Si no resides en España y extingues un condominio con varios inmuebles, puedes ganar en uno y perder en otro. La pérdida no reduce el impuesto de la ganancia. Pagas por el inmueble en el que ganas, aunque al sumar los dos te salga cero. Con una venta a un tercero pasa lo mismo.
Lo dice el artículo 15.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR). La Dirección General de Tributos (DGT) lo ha aplicado en la consulta vinculante V2172-16 y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en las resoluciones 00/01975/2021 y 00/07013/2021.
Qué pasa en una extinción de condominio si no resides en España
Depende de dónde residas. Si es fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, por ejemplo en el Reino Unido o en Estados Unidos, el artículo 24.4 del TRLIRNR excluye el artículo 33.2 de la Ley del IRPF, el que dice que en la división de la cosa común no hay alteración del patrimonio. La ganancia de la extinción está plenamente sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), según la consulta vinculante V1831-12.
Si resides en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, el artículo 24.6 del TRLIRNR sí te permite aplicar ese artículo 33.2. No hay ganancia ni pérdida si la adjudicación se corresponde con tu cuota. Si un inmueble se adjudica entero al otro copropietario y a ti te compensan, hay una ganancia o una pérdida patrimonial sujeta al IRNR (V1831-12).
En los dos casos el impuesto se devenga cuando tiene lugar la alteración patrimonial (artículo 27.1.b del TRLIRNR, citado en la V1831-12). El copropietario que se queda el inmueble tiene que retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada (artículo 25.2 del TRLIRNR).
Qué dice el artículo 15.1 del TRLIRNR sobre compensar ganancias y pérdidas
Si obtienes rentas en España sin establecimiento permanente, esta es la regla:
«Los contribuyentes que obtengan rentas sin mediación de establecimiento permanente tributarán de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas y en los términos previstos en el capítulo IV.»
La base imponible de las ganancias patrimoniales se calcula aplicando las normas «a cada alteración patrimonial que se produzca» (artículo 24.4 del TRLIRNR, y en los mismos términos su artículo 24.6 para residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo).
Ejemplo: extinción de condominio con dos pisos, ganancia en uno y pérdida en otro
Un ejemplo con números redondos y sin contar gastos. Resides en el Reino Unido y tienes el 50 % de dos pisos con tu hermano. Él se queda los dos y te paga tu mitad. En el primer piso, tu mitad te ha costado 40.000 € y cobras 90.000 €. En el segundo, te ha costado 100.000 € y cobras 50.000 €.
| Piso | Resultado | Retención del 3 % | IRNR al 19 % |
|---|---|---|---|
| Primero | Ganancia de 50.000 € | 2.700 € | 9.500 € |
| Segundo | Pérdida de 50.000 € | 1.500 € | 0 € |
Al sumar los dos pisos, el resultado es cero. El IRNR del primer piso son 9.500 € y, descontada la retención de 2.700 €, te quedan 6.800 € por ingresar. La pérdida del segundo piso no reduce esa cantidad. Para recuperar los 1.500 € retenidos en ese piso tienes que presentar también su modelo 210.
Qué contesta la DGT en la consulta vinculante V2172-16
Los casos de la DGT y del TEAC que vienen ahora son de ventas. El artículo 15.1 habla de cada devengo de renta, sin distinguir la operación que lo produce.
En la V2172-16, de 19 de mayo de 2016, el consultante reside en Alemania. Ha vendido en 2014 un inmueble en España con pérdida y se plantea vender un terreno con ganancia. Pregunta si puede compensar una con otra.
La DGT contesta que son dos alteraciones patrimoniales diferenciadas y que se producen dos devengos del impuesto. Conforme al artículo 15.1, se tratan por separado, sin posibilidad de compensación.
Qué ha resuelto el TEAC sobre compensar ganancias y pérdidas de no residentes
En la resolución 00/01975/2021, de 19 de julio de 2024, el reclamante reside en Chile. En 2018 vende participaciones de una sociedad española con ganancia y un inmueble en Madrid con pérdida. Presenta un modelo 210 por cada operación, ingresa 7.660,80 € por la ganancia y después pide que se los devuelvan, porque en conjunto ha perdido dinero.
El TEAC desestima la reclamación. Hay dos alteraciones patrimoniales y dos devengos, que se declaran por separado y sin compensación. El motivo que da es este: el TRLIRNR no se remite en bloque a la Ley del IRPF, y su remisión deja fuera los artículos 47 y siguientes de esa ley, que son los que amparan la compensación a los residentes.
El reclamante alega que esta diferencia es discriminatoria y contraria a la libre circulación de capitales. El TEAC responde que esa discriminación no existe, porque la regulación distinta se fundamenta en la «distinta idiosincrasia de los impuestos», y añade que la Comisión Europea no ha iniciado ningún procedimiento de infracción contra España por esta cuestión.
Dos fincas en la misma escritura y con un precio global: ¿son una sola operación?
Es el caso de la resolución 00/07013/2021, de 25 de febrero de 2025. La reclamante reside en Alemania y vende en una sola escritura dos fincas heredadas de sus padres, por un precio global de 550.000 €. La escritura asigna 400.000 € a una finca y 150.000 € a la otra. Presenta un único modelo 210 con pérdida y pide la devolución de los 16.500 € de retención.
La Oficina Nacional de Gestión Tributaria separa las dos fincas, calcula una ganancia de 134.743,78 € en la de 150.000 € y le liquida 21.967,24 € a ingresar. El TEAC confirma la liquidación. Las dos fincas tienen referencias catastrales diferenciadas, así que hay dos alteraciones patrimoniales y dos devengos, y el precio global no las convierte en una sola. También reitera el criterio de la resolución de 2024.
La reclamante alega además que los 150.000 € no son el valor real de la finca y propone repartir el precio según el valor catastral. El TEAC mantiene el valor de la escritura, porque no aporta más prueba que la certificación catastral.
Cuántos modelos 210 tienes que presentar si hay varios inmuebles
Uno por cada inmueble. El artículo 2.1.a) de la Orden EHA/3316/2010 manda declarar de forma separada cada devengo de renta en las transmisiones de inmuebles. La excepción es el inmueble de titularidad compartida por un matrimonio en el que los dos cónyuges son no residentes, que pueden hacer una única autoliquidación.
El TEAC lo ha aplicado a una vivienda, un trastero y una plaza de garaje vendidos en la misma escritura (resoluciones 00/07313/2019 y 00/01294/2020): se presentan tantas autoliquidaciones como referencias catastrales haya.
Si en un inmueble hay pérdida y quieres que te devuelvan la retención, también tienes que presentar su modelo 210, según el mismo artículo de la orden.
A quién se aplica esta regla
A quien obtiene rentas en España sin establecimiento permanente. En la V2172-16 y en la resolución de 2025 el contribuyente reside en Alemania, y en la de 2024, en Chile. Si no tienes claro cuál es tu situación, mira cuándo una persona es residente en España en IRPF.
Un residente en España integra y compensa entre sí las ganancias y pérdidas patrimoniales del año (artículo 49.1.b de la Ley del IRPF).
Cómo hacer las cuentas en tu caso
Para una extinción, usa la calculadora de IRPF de la extinción de condominio, que te pregunta dónde resides. Para una venta, usa el simulador de ganancias patrimoniales: pon cada inmueble en su bloque y marca «No soy residente fiscal en España: calcular con IRNR (19 %)». Cómo planteo estas operaciones lo cuento en extinción de condominio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo compensar en una extinción de condominio la pérdida de un inmueble con la ganancia de otro?
Si eres no residente sin establecimiento permanente, no. El artículo 15.1 del TRLIRNR ordena tributar por separado por cada devengo, sin compensación.
¿Y si es una venta en lugar de una extinción?
Tampoco. La consulta V2172-16 y las resoluciones del TEAC 00/01975/2021 y 00/07013/2021 resuelven ventas y aplican esa misma regla.
Resido en la Unión Europea y el reparto respeta mi cuota, ¿tengo ganancia?
No, si la adjudicación se corresponde con tu cuota. Te aplica el artículo 33.2 de la Ley del IRPF a través del artículo 24.6 del TRLIRNR (V1831-12).
Resido en el Reino Unido, ¿me aplica el artículo 33.2 de la Ley del IRPF?
No. El artículo 24.4 del TRLIRNR lo excluye si resides fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, y la ganancia está sujeta al IRNR (V1831-12).
¿Puedo guardar la pérdida para compensarla en otra operación posterior?
No. En la V2172-16 la pérdida es de 2014 y la ganancia prevista, de una venta posterior, y la DGT responde que son dos devengos sin compensación.
¿Tengo que presentar el modelo 210 si he perdido dinero?
Sí, si quieres que te devuelvan la retención del 3 %. Lo dice el artículo 2.1.a) de la Orden EHA/3316/2010.
¿Qué hago si ya me han liquidado el IRNR?
Mira cómo llevo los recursos frente a Hacienda y cuéntame tu caso.