Sentencia clave del TSJ de Castilla y León sobre el valor de referencia catastral.
Si tu casa está hecha unos zorros, no se aplica el valor de referencia.
El valor de referencia era el doble del precio pagado
Pablo compró en 2022 una vivienda en un pueblo de Segovia y pagó 300.000€.
El valor de referencia era el doble: 600.000€.
Y él fue prudente.
Declaró por el valor de referencia.
Y después pidió la rectificación de la autoliquidación y que le devolvieran 30.000€.
Alego lo siguiente:
—“Oigan, es que la casa está en un estado lamentable”.
Hacienda manda la petición al Catastro que emite un informe y corrige un poco el valor de referencia: en vez de 600.000€, 500.000€.
Algo es algo.
Y le devuelven 10.000€.
Pero Pablo, sigue erre que erre: recurre en reposición. Nada.
Acude al TEAR, que lo rebota al Catastro y le vuelven a bajar el valor: a 400.000€.
Otros 10.000€ a su bolsillo.
Ya solo le faltan 10.000€,
Y aunque Pablo sigue luchándolo, ya de ahí no se mueve el valor.
Hasta que llega al TSJ.
El TSJ le da la razón.
Sentencia 29/2025 Castilla y León
Gracias a todas las pruebas que aportó:
- informes de tasación,
- fotografías,
- facturas de reparación
- y testificales de un arquitecto y de un API,
se constató que la vivienda era manifiestamente inhabitable, por no disponer
de instalaciones, que habían sido saboteadas, ni de servicios.
De ahí que un coeficiente, el corrector I) relativo al estado de conservación, tiene que ser “0”.
Los coeficientes de estado de conservación
El coeficiente de estado de conservación clasifica la construcción por su estado de conservación en:
- Buena o normal, a pesar de su edad, no requiere de reparaciones importantes: 1.
- Regular, presenta defectos permanentes que no comprometen la habitabilidad ni la estabilidad: 0,85.
- Mala o deficiente, la construcción precisa reparaciones de cierta importancia que comprometen la habitabilidad y la estabilidad: 0,5.
- Ruinosa; la construcción es manifiestamente inhabitable o declarada legalmente en ruina: 0,00.
Coeficiente de estado ruinoso “0”.
Y a toda cifra que multipliques por 0, ya sabes lo que le pasa.
Siendo el valor de referencia “0”, la base imponible es el valor declarado.
Victoria para Pablo.
Buen precedente
El valor de referencia catastral puede ser impugnado si no refleja la realidad del inmueble.
De cómo juegan los coeficientes correctores, especialmente en casos de ruina o inhabitabilidad.
Sirve de recordatorio de que, aunque el valor de referencia sea vinculante, su presunción admite prueba en contra.
Consejos
- Si el estado de la construcción es mejorable, documenta bien su estado con informes, fotos e incluso tasaciones (que hablen en el lenguaje de catastro).
- Revisa si procede aplicar coeficientes de estado “malo” o “ruinoso” en el cálculo del valor de referencia.
- Si el valor corregido queda por debajo del escriturado, podrás usar este último como base imponible.
- No te conformes con lo que diga Catastro: impugna si hay base para hacerlo.
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