Alberto Valiño

Disolución parcial objetiva de comunidad de bienes. Tributación

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De una comunidad compuesta por varios bienes (digamos que inmuebles), se produce la disolución parcial objetiva cuando se reduce el número de bienes de la comunidad.

Una definición de disolución parcial objetiva de comunidad de bienes

Extinción parcial objetiva es aquella en la que se pone fin a la copropiedad existente sobre un bien concreto.

Algunas características de la disolución parcial objetiva de comunidad de bienes

Como hemos dicho, se disminuye el número de bienes que permanece en proindivisión.

De una comunidad de bienes compuesta por varios inmuebles, sale de la comunidad un bien que se adjudica a uno de los comuneros a cambio de que él compense en dinero al resto.

Puede abandonar la comunidad más de un bien y ser adjudicados de manera proporcional a los haberes, de tal suerte que no tenga que haber compensaciones entre los comuneros. 

La comunidad permanece respecto del resto de bienes.

Se pone fin a la copropiedad sobre un bien, sin perjuicio de que se mantenga la copropiedad en otros proindivisos diferentes.

Ningún comunero abandona la comunidad, sólo salen bienes.

Al menos en la disolución parcial objetiva “pura”.

Supuesto de extinción parcial objetiva 

Dos hermanos, Pepe y Luis parten la herencia de su madre, compuesta por varias fincas que se adjudican ambos en proindiviso.

Entre ellas había una vivienda y un garaje complementario.

Vale el pack vivienda/garaje 300.000€.

Tipo de TPO 10% y de AJD 1,5%

Por escritura de extinción de comunidad disuelven la comunidad sobre  la vivienda y la plaza de aparcamiento, adjudicando ambas fincas complementarias a Pepe, que compensa a Luis por su mitad.

Tributación de la disolución parcial objetiva en el ITPAJD

Tributación de la disolución parcial objetiva en la modalidad  Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

No tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en Sentencia 1786/2020 de 17/12/2020

“el asunto examinado en la presente casación versa sobre un supuesto de extinción parcial objetiva de condominio, en el que dos hermanos comuneros disuelven la proindivisión que ostentaban sobre una finca esencialmente indivisible (con salida de uno de los comuneros y adjudicación al otro, poniendo fin efectivo a
la copropiedad sobre el bien), sin perjuicio de que mantengan la copropiedad en otros proindivisos diferentes (incluso con participación de terceras personas).
(…)como resultado de la adjudicación de la herencia de la madre (..), a
éstos les fue adjudicada en proindivisión por mitad la titularidad de varias fincas (entre ellas, una vivienda con garaje sita (…)), conforme escritura de partición de herencia.
Posteriormente, mediante escritura de extinción de comunidad (…) los citados hermanos procedieron a la extinción de dicha comunidad sobre la referida vivienda y garaje (…) adjudicando a uno el inmueble (bien indivisible) y abonando éste a su hermano valor compensatorio de su 50% en dicha finca.
El resto de las fincas en proindivisión de ambos hermanos permanecen en comunidad.
Por tanto, sí se produce aquí la “adjudicación a uno” que es la previsión contenida en el artículo 1062.1 del Código Civil y a la que se remite el citado artículo 7.2 B LITP;
existe la adjudicación a un comunero con finalidad extintiva del condominio: el negocio jurídico realizado no es meramente traslativo de dominio, sino extintivo de una situación de condominio“.

A la DGT, que va a la suya, le parece que sí debe tributar por TPO (consultas V1925-21, V1732-20).

Requisitos para que la disolución parcial de comunidad esté no sujeta a TPO (opina Javier Juárez):

  • Que salga algún bien de la comunidad.
  • Que se se adjudique a un comunero o por ejemplo, un bien a uno y otro a otro comunero, en el supuesto de que salieran 2 bienes de la comunidad.
  • Que la adjudicación sea proporcional a los haberes previos en la comunidad original.
  • Si la adjudicación es desigual por indivisibilidad, que se compense el exceso.
  • Las cuota respecto a los demás bienes siguen inalterables. 

De variar las cuotas habrá transmisión de cuotas.

Resolución del supuesto en relación a TPO

Según el Tribunal Supremo, que prevalece a la DGT, no se tributa por TPO. 

Punto.

Con eso Pepe se ahorra 15.000€

(300.0000€x50%x10%)

Tributación de la disolución parcial objetiva en la modalidad Actos Jurídicos Documentados

La operación queda no sujeta a TPO (ni al ISD), pues:

  • se formaliza en escritura pública
  • tiene contenido económico valuable (el inmueble)
  • la operación es inscribible en el Registro de la propiedad

Sujeto pasivo es el adjudicatario del inmueble

En cuanto a la base imponible, 

Posición prudente:

Valor declarado de la finca que se adjudica al comunero adjudicatario

V3008-19

En la Sentencia TSJ Madrid 617/2023 de 3/11 

los contribuyentes declararon AJD por el valor total de lo adjudicado a cada uno (si bien es verdad que eso no se discutió)

Posición valiente:

Parte del inmueble que se adquiere de nuevas en la disolución parcial objetiva;

o como dice la DGT  V0135-23 de modo más barroco:

“La base imponible será la parte en el valor del referido inmueble correspondiente a los comuneros cuya participación desaparece en virtud de tal operación y que es adquirida por el otro comunero”.

Resolución del supuesto en relación a AJD

Base imponible prudente:

300.000€ que supone un pago de AJD (al 1,5%) de 4.500€.

Base imponible valiente:

150.000€ que supone un pago de AJD (al 1,5%) de 2.250€.

Me mojo

De cara a la determinación de la base imponible de AJD, yo me inclino por la postura valiente, porque la Sentencia 1786/2020 de 17/12/2020 sostiene que sí hay extinción de condominio, dado que se produce adjudicación a uno (a Pepe) que es la previsión contenida en el 1062 CC al que se remite el 7.2 B LITP.

Tributación de la disolución parcial objetiva en Plusvalía Municipal

No sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 

Mismo fundamento jurídico que la no sujeción a TPO.

 

Tributación de la disolución parcial objetiva en IRPF

En el caso del supuesto, sí que se produce ganancia o pérdida patrimonial -o “empate” para el comunero que no se adjudica la vivienda y garaje, por cuanto resulta indemnizado por su hermano.

Valor de transmisión de partida es el importe de la compensación;

valor de adquisición el 50% del importe que declararon ambos en el Impuesto de Sucesiones.

Menos gastos en el valor de transmisión y más gastos en el valor de adquisición.

Si en la disolución parcial objetiva no hay compensación entre los comuneros porque cada uno se adjudica en proporción a su cuota de titularidad, no se produce alteración patrimonial.

Ej. salen de la comunidad la vivienda y garaje (300.000€) y una vivienda unifamiliar (300.000€); quedan más bienes en comunidad. Pepe se adjudica vivienda y garaje, Luis la vivienda unifamiliar.

Neutralidad fiscal.

No se declara ni pérdida ni ganancia patrimonial.

El día que transmitan, la fecha de adquisición es la previa a la disolución parcial objetiva, es decir, en nuestro ejemplo, la del fallecimiento de la madre, y el valor de adquisición  que habrán de consignar de cara a la determinación de ganancia o pérdida patrimonial, es el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sin exceder del valor de mercado.

Conclusiones

Es doctrina del Tribunal Supremo que si varias personas son dueñas en proindiviso de un conjunto de bienes (misma comunidad de bienes), pueden extinguir el condominio sólo con relación a algunas propiedades y mantener la indivisión en el resto, sin que ello suponga la tributación por TPO, siempre que la adjudicación sea proporcional a los haberes o no lo sea por culpa de la indivisibilidad del bien que se adjudica a uno solo que compensa al resto.

 

 

 

 

 

 

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