Consolidación del dominio en quien recibió la nuda propiedad por donación de una nudo propietaria
Te cuento, con un caso real y sus números, cómo tributa la consolidación del dominio en el segundo nudo propietario, que recibió esa nuda propiedad por donación, una vez fallecida la persona usufructuaria.
El caso real: una propiedad desmembrada por compraventa
El día 8 de diciembre de 2011 compraron una vivienda en Valencia del siguiente modo:
- María, la hija, compró la nuda propiedad.
- Sus padres, Antonio y Ana, adquirieron el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
El usufructuario más joven de los dos era Ana que tenía 76 años en aquel entonces.
Donación de la nuda propiedad
El día 03 de diciembre de 2024,
María donó sus derechos en la vivienda, o sea, la nuda propiedad, a su hija Neus.
La nuda propiedad se valoró en 195.326€.
Porque el valor referencia del piso era de 217.028,89€
Y la edad de Ana, única usufructuaria que seguía con vida era de 79 años.
Puedes ver calculadora de usufructo y nuda propiedad
Liquidación de la donación de la nuda propiedad.
- Base Imponible teórica: valor del inmueble:217.028,89€
- Base liquidable teórica: 117.028,89€
- Cuota tributaria teórica :15.237,71€
- Tipo medio 13,02%
- Cuota tributaria: 12.411,45€
- Bonificación (del 99%): 12.287,34€
- Cuota a pagar: 124,11€
¿Qué pasa cuando fallece la usufructuaria?
La usufructuaria Ana murió el día 15/02/2025 siendo viuda de Antonio.
Tu mente prodigiosa habrá sacado la conclusión de: si era viuda, es porque Antonio murió antes.
¿Se tributa por algo cuando muere el primer usufructuario?
Tras la muerte de un usufructuario habiendo otro (sucesivo), no hay que liquidar ningún impuesto.
El usufructo continúa como si tal cosa con el vivo.
Fallecido el último usufructuario…¿se incluye el usufructo en la herencia?
Seguimos con Ana, recién fallecida.
El usufructo vitalicio sobre la vivienda no aterriza en su herencia. Ya lo sabías. Pero te lo recuerdo.
El usufructo se esfuma con el fallecimiento.
Su nieta Neus consolida el pleno dominio por esa evaporación del usufructo vitalicio.
¿Cómo tributa la consolidación del dominio?
Antes que nada….
El artículo 51.2 RISD en entredicho
¿Cómo tributó Neus por la adquisición de la nuda propiedad?
Pues como mandan los cánones, aplicando el art. 51.2 RISD:
- Teniendo en cuenta el valor de la nuda propiedad 195.326€
- Restándole la reducción a que tiene derecho por ser hija: 100.000€.
- Aplicando a esa diferencia entre valor de la nuda propiedad y la reducción (base liquidable) el tipo medio efectivo
que se calcula con el valor íntegro del bien (como si se adquiriera en pleno dominio) 217.028,89€.
Resultados: pagó relativamente poco: 124,11€, gracias a que en la Comunidad Valenciana las donaciones entre padres e hijos están muy bonificadas (reducción de 100.000€ y bonificación en cuota del 99%).
Pero quizás debió pagar solo 117,33€.
¿Y eso?
¿Tiene sentido aplicar el tipo medio en este caso?
Porque el día que cayera el último de los usufructuarios —su abuela— la nieta no iba a bailar por Donaciones sino por Transmisiones.
Aunque ella no lo supiera en aquel momento.
Creo que a esa donación de nuda propiedad no se le debería aplicar el tipo medio efectivo —como exige el 51.2 RISD— porque la consolidación no se hará por Donaciones sino por Transmisiones.
Digo yo que no será igual la tributación cuando el dueño del (pleno dominio del) piso te dona la nuda propiedad reservándose el usufructo, que cuando te dona la nuda propiedad sin reservarse nada porque el usufructo es de la abuela.
¿Cuándo se produce la desmembración en usufructo y nuda propiedad?
Saber esto es clave.
Según se haya producido la escisión de la propiedad entre usufructo y nuda propiedad,
- por Donación,
- por Sucesión,
- por Compraventa u otros supuestos,
se va a aplicar el reglamento de Sucesiones y Donaciones o el de Transmisiones.
Lo que dice el Reglamento de Transmisiones (RITP) (42.7 RITP) es que la consolidación del dominio desmembrado por título lucrativo se regirá por las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Luego si el dominio se fraccionó por título lucrativo aplicamos el RISD; y si lo hizo por título oneroso aplicamos el RITP.
En este supuesto el desmembramiento se produce por compraventa (no por donación):
La compra del usufructo —conjunto y sucesivo— por los padres y de la nuda propiedad por la hija, es lo que desemboca en el troceamiento de esos dos derechos reales.
En el momento de la donación el dominio ya viene desmembrado de casa.
La donación de la nuda propiedad por quien no tiene los pelos de la burra (el usufructo) en mi opinión no debería propiciar un tipo medio de gravamen para inflar la tributación en Donaciones.
Aquí la donante ni pinta ni pintará nada en la consolidación del dominio. Aunque se muera siete veces, el usufructo no se extinguirá.
Pues no es ella la usufructuaria sino su madre; la abuela de Neus.
Y cuando esta señora perezca; que por cierto, ya lo ha hecho, la consolidación no va a ir por Donaciones (ya le gustaría a Neus) sino por Transmisiones.
Lee, si te apetece: Consolidación del dominio por fallecimiento del usufructuario sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Esta habría sido la liquidación por una consolidación de Donaciones
- Valor del usufructo que se adquiere por la nuda propietaria: 21.702,89€
- (x) Tipo medio efectivo: 13,02€
- Cuota tributaria: 2.825,72€
- Bonificación: 2.797,46€
- Cuota a pagar: 28,26€.
Liquidación por Transmisiones sufrida por Neus al extinguirse el usufructo
Esta ha sido la liquidación practicada por Transmisiones ya que el dominio se desmembró por compraventa
- Valor de referencia del inmueble (2025): 235.878,49€
- Usufructo adquirido por la nudo propietaria según la edad de 76 años del usufructuario más joven: 30.664,20€
- Cuota (10%): 3.066,42€
Yo creo que tiene derecho a restar 6,78€ de donde pueda.
(124,11€-117,33€).
O a pedir su devolución.
En esa cantidad Hacienda está obteniendo un enriquecimiento injusto.
Conclusión
La consolidación del dominio en un segundo nudo propietario que adquirió ese derecho por donación tributa por Transmisiones, si el desmembramiento original del dominio (entre usufructo y nuda propiedad) se produjo por una compraventa sujeta a TPO.
