¿Cómo es la plusvalía municipal en caso de fideicomiso?
Si recibes un piso como heredero o legatario fiduciario o fideicomisario, aquí te explico cómo calcular la plusvalía municipal.
El legado de la tía Inés
Inés murió en 2024.
Habiendo legado a su sobrino Alex un piso valorado en 150.000 € (valor de referencia).
No era un legado normal
Lo designó legatario fiduciario.
Y a la hija de Alex, Marta, legataria fideicomisaria.
- Dieciocho meses después, Alex fallece.
Otros datos:
Inés compró el piso en 1990 por 6.000 €
Valor de referencia: 2024 ➜ 150.000 € | 2025 ➜ 160.000 €
Valor catastral del suelo: 2024 ➜ 13.170 € | 2025 ➜ 13.609 €
Tipo de gravamen: 30%
Puede que Alex venda el piso antes de morir por 200.000 €. (Hipótesis)
1. Fideicomiso de residuo
Fideicomiso de residuo es
“Alejandro, el piso es para ti. Puedes venderlo si quieres. Pero si no lo haces… el piso irá a parar a Marta cuando tú casques.”
En este caso, Alex es el sujeto pasivo del IIVTNU y tributa por el pleno dominio del piso.
Cálculo:
Coeficiente: 0,4 (más de 20 años)
Tipo: 30%
Valor catastral del suelo 2024: 13.170 €
Cuota: 1.580,40 €.
Liquidación de la Plusvalía a la muerte del legatario-fiduciario
A la muerte de Alex (2025), sin haberse desprendido de él, Marta recibe el piso como legataria.
Cálculo:
Coeficiente: 0,15 (1 año)
Tipo: 30%
Valor catastral del suelo 2025: 13.609 €
Cuota: 612,41 €
¿Y si Alex hubiera vendido el piso en 2025?
Podía haberlo hecho, porque su fideicomiso es de residuo.
Que significa que la fideicomisaria Marta recoge las sobras.
O sea, nada.
De haber vendido, Alex, le habría tocado tributar por plusvalía.
Cálculo:
Coeficiente: 0,15 (1 año)
Tipo: 30%
Valor catastral de suelo 2025: 13.609 €
Cuota: 612,41 €
Marta, no tributa. Solo faltaba.
Alejandro es quien autoliquida o declara la plusvalía.
2. Fideicomiso sin facultad de disponer
Si Inés no le deja vender a Alex el piso que le lega, estamos ante una suerte de usufructo.
Alex (58 años) tributa por adquirir usufructo (31% del valor):
Cálculo:
Coeficiente: 0,4
Tipo: 30%
Valor catastral del suelo 2024: 13.170 €
Porcentaje: 31%
Cuota: 489,92 €
Marta tributa por la nuda propiedad (69%):
- Cuota: 964,04 €
Cuando muera Alex, Marta no tendrá que tributar por la consolidación del dominio: Consolidación del dominio por extinción del usufructo Plusvalía
Y de cara a una posible transmisión futura,
Marta tomará como fecha y valor de adquisición los de 2024 (fecha en que murió Inés).
Conclusión rápida
- Si el fiduciario tiene facultad de disponer ➜ tributa por el pleno dominio.
- Si no tiene esa facultad ➜ se reparte entre usufructo y nuda propiedad.
- No hay doble imposición por la consolidación.
- Y si el piso se vende, paga Plusvalía el que lo vende.
