¿Hay que pagar IRPF en una extinción de condominio? ¿En qué casos sí/no?
Los ejemplos que usaremos en todo el post
- Caso A (bien indivisible): Paco y Pepa compraron un piso 50/50 por 100.000 €.
- Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000€ que han dividido en dos fincas iguales, tras una segregación.
No tuvieron ni gastos de adquisición, ni gastos de transmisión.
3 Ideas centrales
- La extinción de condominio no provoca alteración patrimonial en ningún copropietario: simplemente concreta en bienes la participación indivisa que cada uno tenía antes.
- Si no hay alteración patrimonial, tampoco hay ganancia ni pérdida patrimonial.
- Para que no haya alteración patrimonial lo que cada uno se lleva debe coincidir con su cuota en la comunidad: si alguien se adjudica de más (exceso de adjudicación), habrá ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF para los demás.
8 posibilidades que pueden darse
Aparecen en la resolución: 00/02488/2017/00/00 del TEAC de 07/06/2018.
Aquí te las muestro más aterrizadas:
1) Valor IGUAL y se respeta la cuota → IRPF NO
Inmueble divisible. Vale igual el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Se divide entre los copropietarios conforme a su proporción previa.
Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000€ que han dividido en dos fincas iguales , hoy valoradas en 250.000€, cada una. Carlos se queda una y Carla otra.
Mini Explicación
No hay alteración en la composición del patrimonio para ninguno de los dos => ni ganancia ni pérdida patrimonial.
Si alguno vende más adelante la fecha de la extinción no le cuenta como fecha de adquisición. Tendrá que remontarse a la fecha de fallecimiento en que adquirió la cuota indivisa.
2) Valor IGUAL, bien indivisible con compensación → IRPF NO
Inmueble indivisible. Vale igual el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Caso A (bien indivisible): Paco y Pepa compraron un piso 50/50 por 100.000 €. Hoy, el valor del piso, coincidente con el de referencia sigue siendo de 100.000 €.
Por ser indivisible se adjudica a uno de ellos (Paco) con obligación de compensar al resto (Pepa).
Mini Explicación
Hay exceso de adjudicación y por tanto, hay alteración patrimonial.
Pero como no hay aumento de valor, no hay ni ganancia ni pérdida patrimonial.
Si Paco vende más adelante, tendrá dos fechas de adquisición: la de la compra inicial (50%) y la de la extinción de condominio (50%) con el mismo valor: 50.000€ y 50.000€.
3) Valor IGUAL y no se respetan cuotas sin compensar → IRPF NO
Inmueble divisible. Vale igual el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Se divide entre los copropietarios sin respetar la cuota de titularidad previa. Sin compensar diferencias.
Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000 € que han dividido en dos fincas desiguales (F1 y F2) , hoy valoradas una en 300.000 € (F1) y otra en 200.000 € (F2). Carlos se queda F1 y Carla F2; no compensa a Carla a pesar de que ha recibido la finca que vale menos.
Explicación
Hay alteración patrimonial, pues hay un exceso de adjudicación:
La proporción de Carlos en la finca original es del 50%, lo que a valor actual equivale a 250.00 €. Al quedarse la finca que vale 300.000€ tiene un exceso de adjudicación de 50.000 €.
Pero como no hay aumento de valor no hay ni ganancia ni pérdida patrimonial.
Si gracias a los gastos de la adquisición o de la extinción de condominio Carla hubiera sufrido una pérdida patrimonial, no sería computable porque se entiende que estamos ante una “transmisión” lucrativa.
Si Carlos vende más adelante, tendrá dos fechas de adquisición : la de la adquisición inicial (fallecimiento) respecto del 83,33 % de la finca: 250.000 € y la de la extinción de condominio (16,67% ): 50.000 €. Valor de adquisición: 300.000 €
Cuando Carla venda más adelante, su fecha y valor de adquisición son los de la adquisición inicial: fecha del fallecimiento y 250.000 €.
4) Valor IGUAL y no se respetan cuotas con compensación → IRPF NO
Inmueble divisible. Vale igual el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Se divide entre los copropietarios sin respetar la cuota de titularidad previa. Con compensación por las diferencias.
Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000€ que han dividido en dos fincas desiguales (F1 y F2) , hoy valoradas una en 300.000 € (F1) y otra 200.000 € (F2). Carlos se queda F1 y Carla F2 y compensa a Carla con 50.000 € pues aquella ha recibido la finca que vale menos.
Explicación
Hay alteración patrimonial, pues hay un exceso de adjudicación:
La proporción de Carlos en la finca original es del 50%, lo que a valor actual equivale a 250.00€. Al quedarse la finca que vale 300.000€ tiene un exceso de adjudicación de 50.000 €.
Pero como no hay aumento de valor no hay ni ganancia ni pérdida patrimonial.
Si gracias a los gastos de la adquisición o extinción de condominio Carla hubiera sufrido una pérdida patrimonial, sí sería computable porque estamos ante una “transmisión” onerosa al haber mediado compensación.
Si Carlos vende más adelante, tendrá dos fechas de adquisición : la de la adquisición inicial (fallecimiento) respecto del 83,33 % de la finca: 250.000 € y la de la extinción de condominio (16,67% ): 50.000 €. Valor de adquisición: 300.000 €
Cuando Carla venda más adelante, su fecha y valor de adquisición son los de la adquisición inicial: fecha del fallecimiento y 250.000 €.
5) Valor MAYOR y se respeta la cuota → IRPF NO
Inmueble divisible. Vale más el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Se divide entre los copropietarios respetando la cuota de titularidad previa.
Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000 € que han dividido en dos fincas iguales: 300.000 € vale cada una el día de la extinción.
Explicación
No hay alteración en la composición del patrimonio para ninguno de los dos => ni ganancia ni pérdida patrimonial.
Si alguno vende más adelante la fecha y el valor de la extinción (300.000 €) no les cuenta como fecha de adquisición: el valor bueno es el de 250.000 € , para cada uno.
6) Valor MAYOR e indivisible con compensación → IRPF SÍ
Inmueble indivisible. Vale más el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Por ser indivisible se adjudica a uno de ellos (Paco) con obligación de compensar al resto (Pepa).
Caso A (bien indivisible): Paco y Pepa compraron un piso 50/50 por 100.000 €. Hoy, el valor del piso es de 200.000 €. De ahí que Paco vaya a pagar a Pepa 100.000 €.
Explicación
Hay exceso de adjudicación y por tanto, alteración patrimonial.
Y como además hay aumento de valor, hay ganancia patrimonial a título oneroso, para Pepa, que es la que se quita de en medio recibiendo la compensación.
Si Paco vende más adelante, tendrá dos fechas y dos valores de adquisición : la de la compra inicial (50%): 50.000 € y la de la extinción de condominio (50%): por 100.000 € .
7) Valor MAYOR y no se respetan cuotas sin compensar → IRPF SÍ
Inmueble divisible. Vale más el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Se divide entre los copropietarios sin respetar la cuota de titularidad previa. Sin compensar diferencias.
Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000 € que han dividido en dos fincas desiguales (F1 y F2) , hoy valoradas una en 600.000 € (F1) y otra 300.000 € (F2). Carlos se queda F1 y Carla F2; Carlos no compensa a Carla.
Explicación
Hay alteración patrimonial, pues hay un exceso de adjudicación:
La proporción de Carlos en la finca original es del 50%, lo que a valor actual equivale a 450.00 €. Al quedarse la finca que vale 600.000 € tiene un exceso de adjudicación de 150.000 €.
Dado que hay aumento de valor, Carla obtiene una ganancia patrimonial, a título lucrativo.
Si Carlos vende más adelante, tendrá dos fechas de adquisición : la de la adquisición inicial (75%): 187.500 € (250.000€ x 75%) y la de la extinción de condominio (25% ): 150.000 €. Valor de adquisición: 337.500 €
Cuando Carla venda más adelante, su fecha y valor de adquisición son los de la adquisición inicial: 250.000 €.
8) Valor MAYOR y no se respetan cuotas con compensación → IRPF SÍ
Inmueble divisible. Vale más el día de la extinción que el día de la constitución del condominio.
Se divide entre los copropietarios sin respetar la cuota de titularidad previa. Compensando diferencias.
Caso B (bien divisible): Carlos y Carla heredaron un chalet 50/50 por 500.000 € que han dividido en dos fincas desiguales (F1 y F2) , hoy valoradas una en 600.000 € (F1) y otra 300.000 € (F2). Carlos se queda F1 y Carla F2. Compensa a Carla que ha recibido la finca que vale menos con 150.000 €.
Explicación
Hay alteración patrimonial, pues hay un exceso de adjudicación:
La proporción de Carlos en la finca original es del 50%, lo que a valor actual equivale a 450.00 €. Al quedarse la finca que vale 600.000€ tiene un exceso de adjudicación de 150.000 €, que compensa.
Dado que hay aumento de valor, hay ganancia patrimonial a título oneroso.
Si Carlos vende más adelante, tendrá dos fechas de adquisición : la de la adquisición inicial (75%): 187.500 € (250.000€ x 75%) y la de la extinción de condominio (25% ): 150.000€. Valor de adquisición de partida: 337.500 €
Cuando Carla venda más adelante, su fecha y valor de adquisición son los de la adquisición inicial: 250.000 €.
9) Valor MENOR del inmueble y no se respetan cuotas con o sin compensación → IRPF DEPENDE
Habrá pérdida patrimonial, compensable con otras ganancias y rendimientos de capital mobiliario (tope del 25%) del ejercicio y los cuatro siguientes en las siguientes situaciones cuando el bien vale menos en la extinción que cuando se constituyó el condominio:
- bien indivisible adjudicado a uno, con compensación.
- bien divisible, reparto no proporcional, con compensación.
La alteración patrimonial onerosa permite declarar la pérdida.
No computa la pérdida patrimonial, de las situaciones:
- bien indivisible adjudicado a uno, sin compensación.
- bien divisible, reparto no proporcional, sin compensación.
En una alteración patrimonial gratuita la pérdida va a la basura.
Tabla‑resumen (8 supuestos de un vistazo)
| Divisible o indivisible | Valor del bien | ¿Respeta % titularidad? | ¿Compensación? | ¿Alteración patrimonial? | ¿Ganancia o Pérdida? |
|---|---|---|---|---|---|
| Divisible | Igual | SI | NO | NO | Ni ganancia ni pérdida |
| Indivisible | Igual | NO | SI | SI | Ni ganancia ni pérdida |
| Divisible | Igual | NO | NO | SI | Ni ganancia ni pérdida |
| Divisible | Igual | NO | SI | SI | Ni ganancia ni pérdida |
| Divisible | Mayor | SI | NO | NO | Ni ganancia ni pérdida |
| Indivisible | Mayor | NO | SI | SI | Ganancia |
| Divisible | Mayor | NO | NO | SI | Ganancia |
| Divisible | Mayor | NO | SI | SI | Ganancia |
Para llevar
- Si cobras por tu parte: Ganancia/Pérdida.
- Si te llevas menos (o nada) de lo que te tocaba y no cobras:
- tendrás una ganancia, si hoy vale más;
- la posible pérdida, no computa.
- Si el reparto cuadra con la titularidad previa, no hay alteración patrimonial.
Si te has quedado con ganas…Cálculo ganancia patrimonial disolución de gananciales y de comunidad de varios bienes
