Calcula en un minuto la ganancia o pérdida de tu venta o donación. En el IRPF o en el IRRN. Único simulador online capaz de calcular la ganancia de inmuebles adquiridos por fases en herencias o proindivisos (varias fechas o porcentajes).
Aplica por defecto los coeficientes de abatimiento si la vivienda es anterior al 31/12/1994, salvo que desmarques la opción.
Optimizado para herencias y adquisiciones en varias fechas.
Rellena los tres pasos con solo tu parte. Si tienes el 50 % de un piso que se vende por 200.000 €, pon 100.000 €.
¿Has adquirido tu parte en varias fechas o vendes más de un inmueble? ▼
Usa un bloque para cada inmueble y, si tu parte se ha adquirido en varias fechas, un bloque para cada fecha.
Ejemplo: 50 % heredado del padre en 1985 (valor: 50.000 €; se vende por 100.000 €) + 50 % heredado de la madre en 2010 (valor: 90.000 €; se vende por 100.000 €). Son dos bloques, cada uno con sus fechas y sus importes.
Mira el año de la venta. Eres residente fiscal en España (art. 9 de la Ley del IRPF) si ese año se cumple cualquiera de estas dos cosas:
- Has estado en España más de 183 días. Las ausencias esporádicas cuentan como días en España, salvo que acredites tu residencia fiscal en otro país.
- Tienes en España el núcleo principal o la base de tus actividades o intereses económicos.
Se presume que eres residente si en España viven habitualmente tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores que dependan de ti, salvo prueba en contrario. Si otro país también te considera residente, lo resuelve el convenio de doble imposición con ese país.
Si eres residente, no marques la casilla: pagas IRPF. Si no lo eres, márcala: pagas IRNR.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender un inmueble
La cuenta de fondo es sencilla: valor de transmisión menos valor de adquisición. Lo que cambia el resultado son las partidas de cada lado. Al valor de transmisión le restas los gastos y tributos de la venta que hayas pagado tú, como la plusvalía municipal, la notaría o la agencia. Al de adquisición le sumas los gastos e impuestos de cuando compraste o heredaste y las mejoras, y le restas las amortizaciones.
Qué son los coeficientes de abatimiento y a quién afectan
Afectan solo a quien vende un inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994. La disposición transitoria novena de la Ley del IRPF divide la ganancia en dos: la generada hasta el 19 de enero de 2006, calculada por días, y la posterior. A la primera se le aplica una reducción del 11,11 % por cada año de permanencia por encima de dos, contados hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeados hacia arriba. La segunda tributa entera.
¿Qué pasa con el límite de 400.000 euros?
El coeficiente tiene tope. Se suman el valor de transmisión del inmueble que vendes y el de lo que hayas vendido desde el 1 de enero de 2015 con este mismo régimen; las ventas de bienes comprados después de 1994 no cuentan (consulta vinculante V5602-26). Si la suma pasa de 400.000 €, los coeficientes solo se aplican a la parte proporcional de la ganancia que cabe en ese límite. El simulador lo hace por ti si indicas lo que ya has vendido desde 2015.
Cómo se calcula la ganancia si heredaste el inmueble
Aquí cambia el valor de adquisición. Si heredaste, no cuenta lo que valía la casa cuando falleció tu familiar, sino el valor que prevaleció en el impuesto de sucesiones, sin superar el de mercado. A ese valor le sumas la cuota de sucesiones que pagaste y los demás gastos de la herencia: notaría, registro, gestoría y plusvalía municipal (consulta vinculante V1604-24). Mucha gente olvida el impuesto y lo deja sin deducir. La fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la de la escritura de aceptación.
Si la herencia aún no está repartida, es el momento de pensar cómo hacerlo, porque de ello depende el valor con el que luego venderás. Es lo que hago al diseñar el reparto de la herencia para pagar menos.
Cuánto se paga de IRPF por vender un inmueble
La ganancia va a la base imponible del ahorro y se grava por tramos. La escala, que suma la parte estatal y la autonómica y rige desde 2025, es del 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Si ese año tienes intereses, dividendos o ganancias por otras ventas, indícalos en el simulador y la ganancia tributará en el tramo que le corresponda. Si no resides en España, se usa un tipo fijo del impuesto de no residentes y el comprador retiene el 3 % del precio.
Ejemplo: heredaste un piso en 1990 y lo vendes en 2026
Tu madre falleció el 30 de junio de 1990. El valor declarado en sucesiones fue de 60.000 € y los gastos e impuestos de la herencia, 4.000 €. Vendes el 15 de septiembre de 2026 por 210.000 € y pagas 9.000 € entre plusvalía y agencia.
| Ganancia bruta (201.000 − 64.000) | 137.000 € |
| Parte generada hasta el 19/01/2006 (42,97 %) | 58.862 € |
| Coeficiente: 7 años hasta 1996, 5 por encima de dos | 55,55 %, reducción de 32.698 € |
| Ganancia final | 104.302 € |
| Cuota a pagar | 22.869 € |
Sin el coeficiente, la misma venta pagaría 30.390 €. La reducción no toca la parte generada después de 2006, y por eso un piso de 1990 sigue pagando bastante.
Preguntas frecuentes
¿Este simulador es el de la AEAT?
No. Es una herramienta mía y da una estimación. La declaración definitiva se hace en la renta, con todos tus datos fiscales. Te sirve para saber cuánto reservar.
¿Qué gastos puedo restar de la venta?
Los que hayas pagado tú: notaría y registro, incluida la cancelación de la hipoteca, la comisión de la inmobiliaria, los certificados de eficiencia energética y de deudas con la comunidad, y la plusvalía municipal. Debes poder justificarlos (consulta vinculante V2256-25). Con varios dueños, cada uno resta según su cuota.
¿Pago IRPF o IRNR por la venta de mi vivienda?
Depende de dónde seas residente fiscal el año de la venta. Si eres residente en España, pagas IRPF, por tramos del 19 % al 30 %. Si no lo eres, pagas IRNR: el 19 %, y el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta. Eres residente si ese año has estado en España más de 183 días o si tienes aquí el núcleo principal o la base de tus actividades o intereses económicos. Lo explico en cuándo una persona es residente en España en IRPF.
¿Puedo compensar la pérdida de un inmueble con la ganancia de otro si no soy residente?
No, si no tienes establecimiento permanente. Cada inmueble tributa por separado y la pérdida de uno no reduce la ganancia de otro (artículo 15.1 del TRLIRNR). Te pasa igual en una extinción de condominio con varios inmuebles o en una venta. Lo explico en por qué la pérdida de un inmueble no compensa la ganancia de otro.
¿Tengo que pagar si vendo mi vivienda habitual?
No siempre. La ganancia queda excluida si reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual, y en proporción si reinviertes menos. También está exenta si tienes más de 65 años o dependencia severa o gran dependencia. El simulador no aplica estas exenciones.
¿Y si el inmueble heredado lo vamos a repartir entre hermanos?
Antes de vender, comprueba si hace falta vender. Cuando uno se queda con la casa y compensa a los demás, la salida habitual es la extinción de condominio. La ley no considera alteración del patrimonio la división de la cosa común, aunque los detalles dependen de cómo se adjudique. Yo la estudio antes de que firméis.
¿Qué hago si Hacienda ya me ha liquidado y creo que he pagado de más?
Puedes pedir la rectificación o recurrir, sobre todo si se ha calculado mal el valor de adquisición o han quedado fuera gastos o el coeficiente de abatimiento. Mira cómo llevo los recursos frente a Hacienda y cuéntame tu caso.