¿Sabías que comprar un inmueble a un extranjero puede suponer que tengas que ingresar en Hacienda el 3% del precio?
Te cuento cuándo se aplica la retención del 3% en la compra de inmuebles en España y lo que tienes que hacer para evitar que Hacienda te cruja.
Con un caso real.
Ejemplo real: de compra de un piso en España a un extranjero
Estela compró un piso en Barcelona por 345.000€ a un británico, identificado en la escritura notarial así:
«Don Arthur Smith, mayor de edad, de nacionalidad británica, de profesión empresario, soltero, residente en España 08870 – Sitges Calle Llum, 2 y NIE (Permiso de Residencia Comunitaria en vigor) *******”.
La AEAT, tras inicio de procedimiento de comprobación limitada,
envió a la compradora (Sí a la compradora, no al vendedor)
liquidación provisional de 11.958€ (10.350€ de cuota y 1.608€ de intereses de demora)
por el concepto Impuesto sobre la Renta de No Residentes,
retenciones en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente (modelo 211).
La compradora,
que por lo visto tenía obligación de retener e ingresar en la AEAT el 3% sobre el precio pagado en la adquisición,
omitió dicha obligación.
Y frente a la notificación de la AEAT,
- primero alegó,
- luego recurrió (en reposición),
- más tarde presentó reclamación económico-administrativa (TEAR)
- y finalmente volvió a recurrir en vía contencioso-administrativa ante el TSJ;
todo ello infructuosamente,
sobre la base de que el transmitente era residente en España,
lo cual resultaba de
- la constancia personal de la compradora (a ella le constaba que el vendedor tenía la vivienda y una sociedad en España,
- del NIE,
- del borrador de la renta del año anterior (no presentado)
- y de la escritura de compra (donde se decía que era residente en España) y el documento de inscripción en el Registro.
¿Cuál es la normativa que regula la retención del 3% a no residentes?
Por si la quieres mirar.
- 25.2 y 27b)LIRNR,
- 14 RIRN.
- Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre
¿Qué dice la normativa sobre la retención del 3% en la compraventa con no residentes?
Que la persona adquirente
a la que un contribuyente del IRNR le transmite
un inmueble situado en España
está obligado a retener e ingresar
el 3% de la contraprestación acordada como pago a cuenta del IRNR del transmitente.
¿Cuándo existe obligación de retener en la adquisición de un inmueble?
Cuando se adquiera un inmueble situado en España a
un contribuyente no residente en España
que actúa sin mediación de establecimiento permanente
y exista contraprestación.
O sea, cuando se produzca la transmisión del inmueble, entendida como cualquier negocio jurídico que suponga la traslación de la propiedad, con contraprestación, sea o no una compraventa.
¿Hay obligación de retener en una extinción de condominio con no residentes?
Así es.
Siempre que quien «salga» de la comunidad de bienes sea no residente y reciba compensación económica.
Da lo mismo que la operación no se considere transmisión sino especificación de derechos.
¿Tengo obligación de retener si yo, comprador, soy no residente en España?
Sí.
Así lo dice la consulta V3106-17
¿Cuándo no tiene obligación de retener el adquirente?
En estos casos:
- Cuando el transmitente acredite su sujeción al IRPF (o al IS) mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. (…)
- En las aportaciones de bienes inmuebles a una sociedad residente en España vía constitución o aumento de capital.
¡Ojo!, la sociedad no residente, sí debe retener en el caso de este tipo de aportación. V1834-13
- Donación de inmueble situado en España por un no residente. No pago, no retención. V1651-12
¿Si el vendedor es más español que Torrente, tiene el adquirente que pedirle el certificado de residencia fiscal?
Le compras un piso a Pepe Pérez quien afirma vivir en la Calle X de cualquier localidad española;
Lógicamente no se te ocurre pedirle el certificado de residencia fiscal.
¿Verdad?
Yo no lo he visto nunca.
Imagínate que vive en Dubái.
Hacienda lo sabe, pero tú, no.
¿Cómo se come esto?
Aquí la normativa que regula esto, actualmente guarda silencio.
Antes, el derogado RD 664/1999 sobre inversiones exteriores (art. 2.2) presumía residente en España, salvo prueba en contrario, a las personas de nacionalidad española.
Un criterio prudente puede ser:
- Si el transmitente tiene DNI español, es él el que manifiesta su residencia.
- Si el vendedor no tiene DNI español, siempre se le pide el certificado.
Y de no aportarlo en el momento de la venta, retención al canto.
Punto.
También con los pillos del 3% que menciona Justito El Notario.
Aquel que te dice el día de la venta que te aporta el certificado, pero hoy no.
¿Puede el vendedor aportar pruebas distintas al certificado de residencia para librarse de la retención?
En la Sentencia núm. 722/2018 de 3 septiembre del TSJ Cataluña, no fue suficiente para acreditar la no sujeción a retención o la residencia fiscal en España del transmitente los siguientes medios de prueba:
- El borrador no presentado por éste de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente al ejercicio del año anterior al de la transmisión efectuada.
- La copia de tarjeta de residente en régimen comunitario, en vigor.
- La escritura pública de compraventa del inmueble, donde por el notario actuante se identifica al compareciente vendedor como de nacionalidad británica, residente en España con su correspondiente domicilio y NIE (Permiso de Residencia Comunitaria en vigor) Nº correspondiente.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad;
- La base de datos empresarial E-Informa, en cuyo informe, figura el transmitente como socio y administrador único de una sociedad con domicilio en Barcelona.
La Resolución de Tribunal Económico Administrativo Central de 6.2.2014, RG 2943-2013, fijó el criterio:
«Si en el momento de efectuarse la transmisión de un inmueble situado en territorio español, el transmitente no acredita ante el adquirente su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria, el adquirente viene obligado, de acuerdo con el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aprobado por Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si con posterioridad se aportase esa certificación, ello no determinará el derecho a la devolución de ingresos indebidos por la retención efectuada, pues fue una retención debida, esto es, procedente por exigida por la normativa del Impuesto. Y todo ello sin perjuicio, en su caso, del derecho a una devolución derivada de la normativa de cada tributo”.
¿Sirve la declaración de la Renta debidamente presentada como prueba de residencia fiscal en España?
Yo no me arriesgaría.
¿A qué tres consecuencias se expone el adquirente si no ingresa la retención que debe practicar al vendedor no residente?
(1ª)El inmueble adquirido queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto correspondiente.
El registrador lo hará constar por nota marginal en la inscripción, señalando la cantidad de que responde la finca.
Esa nota quedará cancelada cuando se aporte la carta de pago o el certificado administrativo que acredite la no sujeción o la prescripción; o por caducidad.
(2ª) Tiene todas las papeletas para que Hacienda le inicie un procedimiento de comprobación limitada (u otro) y le liquide el importe que debió retener e ingresar en Hacienda.
(3) También le puede iniciar un procedimiento sancionador por dejar de ingresar, que culmine en una sanción de al menos el 50% de la cantidad que debió ingresar;
sin perjuicio que luego se le reduzcan por pronto pago y aquietamiento.
¿Cuándo se presenta la retención del 3%?
El adquirente debe presentar declaración ante la AEAT e ingresar el importe de la retención correspondiente en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión del inmueble.
¿En el plazo de un mes?
Compra X día de un mes; último día de presentación X día del mes siguiente.
Salvo que:
- El mes siguiente no haya día X; la fecha tope es el último día del mes.
- El día X día del mes siguiente es sábado, domingo o festivo; el último día es el primer hábil siguiente.
Unos ejemplos:
- Compra 02/01/2025, vencimiento 03/02/2025
- Compra 31/01/2025; último día 28/02/2025.
- Compra 28/02/2025.; fecha tope 28/03/2025
¿Cómo se declara la retención del 3%?
A través del modelo 211 de la AEAT.
Una vez presentado, le tiene que dar una copia al transmitente para que cuando presente su modelo 210 o su modelo 100 (IRPF) por la renta derivada de la transmisión, pueda justificar el pago a cuenta.
Recomendación
Si compras un inmueble situado en territorio español a un extranjero,
salvo que te acredite su residencia fiscal con el correspondiente certificado de la AEAT,
conviene que le retengas e ingreses en la AEAT,
vía modelo 211,
el 3% de la contraprestación acordada.
No hacerlo te puede suponer,
como le ocurrió a Estela,
que la AEAT te liquide esa cantidad,
más intereses de demora
e incluso que te caiga una sanción.
