Esta herramienta calcula el IIVTNU (plusvalía municipal) comparando automáticamente método objetivo y método real, incluyendo adquisiciones fraccionadas y herencias múltiples. El resultado indica qué método es más favorable y si la transmisión está no sujeta al impuesto.
📋 Instrucciones de uso
1) Tipo de derecho transmitido
- Pleno dominio: transmisión normal de propiedad plena (total o fraccionada). El "% transmitido" se aplica simétricamente a los valores de transmisión y adquisición.
- Derecho real de goce (usufructo / nuda propiedad): el porcentaje del derecho varía entre la adquisición y la transmisión conforme al baremo del art. 10.5.a) LITP. En este modo la calculadora aplica el % de transmisión solo al valor de transmisión y el % de adquisición (introducido en cada porción) solo al valor de adquisición — criterio correcto para comparar los valores del terreno en cada fecha (arts. 104.5 y 107.2.b TRLRHL).
2) Baremo de usufructo vitalicio (art. 10.5.a LITP)
Valor = (89 – edad del usufructuario) %, mínimo 10 %, máximo 70 %. Ejemplo: 51 años → 38 %; 67 años → 22 %. La nuda propiedad = 100 % – % usufructo.
3) Datos mínimos (obligatorio)
- % transmitido: deja vacío si transmites el 100 % (pleno dominio). Para usufructo vitalicio: % según baremo ITP en la fecha de transmisión.
- Fechas: formato DD/MM/AAAA.
- Valor catastral del suelo en la fecha de transmisión (de la parte del inmueble sobre la que recae el derecho).
- Tipo de gravamen (%): vacío = máximo legal 30 %. Valencia: 29,7.
4) Porciones – modo pleno dominio
Cada porción = una fecha de adquisición + % del inmueble adquirido en esa fecha + valor real del 100 % del inmueble en esa fecha. Los porcentajes deben sumar 100.
5) Porciones – modo derecho real
Cada porción = fecha de constitución/adquisición del derecho + % del derecho al adquirir (baremo ITP: 89 − edad) + valor real del 100 % del inmueble en esa fecha. Habitualmente una sola porción. El % no tiene que sumar 100.
6) Resultados y no sujeción
Obtendrás las cuotas por ambos métodos y la recomendación. Base real ≤ 0 = transmisión sin incremento, cuota cero (no sujeción art. 104.5 TRLRHL). Mantén la obligación de declarar aportando escrituras.
Datos de la transmisión
Adquisiciones
Fecha · % adquirido (deben sumar 100) · valor real del 100 % del inmueble en esa fecha (método real).
Ejemplo 1 – Pleno dominio: herencia con dos fechas de adquisición (cv V1909-23 DGT)
El causante adquiere el 50 % en 1986 por compraventa y el otro 50 % en 2021 por herencia de su cónyuge. Al fallecer, sus herederos liquidan el IIVTNU de forma global.
→ valor de la porción: 50 % × 15.025,30 = 7.512,65 €
→ valor de la porción: 50 % × 160.000 = 80.000 €
Aplica el ratio VCS/VCT tanto al valor de transmisión (109.456,17 €) como al valor de adquisición global (87.512,65 €). La diferencia positiva es la base real, que se compara con la base objetiva. El cálculo es global (cv V1909-23: «el cálculo debe realizarse de forma global y no parcial»).
Ejemplo 2 – Derecho real: usufructo vitalicio y nuda propiedad (cv V2569-23 DGT)
Matrimonio compra en gananciales el 27/07/1999. El 13/01/2008 fallece el marido: a la viuda (51 años, baremo ITP: 89−51 = 38 %) se le constituye usufructo vitalicio universal; los hijos heredan la nuda propiedad del 50 % del marido (62 %). El 24/07/2023 se vende. La viuda tiene ahora 67 años: baremo ITP: 89−67 = 22 %; nuda propiedad = 78 %.
A. Cónyuge viuda — transmite usufructo vitalicio (22 %) sobre el 50 % del marido
% transmitido: 22 (baremo ITP en 2023, edad 67)
Valor 100 % inmueble (ISD 2008): 120.000 €
Terreno adquisición: 38 % × 120.000 × ratio = 45.600 × ratio
Base real = −26.000 × ratio → NO SUJECIÓN art. 104.5
El valor del usufructo vitalicio ha bajado pese al alza del inmueble porque el porcentaje ITP disminuye con la edad (38 % → 22 %). El art. 104.5 TRLRHL —cuyo supuesto de no sujeción la DGT ha confirmado expresamente aplicable también a la constitución y transmisión de derechos reales de goce, y no solo a la transmisión de la propiedad (cv V0597-23)— exige comparar los valores del terreno correspondientes al derecho real en cada fecha, calculados conforme al baremo ITP de cada momento. La propia DGT ha precisado que esta comparación debe efectuarse siempre entre conceptos homogéneos: el valor del derecho al adquirir frente al valor del mismo derecho al transmitir, valorados ambos conforme a las normas ITP (cv V0597-23). Ni el valor de adquisición ni el de transmisión se incrementan por gastos, tributos, inversiones o mejoras realizadas durante la permanencia del inmueble en el patrimonio del transmitente (art. 104.5 párr. 3 TRLRHL; cv V2371-25).
Fundamento: art. 104.5 TRLRHL (párrs. 1, 3 y 5) · art. 107.2.b) TRLRHL · art. 10.5.a) LITP · cv V0597-23 DGT · cv V2569-23 DGT · cv V2371-25 DGT.
B. Hijos — transmiten nuda propiedad (78 %) sobre el 50 % del padre
% transmitido: 78 (nuda prop. = 100 % − 22 %)
Valor 100 % inmueble (ISD 2008): 120.000 €
Terreno adq: 62 % × 120.000 × ratio = 74.400 × ratio
Base real = +66.000 × ratio → sujeto
Comparar con método objetivo (más favorable)
Para la viuda (usufructo): desde la constitución del usufructo (13/01/2008) hasta la fecha de venta (24/07/2023).
Para los hijos (nuda propiedad): ídem, desde la adquisición de la nuda propiedad (13/01/2008).
El VCS a aplicar es el del 50 % del inmueble (la parte del fallecido), no el total.
Se aplica únicamente a instancia del contribuyente (sujeto pasivo —tú— cuando demuestres que el incremento de valor real (diferencia entre valor de transmisión y adquisición) es inferior a la base imponible que resulta del método objetivo. Para ello, debes aportar las escrituras que acrediten los valores y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones si adquiriste o transmites a título gratuito.
Se produce la no sujeción al impuesto. Si al comparar los valores de transmisión y adquisición se constata que no existe incremento de valor, la operación no está gravada y no se debe pagar la plusvalía.
Se considera un único hecho imponible con una base imponible única de forma global, no parcial.
- Para el método real: se suman los distintos valores de adquisición de cada porcentaje y la suma total se compara con el valor único de transmisión.
- Para el método objetivo: se multiplica cada porcentaje del valor catastral en la fecha de devengo por el coeficiente de sus años correspondientes y se suman todos los resultados parciales.
Finalmente, se elige el más beneficioso.
La ley establece que los ayuntamientos pueden fijar el tipo de gravamen que consideren, pero en ningún caso podrá exceder del 30%.
Sí. La ley especifica que, precisamente para poder acreditar que no ha existido un incremento de valor y beneficiarse de la no sujeción, el interesado deberá declarar la transmisión y aportar los títulos (escrituras) que documenten tanto la adquisición como la transmisión.