Ganancia patrimonial por venta de nuda propiedad y usufructo.
Como hay un poco de lío cuando venden a la vez la persona usufructuaria y los nudo propietarios, aunque ya escribí sobre esto en Reparto de la ganancia patrimonial tras venta de inmueble heredado entre usufructuario y nudo propietario, te pongo un caso real, que me han consultado.
Caso real de venta de inmueble por usufructuario y nudo propietarios
Un matrimonio en gananciales compró su vivienda habitual en Valencia el 1/01/2001, por 122.000 euros.
El 1/01/ 2018 constituyeron gratuitamente usufructo vitalicio sobre ese inmueble en favor de su hija (nacida el 1/01/1983).
La niña declaró el Impuesto de Donaciones por una base 126.475€ en que se valoró el usufructo atendiendo a la edad que tenía entonces (35 años). En realidad, dos bases imponibles de 63.237,50€ pues se considera que hubo dos donaciones.
Hoy, en 2025 padres e hija han acordado la venta del piso por 225.000€; que se producirá el 1/06/2025. Lo harán en unidad de acto por compraventa otorgada ante notario.
El valor de referencia es más alto que el precio acordado: 251.000€.
Otros datos:
- Valor catastral del suelo del inmueble 2025: 21.000€
- Valor catastral total del inmueble 2025: 110.440€
- Los padres soportaron unos gastos de adquisición de 12.000€
- La hija unos gastos de adquisición de 2.000€.
¿Cuál es la fecha y el valor de transmisión para determinar la ganancia o la pérdida patrimonial?
La fecha de transmisión: día del otorgamiento de la escritura de compraventa ante notario (salvo que hubieran previamente celebrado un contrato privado de compraventa con entrega de la cosa vendida).
¿Afecta al valor de transmisión que el valor de referencia sea más alto que el precio de venta?
No sé si esto te sirve, pero es lo que dice la DGT:
- se parte del importe real por el que la enajenación se haya efectuado: importe efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado.
- con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en ITPAJD, la cual se vincula al valor de referencia.
¿Cuál es el valor de transmisión de la hija usufructuaria?
Tiene que partir de la siguiente cantidad: 105.750€.
Sale de traducir el precio total de venta (no el valor de referencia) que es 225.000€ al valor que le corresponde como usufructuaria según su edad a fecha de la transmisión (42 años en 2025).
Aplico las reglas del artículo 41.2 RITP para calcular cuánto vale el usufructo; y la nuda propiedad.
89-42 (en porcentaje) x 225.000€ = 105.750€
Sírvete de esta calculadora de usufructo y de nuda propiedad.
Al valor del usufructo transmitido tiene que restar aquellos gastos y tributos en los que incurra por la venta:
- Plusvalía Municipal. 0€ Aquí puedes ver el cálculo.
- Notario, Gestor, API, etc. 1.058€ (me lo invento).
Total valor de transmisión hija usufructuaria: 104.692€.
¿Cuál es el valor de transmisión de la nuda propiedad?
La diferencia entre el valor total del inmueble restándole el valor del usufructo en el momento en que se produce la transmisión.
Puedo utilizar la misma proporción para determinar qué parte del valor de adquisición corresponde a nuda propiedad y a usufructo.
¿Cuál es el valor de transmisión de los nudo propietarios en el supuesto?
El valor de transmisión del matrimonio nudo propietario, arranca con 59.625€ (119.250€ entre dos).
Los 119.250€ salen de restar al precio de venta (225.000€) el valor del usufructo (105.750€).
Para completar el valor de transmisión, cada nudo propietario tendrá que restar estos gastos:
- Plusvalía Municipal. 661,12€
- Notario, Gestor, API, etc. 597€
Valor de transmisión de cada nudo propietario: 58.366,88€.
(Precio pagado a cada nudo propietario según su porcentaje de inmueble transmitido – los gastos incurridos por la venta).
¿Cuál es la fecha y el valor de adquisición para determinar la ganancia o la pérdida patrimonial?
Fecha de adquisición: cada uno la suya:
- la hija, la fecha de la donación (01/01/2018);
- los padres, la de su adquisición por compraventa (01/01/2001).
¿Cuál es el valor de adquisición de la hija usufructuaria?
- Parte del importe real por el que “adquirió el usufructo” a título gratuito: el declarado en el Impuesto de Sucesiones, no discutido por la Hacienda autonómica: 126.475€.
- Más (+) gastos y tributos inherentes a la adquisición: 2.000€
- Menos (-) amortización o minoraciones 3% x 126.475€ x 7 años: 26.559,75€
Si no te aclaras, lee este post
Valor de adquisición total de la hija usufructuaria: 101.915,25€.
¿Cuál es el valor de adquisición de la nuda propiedad?
Coste de inversiones y mejoras (si es que las hay)
- + gastos y tributos inherentes a la adquisición (intereses, no) satisfechos por el adquirente y además….
- Si la nuda propiedad se ha adquirido a título oneroso -generalmente por compraventa- importe real por el que se efectuó la compraventa V1451-24
- De haberse adquirido la nuda propiedad a titulo lucrativo -herencia o donación– el valor del inmueble es el que resulte de aplicar las normas del ISD sin que pueda exceder el valor de mercado. V0929-23
¿Cuál es el valor de adquisición de cada uno de los padres nudo propietarios del supuesto?
- Importe satisfecho en la adquisición 122.000€.
¡Ojo! No computo el 100%, pues no transmiten el pleno dominio, sino la nuda propiedad.
Así que aplico el 53% al precio de compra; pues es lo que vale a fecha de transmisión la nuda propiedad, conforme a la edad de la usufructuaria (42 años): 64.660€.
Y divido esa cantidad por dos, porque a efectos de IRPF son titulares 50/50: 32.330€.
A los gastos de la adquisición de 12.000€ también les meto la tijera del 53%: 6.360€ y los divido por dos. 3.180€.
Ya tengo el valor de adquisición de cada nudo propietario: 35.510€
(32.330€ +3.180€).
Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial para la usufructuaria.
- Valor de transmisión: 104.692€
- Menos (-)
- Valor de adquisición: 101.915,25€
- Ganancia: 2.776,75€
- Cuota (base imponible del ahorro): 527,58€
Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial de cada nudo propietario
- Valor de transmisión: 58.366,88€
- Menos (-)
- Valor de adquisición: 35.510€
- Ganancia: 22.856,88€
- Cuota (base imponible del ahorro): 4.679,94€
