Te voy a contar cómo tributa la usucapión inmatriculadora de un inmueble.
Explico por encima en qué consiste la usucapión, en primer lugar y luego la inmatriculación.
Y justo después te diré lo qué tienes que pagar de impuestos si te aventuras a ello.
¿Qué es la usucapión?
La usucapión constituye un modo originario de adquirir la propiedad (Tribunal Supremo 21-10-20) de un bien;
pero no por transmisión, sino más bien por su posesión prolongada.
También se le llama prescripción adquisitiva.
¿Cómo se lleva a cabo la usucapión?
Mediante el ejercicio de una acción declarativa de dominio ante el Juzgado competente.
¿Puede declararse por escritura notarial?
Así es.
Siempre que se cumplan los requisitos materiales e instrumentales exigidos por la legislación civil, hipotecaria y notarial.
¿Cuántos tipos de usucapión hay?
2 tipos:
1.-La ordinaria (prescripción adquisitiva ordinaria):
Requiere de menos tiempo de posesión pero más requisitos que la otra.
2.-La extraordinaria
Sus requerimientos son menores pero demanda más tiempo de posesión.
Así, de puntillas,
¿Cuáles son los requisitos de ambas usucapiones?
Prescripción adquisitiva ordinaria:
- justo título,
- buena fe,
o lo que es lo mismo, desconocimiento de la inexactitud, la creencia de que a la persona usucapiente le corresponde el derecho; ignora su vicio o cree que no existe vicio en su tenencia;
no me refiero a otro tipo de vicios.
- Posesión continuada en concepto de dueño;
no basta la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador.
- El tiempo:
10 años entre presentes
20 años entre ausentes
Como elemento de prueba: Acta de tenencia de un bien inmueble a efectos de alegar usucapión
de Justito el Notario; para qué más.
Prescripción adquisitiva extraordinaria
No hace falta tener título, ni buena fe,
pero si una posesión en concepto de dueño continuada por más de 30 años, pública.
¿En qué no se diferencian ambas prescripciones adquisitivas?
La usucapión ordinaria no se diferencia de la extraordinaria en la necesidad de que la posesión para usucapir sea, en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
¿Cómo se inmatricula la usucapión en el Registro de la propiedad?
Inmatricular significa inscribir una finca por primera vez en el Registro;
es decir, la finca no aparece en el registro y el titular quiere generar esa primera inscripción.
En ¿Cómo se inmatricula una finca? Registradores.org te indica cómo se hace.
Una de las formas de materializarlo es aportando un doble título (2 títulos):
- el título traslativo que se quiere inmatricular (ej. una donación)
- y el título público que acredite la previa adquisición de la finca (nos vale la declaración de usucapión).
- Debe mediar al menos un año entre ambos títulos.
Otra fórmula para inscribir por primera vez
consiste en que el dueño de la finca promueva un expediente de dominio ante notario del distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes.
Por tanto, una vez declarada la usucapión por sentencia firme o notarialmente, ya tenemos un título.
A partir de ahí hace falta otro título (y más cosas) o refuerzo notarial a través de expediente de dominio.
¿Cómo tributa la usucapión en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Ya se formalice por sentencia judicial o ya por procedimiento notarial la declaración de haber tenido lugar la usucapión, no tributa por la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
Y ello porque la usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad, donde no concurre ni transmisión ni onerosidad.
Dicho por el Tribunal Supremo 21-10-20 y por la DGT V0243-22
Recomiendo el artículo de Nuria Puebla: Tribunal Supremo y tributación de la usucapión
Cuando se declara la usucapión notarialmente, sí que hay que (auto)liquidar AJD; pues ya sea una escritura o un acta, el documento en el que cristalice dicha declaración, reunirá todos los requisitos del 31.2 LITP.
¿Hay que pagar Plusvalía Municipal por la declaración de usucapión ?
No.
Ni pagarlo, ni declararlo.
Por el mismo motivo por el que no se paga TPO: no hay transmisión.
Eso sí, cuando luego se transmita el inmueble urbano usucapido, la fecha de adquisición será la del arranque de la posesión; no la de la declaración de usucapión.
La sentencia que declara justificada la adquisición del pleno dominio no hace sino reconocer un derecho que se ostentaba desde que se dieron las condiciones jurídicas exigidas y, en consecuencia, esta última fecha no puede considerarse como fecha de adquisición.
¿Si vendo un inmueble que adquirí por usucapión, cuál es la fecha y el valor de adquisición?
Esta sentencia del TSJ Andalucía de 08/07/2019 consideró que el valor de adquisición de un inmueble adquirido por usucapión es cero o como mucho el importe de los gastos incurridos en la usucapión,
porque la adquisición no ha costado nada (más allá de abogados, etc.) ni se ha producido por título lucrativo.
No obstante lo dicho por el TSJ andaluz,
SÍ se puede poner como valor de adquisición el valor de mercado del bien en el momento de la usucapión. TEAR de Baleares 29/06/2021
Supongamos que el ahora transmitente no declaró ganancia alguna por la adquisición de la usucapión,
y ha prescrito el derecho de la administración a liquidar,
pues bien,
- conviene que presente una rectificación de su declaración de IRPF pasada (año de la usucapión) incorporando un valor de mercado al bien usucapido.
- Y/O aportar o guardarse una tasación a fecha de la adquisición. Cuando menos, guardarse el valor de referencia del inmueble a tal fecha, si lo hay.
¿Y la fecha de adquisición?
El día en que se considere acreditado el cumplimiento del requisito de la posesión ininterrumpida por plazo de 30 años (en el caso de la usucapión extraordinaria).
¿Cómo tributa el documento inmatriculador?
De acontecer la inscripción por la vía del doble título,
con el año de diferencia;
ese título se tendrá que autoliquidar como toque:
- compraventa, por TPO, al tipo de los inmuebles,
- donación o herencia, por el ISD,
- extinción de condominio puede hacerlo por AJD, etc.
Si se promueve expediente de dominio
Debes leer Tributación del expediente de dominio en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Dado que el título de adquisición, que es la usucapión, no está sujeta a TPO, el expediente de dominio no tributa por TPO.
Y punto.
En cambio a la DGT le parece que sí que habrá que autoliquidar AJD, pues se cumplen los 4 requisitos para ello. V0390-24
Conclusión
La adquisición por usucapión inmatriculadora se libra de pagar TPO en todos los casos, salvo que el 2º título traslativo conlleve TPO.
Implica gravamen de AJD si cristaliza en documento/s notarial/es.
No devenga Plusvalía Municipal.
