Compra de inmueble soportando IVA con la intención de alquilarlo -con IVA-.
Algunos tips para deducirte el IVA de la compra y de las obras.
Supuesto real compra vivienda en construcción con IVA
Hechos del supuesto
El 28/05/2015 Violeta y Rodolfo adquieren vivienda en construcción ante Notario con la intención de, una vez finalizada las obras de construcción de la misma, para lo cual se constituyeron en promotores,
destinarla a su venta,
al arrendamiento de vivienda con opción de compra
o
al arrendamiento turístico.
El 1/12/2015 constituyen una CB para llevar a cabo la actividad de arrendamiento vacacional.
El 22/12/2015 presentan modelo 036, dando de ALTA la CB en las actividades:
- Epígrafe IAE: 685 – ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EXTRAHOTELEROS.
- Epígrafe IAE: 833.2 – PROMOCIÓN INMOBILIARIA DE EDIFICACIONES.
- Epígrafe IAE: 861.1 – ALQUILER DE VIVIENDAS.
-El certificado final de obra es de fecha 28/5/2018.
Documentación aportada para acreditar la intención de afectación de la vivienda
Han aportado abundante documentación para acreditar la intención de destinarla a una actividad económica:
-Alta censal.
-Libro de facturas expedidas y recibidas.
-Declaraciones trimestrales de IVA.
-Multitud de contratos formalizados desde la finalización de la obra.:
-Encargos de venta inmobiliaria, de arrendamiento de vivienda turística(sujeto a IVA), donde consta que ofrecen servicios complementarios de industria hotelera: limpieza, cambio de ropa de cama, etc.
-De arrendamiento con opción de compra , constando que en los contratos repercutió el IVA correspondiente del 10%
-Informe técnico sobre las características de la vivienda a fin de acreditar que su destino era su venta o arrendamiento de vivienda turística, y no particular.
La AET y el TEAR no consideran acreditada la afectación
Pese a esta documentación desplegada, la Administración con el posterior refrendo del TEAR, les deniega la deducción del IVA soportado en la adquisición de la finca y en la finalización de las obras, por considerar no acreditada la intención, cuando compraron la vivienda, de dedicarla a una actividad empresarial; siendo por tanto su destino el del uso particular de los compradores.
Las pegas que vio la AEAT:
Hasta 7 meses después de la compra en notaría no constituyeron la CB ni activaron el alta censal. O sea, faltó inmediatez.
Como el IVA de la compra se soportó varios meses antes de la creación de la CB, se habría incumplido el requisito del artículo 92 LIVA de repercusión directa.
Posición del Tribunal Superior de Justicia
El TSJ con apoyo de los artículos….
5.Uno d) LIVA, que considera empresario al que efectúe la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
Dos.(…) A efectos del IVA las actividades empresariales se consideran iniciadas desde el momento en que se realice la adquisición de bienes o servicios con la intención , confirmada por elementos objetivos, de destinarlos al desarrollo de tales actividades, (…) Quienes realicen tales adquisiciones tendrán desde dicho momento la condición de empresarios o profesionales a efectos del IVA.”
Artículo 27 RIVA.”1. Quienes no viniesen desarrollando con anterioridad actividades empresariales (..), y efectúen adquisiciones (…) de bienes o servicios con la intención de destinarlos a la realización de tales actividades , deberán poder acreditar los elementos objetivos que confirmen que en el momento en que efectuaron dichas adquisiciones (…) tenían esa intención, pudiendo serles exigida tal acreditación por la Administración tributaria.
2. La acreditación a la que se refiere el apartado anterior podrá ser efectuada por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.
A tal fin, podrán tenerse en cuenta, entre otras, las siguientes circunstancias:
a) La naturaleza de los bienes (…) adquiridos (..) , que habrá de estar en consonancia con la índole de la actividad que se tiene intención de desarrollar.
Si quiero alquilar un inmueble, es lógico comprarlo.
b) El período transcurrido entre la adquisición (…) de dichos bienes y servicios y la utilización efectiva de los mismos para la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios que constituyan el objeto de la actividad empresarial o profesional.
La AEAT ha encontrado el punto débil aquí.
c) El cumplimiento de las obligaciones formales, registrales y contables exigidas (..) En particular:
a’)Alta censal de comienzo de la actividad empresarial por el hecho de efectuar la adquisición con la intención de destinarla a la realización de tal actividad.
b’) La llevanza correcta de las obligaciones contables, y en concreto, del Libro Registro de facturas recibidas y, en su caso, del Libro Registro de bienes de inversión.
d) Disponer de o haber solicitado las autorizaciones, permisos o licencias administrativas necesarias para el desarrollo de la actividad que se tiene intención de realizar.
e) Haber presentado declaraciones tributarias correspondientes a tributos distintos del IVA y relativas a la referida actividad empresarial o profesional. Por ejemplo IRPF o IS.
El artículo 94. Uno.1º a) LIVA permite al sujeto pasivo deducir el IVA soportado en la adquisición de los bienes o servicios que se utilicen en entregas de bienes y prestaciones de servicios gravados con IVA, como ocurre con la venta y el arrendamiento turístico (20.Uno 23º LIVA)
…consideró finalmente (el TSJ) que los compradores tuvieron la intención, a fecha de la compra de la vivienda en construcción, de destinar la misma a su ulterior venta o arrendamiento turístico, y que lo han probado abundantemente.
Así que les da la razón, afirmando que quien tiene la intención, confirmada por elementos objetivos, de iniciar con carácter independiente una actividad económica y realiza los primeros gastos de inversión, debe ser considerado como sujeto pasivo y tiene derecho a deducir de inmediato el IVA soportado por esos gastos de inversión, sin necesidad de esperar al inicio de la explotación efectiva de su empresa.
Conclusión
Si compras un inmueble soportando IVA, que tienes pensado alquilar repercutiendo IVA, puedes deducirte el IVA de la compra y de los gastos de la obras vinculados -con factura-, pero es altamente recomendable manifestar esa intención en la escritura notarial de adquisición y luego proceder de inmediato a cumplir con los trámites de alta censal, contabilidad, libros de facturas, confección de modelos 303, etc. Toda precaución es poca.
