Valor de referencia en los distintos impuestos

¿Cómo afecta el valor de referencia a los distintos impuestos?

Imagina dos operaciones (compraventa o donación) con dos pisos que tienen VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO (VR): 

1. En la primera, el Valor de Referencia del piso es MAYOR que el precio o valor declarado.
2. En la segunda, pasa justo lo contrario.

Vas a ver, CON NÚMEROS qué incidencia tiene esto en los siguientes impuestos:

• Impuesto de Transmisiones (TPO).
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
• Impuesto de Operaciones Societarias (OS)
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones
• Retención del 3% en IRNR 
• IRPF
• Plusvalía Municipal
• Impuesto de Patrimonio

El escenario…. dos operaciones (compraventa o donación)

Digo compraventa o donación, por decir. 

También podría ser una 

• extinción de condominio, 

• una disolución de sociedad, 

• una herencia, etc.

en las cuales se “transmitan» esos pisos.

Operación 1 Valor de Referencia superior al precio o valor declarado

• Precio/Valor declarado:                                200.000 €
• Valor de referencia:                                         300.000 €
• Valor real / mercado:                                       250.000 €

Operación 2 Valor de Referencia inferior al precio o valor declarado

• Precio /Valor declarado:                                300.000 €
• Valor de referencia:                                         200.000 €
• Valor real / mercado:                                       250.000 €

Vamos una por una.

1. TPO: manda el Valor de Referencia, si es mayor

Desde la Ley antifraude, la regla :

la base imponible es el mayor  valor entre:

• Valor de Referencia,
• precio o contraprestación

Aplicación práctica

• Operación 1 → tributa por 300.000 €
• Operación 2 → tributa por 300.000 €

Da igual que hayas comprado por 200.000 o por 300.000.
Si el VR es más alto, ese es el suelo.

¡Ojo!:

• Si autoliquidas por debajo del VR, hay regularización y posible sanción.
• Si no te gusta el VR; primero liquida conforme a él y luego pide la rectificación de la autoliquidación.

La Ley antifraude ha dado la vuelta a la tortilla a la carga de la prueba:

 Antes, si a Hacienda no le gustaba tu valor; para subirlo, tenía que iniciar un procedimiento de comprobación de valores y acreditar un valor más alto. 

Ahora te toca a ti defender lo contrario.

2. AJD parece una cosa… y luego es otra

El artículo 30 LITP dice que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) se grava según el valor declarado.
Y luego la letra pequeña te enchufa indirectamente el VR como importe mínimo. V1208-22

Fíjate: 

Si A y B extinguen el condominio de un piso.

Se lo queda A quien compensa a B con 200.000 €.

El VR de la parte “transmitida” (entre comillas, lo de transmitida) es:

1. 250.000€ (Operación 1)
2. 150.000€ (Operación 2)

La base imponible de la 1 es: 250.000€. O sea, manda el VR; que es mayor. La de la 2 es 200.000€; el pago, que supera en 50.000€ el VR.

¡Ojo! El VR, como base imponible, no aplica en obras nuevas. La base imponible de la declaración de una obra nueva es el coste de ejecución material de la misma.

3. Operaciones societarias (OS): VR, también 

V0085-25

En operaciones societarias (reducción de capital, disolución, etc.), pagan los socios por el valor de los bienes que reciben, sin descontar la deudas. Valor mínimo: el de Referencia.

Para que veas:

Disolución de sociedad: el piso de la SL se lo queda el único socio:

4. Impuesto de Sucesiones y Donaciones

La base imponible es la cantidad más alta de valor declarado del piso y su valor de referencia.

5. En IRPF/IRNR el Valor de Referencia pierde algo de poder

Al margen de gastos de adquisición y de transmisión y de inversiones y mejoras y amortizaciones…

 En una TRANSMISIÓN ONEROSA (ej. una compraventa)

El valor de transmisión del vendedor no es el VR, sino el precio. 

Pero como mínimo debes poner el Valor de Mercado. V0418-25

En la práctica: tú, vendedor, pon el precio, aunque el comprador haya liquidado TPO por el VR. 

Si a la AEAT no le gusta, que te lo compruebe como Dios manda. No te puede aplicar el VR al IRPF.

El valor de adquisición del comprador, es el precio. 

No obstante, si Hacienda, te comprobó y subió el valor, ese nuevo valor es tu valor de adquisición. V0253-23

En una ADQUISICIÓN O TRANSMISIÓN LUCRATIVA (ej. una donación)

	Operación 1	Operación 2
Valor declarado	200.000€	300.000€
Valor de referencia (VR)	300.000€	200.000€
Valor de mercado	250.000€	250.000€
Valor Transmisión	250.000€	300.000€
Valor Adquisición	200.000€	300.000€

El valor de transmisión del donante es el importe mayor entre Valor de Referencia y Valor Declarado. 

El valor de adquisición del donatario o heredero, es el mayor de Valor Declarado y Valor de Referencia. 

Sin pasarse del valor de mercado. V0371-24

En herencias o donaciones anteriores a 2022….V0418-25

Valor de mercado a fecha de devengo: 250.000€. 

6. Plusvalía municipal: el VR en teoría, no pinta nada

Si quieres que tu Plusvalía se calcule según el método real, en las adquisiciones/transmisiones onerosas se toma el valor mayor entre: 

•  el que figura en el título que documente la transmisión (la escritura). 
• y el comprobado por la Administración Tributaria.

Y en las lucrativas (herencia o donación), también el mayor de:

• declarado en el Impuesto de Sucesiones
• o comprobado V1513-22

No se hace mención al Valor de Referencia.

Si al Ayuntamiento no le gusta valor que has puesto en la escritura: porque cree que no se corresponde con el valor de mercado… 

previa comprobación te puede determinar otro valor.  V0157-23

Comprobación de Valor por un Ayuntamiento

Algo así pasó con el Valor de adquisición de una herencia antigua.

El Ayuntamiento se pasó «por el arco de triunfo» un valor de ADQUISICIÓN declarado ALTO (y eso que la herencia no estaba prescrita) y encasquetó al vendedor un VALOR REAL a partir de los precios medios de mercado  del Servicio de Economía y Hacienda de la Junta de Castilla y León a efectos del ISD. JCA AVILA 111-21

¿Poner en una herencia prescrita un valor alto para evitar la plusvalía, funciona?

7. A veces el Valor de Referencia (aunque exista) no debe existir

Esto es clave y poco conocido.

Según la Resolución de la DGC de 25/10/2023 (inencontrable), no debe existir VR, entre otros casos, cuando se trata de:

• Viviendas con precio tasado (VPO). V0298-22
• Inmuebles adjudicados en subasta. V1973-23
• Inmuebles en estado ruinoso.
• Okupaciones ilegales que impiden la libre disposición. V2002-24

Idea fundamental:

Si el VR no puede existir jurídicamente, en teoría no deberías pagar primero y luego recurrir. 

Simplemente no debería aplicarse el VR.

Sin embargo, la DGT en varias consultas, aunque lo dice, no da su brazo a torcer:

Te viene a decir, tú (auto)liquida por el VR y ya si eso…..

8. Retención del 3% en Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR)

Tanto en compraventas, permutas, etc.

Como en extinciones de condominio en las que exista compensación

La retención es sobre el precio o la compensación. No sobre el VR.

9. Valor de referencia en el Impuesto sobre el Patrimonio

Cuando el el Valor de Referencia del Catastro haya sido la base imponible del impuesto que grave la adquisición (ITPAJD o Impuesto de Sucesiones y Donaciones), ese VR se tiene en cuenta para determinar el valor del inmueble en el Impuesto de Patrimonio; que es el mayor de tres valores:

• El valor catastral.
• La contraprestación o valor de adquisición: o sea, el precio o valor declarado.
• El comprobado (si lo ha sido)  o el determinado por la Administración a efectos de otros tributos. 

¡Bingo: este es el Valor de Referencia!

Y tu diras…

 —Pues si el VR es la base imponible del ITPAJD e ISD…¿ qué pinta la comparación de valores del IP?

En el IP, si el VR es la base imponible de la Adquisición (ITP o ISD). Ya no compiten VR vs precio o valor declarado por cuál es más alto.

Pero si dentro de x años el Valor Catastral del piso (del año x)  adelanta al VR de cuando se adquirió (que ese ya no se mueve).. el que se pondrá en el IP es el Catastral.

Te conviene leer (from Alejandro del Campo): 

EL VALOR DE REFERENCIA DEL CATASTRO: MANUAL DE USO …. Y ABUSO