supuesto
Viuda, de 70 años, e hijo, venden el 31/12/2021 un piso adquirido por herencia del esposo y padre, fallecido el día 31/12/2015, cuando la viuda tenía 64 años.
Ella se adjudicó el usufructo y el hijo la nuda propiedad.
Precio de venta del piso: 200.500€
En la escritura de herencia y en el ISD, madre e hijo consignaron un valor del inmueble de 99.000€, que habían sacado de la página web de la Consejería de Hacienda competente.
Los gastos de la herencia vinculados a la adquisición del piso fueron de 1.000€.
Los gastos de la venta incurridos por los vendedores, 500€.
De los 6 años que han sido dueños de la vivienda, ésta ha estado alquilada 2 de ellos, y los otros 4, a disposición de sus titulares (ej. para pasar los fines de semana y/o verano).
Quieren saber, de cara a calcular la posible ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición:
¿Cuál es el valor de transmisión de usufructuaria (madre) y de nudo propietario (hijo)?
¿Cómo se lo reparten entre ellos?
Determinación del valor de transmisión
El valor de transmisión en una enajenación onerosa como la presente, se obtiene:
- Mediante el importe satisfecho en la enajenación (precio); que si fuera inferior al valor de mercado, se tomaría éste último.
- Menos (-) gastos sufragados por la parte transmitente (ej. notaría, plusvalía, gestor, Api, etc.).
Cuando la propiedad está repartida entre usufructo y nuda propiedad no hay una norma en el IRPF que determine qué porcentaje respecto del precio de venta hay que aplicar a usufructo y nuda propiedad para su valoración. De ahí que su respectiva valoración sea la cantidad que una y otro vayan a recibir por la venta, siempre que esta no sea inferior a mercado.
Si por ejemplo todo el importe de la venta (los 200.500€) los cobrara el hijo (y nada la madre), el valor de transmisión de su derecho viudal sería el valor de mercado de su derecho (no podría ser cero). Consulta DGT V1415-10.
El artículo 20 de la Ley 19/1991 (LIP), remite para la valoración del usufructo y nuda propiedad a la normativa del Impuesto de Transmisiones (10.5 LITP); que otorga al usufructo el porcentaje resultante de restar a 89 la edad de usufructuario en el momento de la transmisión; y al nudo propietario la cuota restante hasta el 100%.
Consulta DGT V0838-06.
De acuerdo con estos parámetros, y considerando el precio de venta de 200.500€ como no inferior al valor de mercado:
Valor de transmisión de la viuda (usufructuaria): 38.000€ (89 – edad que ella tenía en el momento de la venta (70)= 19%. 200.500€ x 19% – 500x 19%
Valor de transmisión del hijo (nudo propietario): 162.000€ (100% – porcentaje de usufructo = 81%). 200.500€ x 81% – 500 x 81%.
Valor de adquisición del inmueble adquirido a título gratuito:
- Es el que resulta de aplicar las normas del ISD, siempre que no exceda del valor de mercado: 99.000€.
Es decir, tenemos que acudir al valor que respecto de su derecho declararon en el ISD con el límite del valor de mercado de la fecha de aquel devengo (día de fallecimiento del anterior titular).
La Administración, dentro del plazo de prescripción del IRPF puede comprobar dicho valor de adquisición. Especial cautela ante herencias prescritas o aquellas en que la normativa autonómica del ISD sea tan beneficiosa que salga a cuenta inflar el valor de adquisición para minorar o evitar ganancias patrimoniales en IRPF/Plusvalía Municipal.
- Más (+) Gastos soportados en dicha adquisición salvo intereses (ej. ISD, Plusvalía, Notaría, Registro, etc.). 1.000€
- Más (+) Inversiones y mejoras (en este caso, no las hay).
- Menos (-) amortizaciones fiscalmente deducibles computando en todo caso la amortización mínima si el inmueble ha estado arrendado (40.1 RIRPF).
Valor adquisición viuda (usufructuaria):
Es el valor que declaró en el ISD 24.750€ (89 – edad de la usufructuaria al morir su esposo (64) = 25%. 99.000€ x 25%.
Más (+) gastos satisfechos en dicha adquisición 250€ (1.000€ x 25%)
No hay inversiones o mejoras.
Menos amortización del 3% por el tiempo alquilado 1.500€ (3% por * coste de adquisición del usufructo por el tiempo alquilado, con el límite del rendimiento íntegro). 25.000€ x 3% x 2 años. Consultas DGT V0128-19 y V2205-20. En aras de la sencillez prescindo de excluir el valor del suelo.
Menos (-) minoraciones (Art 37.1K LIRPF) 3.000€. (Minoración del usufructuario por los cuatro años sin alquilar: 25.000€ x 3% x 4 años = 3000€. Consulta DGT V1099-20.
Resultado de valor de adquisición de la viuda (usufructuaria): 20.500€.
Ganancia patrimonial viuda (usufructuaria) 17.500€ (38.000€ -20.500€)
Cuota a pagar estimada 3.555€
*Es mayor el valor de adquisición que el valor catastral en nuestro supuesto. La amortización, tras la ST del TS 1130/2021 va referida al valor de adquisición (excluido el suelo), no sólo a los gastos en adquisiciones gratuitas.
Valor de adquisición hijo (nudo propietario):
74.250€ (99.000 x 75%)
Más (+) gastos incurridos en dicha adquisición: 750€ (1.000 x 75%)
No hay inversiones o mejoras
No hay que restar la amortización
Resultado de valor de adquisición hijo (nudo propietario) 75.000€.
Ganancia patrimonial hijo (nudo propietario) 87.000€
Cuota a pagar estimada : 18.890€
Cuota usufructuaria +nudo propietario: 22.445€.
¿Tiene la viuda el mismo porcentaje de titularidad en el inmueble cuando adquiere y cuando vende?
Dado que en el valor de adquisición se parte del valor a efectos del ISD, hay que atender al porcentaje de titularidad determinado con arreglo a la edad de la viuda a fecha de fallecimiento de su esposo. Sí o sí.
En el valor de transmisión, en cambio, no hay tanta nitidez, pues lo determinante es que no se consigne un valor inferior al de mercado. Si la viuda pacta con los vendedores recibir en igual porcentaje que tuvo cuando heredó (25%) y así lo declara en su IRPF, tendría que ser la Administración la que en caso de disconformidad probara un distinto valor de mercado.
Veamos los cálculos, si mantenemos los porcentajes de la adquisición:
Valor de transmisión de la viuda (usufructuaria) 50.000€ (89 -edad que tenía en el momento de la sucesión (64) = 25%. 200.000€ X 25%
Ganancia patrimonial viuda (usufructuaria): 29.500€ (50.000€ -20.500€)
Valor de transmisión hijo (nudo propietario): 150.000€ (100% -% de usufructo =75%); 200.000€ x 75%
Ganancia patrimonial hijo (nudo propietario): 75.000€ (150.000€ -75.000€)
Cuota a pagar estimada: 16.130€
Cuota usufructuaria + nudo propietario: 22.205€.
Diferencia: 240€.
No parece que tenga una entidad suficiente como para que la AEAT pestañee.
