¿Cómo es la plusvalía municipal en caso de fideicomiso?
Si recibes un piso como heredero o legatario fiduciario o fideicomisario, aquí te explico cómo calcular la plusvalía municipal.
El legado de la tía Inés
Inés murió en 2024.
Habiendo legado a su sobrino Alex un piso valorado en 150.000 € (valor de referencia).
No era un legado normal
Lo designó legatario fiduciario.
Y a la hija de Alex, Marta, legataria fideicomisaria.
- Dieciocho meses después, Alex fallece.
Otros datos:
Inés compró el piso en 1990 por 6.000 €
Valor de referencia: 2024 ➜ 150.000 € | 2025 ➜ 160.000 €
Valor catastral del suelo: 2024 ➜ 13.170 € | 2025 ➜ 13.609 €
Tipo de gravamen: 30%
Puede que Alex venda el piso antes de morir por 200.000 €. (Hipótesis)
1. Fideicomiso de residuo
Fideicomiso de residuo es
“Alejandro, el piso es para ti. Puedes venderlo si quieres. Pero si no lo haces… el piso irá a parar a Marta cuando tú casques.”
En este caso, Alex es el sujeto pasivo del IIVTNU y tributa por el pleno dominio del piso.
Cálculo:
Coeficiente: 0,4 (más de 20 años)
Tipo: 30%
Valor catastral del suelo 2024: 13.170 €
Cuota: 1.580,40 €.
Liquidación de la Plusvalía a la muerte del legatario-fiduciario
A la muerte de Alex (2025), sin haberse desprendido de él, Marta recibe el piso como legataria.
Cálculo:
Coeficiente: 0,15 (1 año)
Tipo: 30%
Valor catastral del suelo 2025: 13.609 €
Cuota: 612,41 €
Calcula tu plusvalía municipal aquí.
¿Y si Alex hubiera vendido el piso en 2025?
Podía haberlo hecho, porque su fideicomiso es de residuo.
Que significa que la fideicomisaria Marta recoge las sobras.
O sea, nada.
De haber vendido, Alex, le habría tocado tributar por plusvalía.
Cálculo:
Coeficiente: 0,15 (1 año)
Tipo: 30%
Valor catastral de suelo 2025: 13.609 €
Cuota: 612,41 €
Marta, no tributa. Solo faltaba.
Alejandro es quien autoliquida o declara la plusvalía.
2. Fideicomiso sin facultad de disponer
Si Inés no le deja vender a Alex el piso que le lega, estamos ante una suerte de usufructo.
Alex (58 años) tributa por adquirir usufructo (31% del valor):
Cálculo:
Coeficiente: 0,4
Tipo: 30%
Valor catastral del suelo 2024: 13.170 €
Porcentaje: 31%
Cuota: 489,92 €
Marta tributa por la nuda propiedad (69%):
- Cuota: 964,04 €
Cuando muera Alex, Marta no tendrá que tributar por la consolidación del dominio: Consolidación del dominio por extinción del usufructo Plusvalía
Y de cara a una posible transmisión futura,
Marta tomará como fecha y valor de adquisición los de 2024 (fecha en que murió Inés).
Conclusión rápida
- Si el fiduciario tiene facultad de disponer ➜ tributa por el pleno dominio.
- Si no tiene esa facultad ➜ se reparte entre usufructo y nuda propiedad.
- No hay doble imposición por la consolidación.
- Y si el piso se vende, paga Plusvalía el que lo vende.
