Alberto Valiño

Tributación escritura reconocimiento de deuda e hipoteca

COMPARTIR

Escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca

En este artículo voy a tratar de explicar la tributación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), de la escritura de reconocimiento de deuda y de constitución de hipoteca ordinaria.

¿Qué es un reconocimiento de deuda?

El reconocimiento de deuda es una declaración formal y expresa de una persona reconociendo la existencia de un débito a favor de otra.

El Tribunal Supremo considera al reconocimiento de deuda como un negocio jurídico unilateral por el que su autor declara o reconoce la existencia de una deuda previamente constituida.

Algunas características del reconocimiento de deuda

  •  vincula a quien lo realiza, 
  • se presume que su causa existe y es lícita, mientras el deudor no demuestre lo contrario;
  • produce efectos constitutivos lo que conlleva, no sólo facilitar al acreedor un medio de prueba, sino dar por existente una situación de débito

Supuestos de escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca

Para una mejor comprensión voy a reflejar dos supuestos en los que concurre el reconocimiento de un débito y además se constituye hipoteca; en escritura pública.

1º supuesto

El día 7/7/2023 Matías y Carla prestan 240.000€ a Esteban y Paulina, para que estos últimos puedan comprar una vivienda.

Unas fechas después, el 13/09/2023, otorgan escritura pública de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (Esteban y Paulina) en favor de Matías y Camino: 

reconocen la deuda por razón del préstamo recibido vía transferencia bancaria el día tal y constituyen la hipoteca.

2º Supuesto

Inés y Luis, residentes en Francia, suscribieron un préstamo con la entidad de crédito Dineree, por importe de 80.000€, mediante contrato de préstamo que se rige por el derecho francés, de fecha 11/11/2023. Los prestatarios asumieron la obligación de constituir hipoteca sobre la vivienda que ayudados por ese dinero van a comprar.

El día  11/11/2023 Inés y Luis compran la vivienda y en el número de protocolo siguiente se formaliza la escritura de reconocimiento de deuda y constitución  de hipoteca que grava la vivienda a favor de la entidad Dineree.  

¿Cuál es la tributación de la escritura de reconocimiento de deuda e hipoteca  en el ITPAJD?

En opinión de Javier Juárez González (Todo Sucesiones) hay que atender a la naturaleza de la operación subyacente en el reconocimiento de deuda.

Y a partir de ahí, como primer paso, determinar si esa operación queda sujeta a IVA o queda sujeta a TPO, con las consecuencias que ello origina.

¿Cuál es el negocio subyacente en nuestros dos supuestos?

Echando mano de nuestro 2 supuestos, en ambos casos el negocio subyacente es un préstamo previamente verificado:

En el supuesto 1, entre 4 particulares, siendo Matías y Carla los prestamistas y Esteban y Paulina los prestatarios.

En el escenario 2, el préstamo se suscribe por la entidad financiera Dineree, que es la prestamista y por 2 particulares, Inés y Luis.

¿En quién nos debemos de fijar para ver si la operación de préstamo está sujeta o no a IVA?

Para determinar cómo tributa una operación de préstamo hay que poner el foco en la condición de la persona o personas que lo realizan, esto es, en el prestamista o prestamistas.

Préstamo sujeto a IVA

El préstamo queda sujeto a IVA, cuando quien presta el dinero es empresario o profesional y está actuando en el ejercicio de su actividad, o cuando se trata de una prestación de servicios sujeta a IVA.

En definitiva, si el prestamista es sujeto pasivo del IVA y cuando presta está actuando como empresario, el préstamo queda dentro de la esfera del IVA, aunque resulta exento gracias al artículo 20.Uno.18 LIVA.

En la situación segunda, el prestamista es el banco Dineree, que indudablemente es empresario y está actuando en el marco de su actividad mercantil.

Claramente el préstamo del caso 2 queda sujeto a IVA, aunque exento.

Esquema de liquidación préstamo sujeto a IVA

Préstamo sujeto a TPO

Siempre que quien presta sea un particular o un empresario o profesional prestando a título particular, el préstamo queda sujeto a TPO.

Es lo que sucede en nuestro caso número uno, donde Matías y Carla dejaron el dinero a Esteban y Paulina a título particular, no como empresarios. 

Esquema de liquidación préstamo sujeto a TPO

A veces si se presta como particular o como empresario no es tan nítido. 

Recomiendo leer: Préstamo con garantía hipotecaria entre dos sociedades exento

Tributación del reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria propiamente dicha

Una vez ya hemos delimitado la sujeción a IVA o a TPO de los negocios subyacentes, nos vamos con la tributación del reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria propiamente dicha.

Dos posibilidades

La operación subyacente resultó sujeta a IVA

Si el préstamo quedó sujeto a IVA (supuesto 2) la escritura de reconocimiento de deuda garantizado con hipoteca, no tributa por TPO y en cambio, está sujeta a la cuota variable del documento notarial de AJD, porque cumple los requisitos del 31.2 LITP

  • escritura pública conteniendo un acto valuable, 
  • inscribible en el Registro de la Propiedad, 
  • y no sujeta a TPO, OS ni ISD,

 sin que quepa aplicar la exención establecida en el artículo 45 I B) 15 LITP solo prevista para TPO.

La operación subyacente fue gravada por TPO

Si el préstamo resultó gravado por TPO (supuesto 1) , varias son las consecuencias:

1ª que  el reconocimiento de deuda se equipara al préstamo y por tanto, queda sujeto a TPO, como establece el artículo 15.2 LITP

2ª que el reconocimiento de deuda, queda exento, conforme al artículo 45 I B) 15 LITP (la exención sólo se aplica en la esfera de TPO).

3ºla hipoteca constituida con simultaneidad al reconocimiento liquida exclusivamente por el concepto de préstamo y por tanto, se cataloga como exenta.

¿Por qué tributan unitariamente  reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca?

El 15.1 LITP fija una regla especial de tributación unitaria del préstamo cuando concurre con una garantía, como la hipoteca, lo que supone una excepción al principio recogido en el 4 LITP de que cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas a ITPAJD separadamente hay que tributar por cada una de ellas.

Y ya hemos dicho que el reconocimiento de deuda se equipara al préstamo

Requisitos para que se produzca la tributación unitaria préstamo/reconocimiento deuda e hipoteca 

Para que se produzca la tributación unitaria del préstamo (cuando concurren préstamo y garantía hipotecaria), atendiendo al 25.1 RITP

  • la constitución de la garantía debe ser simultánea a la concesión del préstamo o al reconocimiento de deuda

o

  • en el otorgamiento del préstamo debe haberse previsto la posterior constitución de la hipoteca.
Aplicación de la tributación unitaria a los supuestos del artículo

En nuestro supuesto 1, el reconocimiento de deuda y la constitución de hipoteca que Esteban y Paulina otorgan a favor de Matías y Carla, se producen en la misma escritura, esto es,  son simultáneos.

Por tanto, la constitución de hipoteca funciona como el reconocimiento de deuda, que a su vez liquida como préstamo, quedando sujeta y exenta de TPO.

En el segundo caso, aunque en el contrato de préstamo firmado entre Inés y Luis como prestatarios y el banco Dineree, se estableció la obligación de constituir hipoteca, como reza el 25.1 RITP, lo cierto es que como ya dijimos, no estamos en sede de TPO sino de AJD, por tanto, no funciona la liquidación unitaria de la hipoteca como préstamo, ni tampoco cabe la exención objetiva -45 I B) 15 LITP – sólo posible en el marco TPO. 

¿Quién funcionaría como sujeto pasivo del reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria?

Sujeto pasivo del reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria cuando tributa por TPO

Cuando la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca caiga en el ámbito de TPO, como  ocurre en el supuesto 1, será sujeto pasivo el prestatario.

En nuestro caso,  Esteban y Paulina son los sujetos pasivos.

Artículo 8d) LITP .

La consulta V1818-21 lo viene a explicar así:

La operación de préstamo hipotecario sujeta a TPO, tributando exclusivamente por el concepto de préstamo -7.1.B) y 15 LITP – la consideración de obligado tributario, sujeto pasivo del impuesto, recae en la persona o entidad prestataria de acuerdo con lo previsto en el artículo 8 d) LITP .

Sujeto pasivo del reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria cuando tributa por AJD

Cuando el documento público de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca resulte gravado por AJD, será sujeto pasivo el acreedor a cuyo favor se produce el reconocimiento de deuda y se constituye la hipoteca. 29 LITP .

En el caso 2, será sujeto pasivo la entidad Dineree.

Conclusiones

Para ver cómo tributa una escritura de reconocimiento de deuda más constitución de hipoteca, habiendo negocio subyacente previo, tenemos que fijarnos en la operación previa.

¿Fue una operación sujeta a IVA o no sujeta a IVA?

Si así lo fue, el reconocimiento de deuda con constitución de garantía hipotecaria tributa por AJD, y el sujeto pasivo es el acreedor.

Pero si el negocio quedaba al margen del IVA, lo que sucede fundamentalmente cuando el acreedor es o actúa como particular, la operación se sujeta a TPO mas con la ventaja de que

  • los préstamos están exentos (no hay pago)
  • cuando hipoteca y préstamo o reconocimiento de deuda por equiparación, son simultáneos, la hipoteca se mimetiza con el préstamo, quedando igualmente exenta.

Sujeto pasivo es el prestatario. Pues que haya exención, no exonera de presentar autoliquidación, a riesgo de sanción.

Consulta DGT 0260-05 

 Relacionado con este post: Constitución de hipoteca unilateral tributación

COMPARTIR

Escríbeme para una consulta profesional personalizada.

Si quieres que te ayude con la herencia o con fiscalidad notarial, contáctame. Estaré encantado de ayudarte.

Esta web utiliza cookies propias para su correcto funcionamiento. Contiene enlaces a sitios web de terceros con políticas de privacidad ajenas que podrás aceptar o no cuando accedas a ellos. Al hacer clic en el botón Aceptar, acepta el uso de estas tecnologías y el procesamiento de tus datos para estos propósitos.
Privacidad