Si agrupo, segrego, agrego o divido una finca,
- ¿tengo una ganancia patrimonial?
- ¿me aumenta el valor de adquisición?
Eso es lo que vas a ver aquí.
Modificaciones formales de fincas
Unanimidad doctrinal en que los casos de agrupación, agregación, segregación y división de fincas del artículo 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario son “modificaciones formales” de las fincas.
“Que afectan a su descripción o configuración en el Registro de la Propiedad, pero no a la titularidad de la misma”. (V2216-17)
En esos casos se produce una modificación en el sentido de que la finca que el Registro recogía
- Agrupación (45 RH): una finca se agrupa con otra pasando a formar una sola.
- Agregación (48 RH): a la antigua se le agrega más terreno de otra, o se le quita parte del que tenía.
- Segregación (47 RH), a la antigua se le quita parte de su terreno para formar una nueva.
- División (46 RH): la que era una, se divide en varias.
¿Estas modificaciones de fincas suponen alteraciones patrimoniales?
No.
No se producen alteraciones en sí, de los elementos materiales primitivos.
Se altera la formación de la finca, pero sus antiguos elementos materiales se quedan igual.
La modificación es formal:
Misma realidad material que se distribuye de forma diferente en el Registro de la Propiedad.
¿Qué tres circunstancias deben darse con un inmueble para que haya una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF?
- Que el bien inmueble de una persona física experimente una variación de su valor.
- Que esa variación “salte” por cualquier alteración en la composición (material) del patrimonio de esa persona física.
- Que la renta que se genere por la variación de valor por la alteración en la composición del patrimonio del individuo no se califique por la LIRPF como rendimiento.
Caso real de agrupación de fincas y alteración/no alteración patrimonial resuelto por el Tribunal Supremo
María Cristina y Flor venden en 2006 una finca 50/50 por 6.160.000€.
La finca vendida es la resultante de una agrupación hecha en 2005 de otras 2 que tenían a medias; en 2005 es cuando estas señoras se adjudicaron las herencias de sus esposos.
La una y la otra recibieron por herencia de sus respectivos esposos, muertos en 1996 y en 2003, la mitad de dos fincas: Finca A y Finca B.
Pero como he dicho se las adjudicaron en 2005, y luego formalizaron la agrupación en una sola finca: C.
Que vendieron en 2006.
La sentencia se refiere a la recurrente María Cristina.
María Cristina insistía en que la agrupación de fincas supone una alteración patrimonial.
Quería aprovechar los valores “actualizados a 2005” de la agrupación de fincas y no el valor atribuido por la Administración a fecha de fallecimiento de su esposo (1996).
El TS dice -más o menos así- que en el caso de una agrupación de fincas, no hay alteración patrimonial:
Es posible que la nueva unidad registral tenga, en la fecha de la agrupación, un mayor valor que el que tenía la suma del valor de las dos unidades registrales (Finca A) y (Finca B) que se agrupan, cuando se produjo el fallecimiento del marido de María Cristina en 1996 (y lo mismo cuando murió el marido de Flor, en 2003).
Pero eso no importa ahora.
Lo que interesa es que la nueva unidad registral (Finca C) se divide -en realidad no se divide- entre las dos copropietarias (María Cristina y Flor) respetando la cuota de titularidad de cada una de ellas (50%) en las fincas preexistentes (Fincas A y B).
No existe ninguna alteración patrimonial para ninguna de las copropietarias, conservando los bienes inmuebles los valores y fecha de adquisición originaria.
En definitiva, se ha producido una operación hipotecaria mediante la cual las copropietarias de dos fincas inscritas, deciden la unión de ambas para formar una nueva, con la descripción resultante de la suma de ellas, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones en propiedad de los inmuebles agrupados.
No se ha producido una alteración patrimonial derivada de la agrupación, puesto que no es eso lo que se desprende del Reglamento Hipotecario .
Nos hallamos ante “modificaciones formales”, que no ante alteraciones patrimoniales.
Por tanto, no puede darse validez, a estos efectos, a los valores de adquisición distintos de la fecha del devengo del ISD.
Esta es la sentencia: STS 26/07/2021
Algunas consecuencias de que las modificaciones hipotecarias no supongan alteración patrimonial
- Que no hay hecho imponible ganancia o pérdida patrimonial por agrupar (ni segregar, dividir o agregar) una finca.
Pasan sin pena ni gloria vs la AEAT.
- Que cuando transmitas el inmueble, para calcular la posible ganancia patrimonial, habrás de estar a los valores de los inmuebles primigenios a la fecha de su adquisición.
¿Le parece a la Dirección General de Tributos que estas modificaciones registrales de fincas generan alteración patrimonial ?
- La V2855-20 dice que la operación por la que los (varios) propietarios de las fincas iniciales pasan a participar en la titularidad de una sola finca resultante de la agrupación de las preexistentes implica permuta.
Creo que con la STS 26/07/2021 esto queda superado (para bien o para mal).
- La V2065-24, en la que se comenta una permuta (yo te dono, tú me donas), además de una segregación y una agrupación o agregación….
“La mera segregación de las fincas no comporta alteración patrimonial alguna, manteniendo las fincas segregadas, por tanto, el mismo valor y fecha de adquisición que las fincas matriz”.
- “La operación de agrupación no genera renta alguna“.
Conclusión
En definitiva: agrupar, segregar, dividir o agregar fincas puede cambiar la forma de tu finca en el Registro, pero no produce alteración patrimonial.
Ni te sirve para subir el valor de adquisición de cara a futuras transmisiones.
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